[摘要] 高铁商圈，绿地正大缤纷城、郑东商业中心、汇艺中心、风情商业街、名奢一条街、高端会所、汇艺剧院、五星级酒店等作为商业配套，满足高端消费人群的日常消费观。
说到公寓，在现实生活中至关重要的房子，或多或少地会投射到电影和电视的剧情中去，作为城市菁英最基本的活动场所，公寓，自然也有极高的出镜率。
以前年热播的《离婚律师》为例，光租房费就花了一百多万，从该剧拍戏用的房子便可见一斑：剧中男女主角公寓的落地窗可以看到四环、国贸，可谓位于北京最豪华的地段，。这两套公寓仅租金就花费100万，还不包括重新装修的所有置景费。
在中国，公寓是如何发展至今的呢？
带着这个问题，我们先来看看，公寓在中国20多年的发展……
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主要租住人群：外籍人士
从上个世纪八十年代，随着京津沪等各大城市外国人的逐渐增多，专门给外国人提供的外销房已经不能满足居住需求，部分外国人需要长期租住酒店。
当年的金宝花园，就是的外销项目之一。自此，凡是外销的项目，一律被冠名“公寓”。
公寓产品大多是精装修，而且价格较高，逐渐演变成高端产品的代名词。因为，能租住在公寓里面的，大多是外籍人士以及高端的商务人士。
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主要租住人群：白领一族
从上个世纪九十年代末期，商住公寓盛行，尤其在京津沪等大城市极为发达。北京建外的SOHO就是商住公寓的代表作。
随后，酒店式公寓兴起。在我国，酒店式公寓的概念为深圳的开发商所用，后来出现在上海、北京等地。
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高档品质公寓
主要租住人群：商旅人士
而今，公寓产品已在发达的二三线城市延伸。城市生活节奏加快，人们对公寓要求趋于功能化。
服务成为公寓别于普通住宅的基本特征。公寓产品更要满足居住者的不同需要。从公寓的整个发展史，我们不难看出，在不同时代，公寓承载着不同功能属性，但意外相同的是租住公寓的人群。
对于公寓而言，更多面向的住户的并不是刚需人群，而是有一定经济基础的时尚男女青年、白领一组、企业中高层和商旅人士。
如何判定公寓项目价值？
一个公寓项目的好坏，首先要看其周边是否有一定经济基础的客群做支撑。
放眼郑州，有客群支撑的要属郑东新区。
我们就拿万科东区的小公寓产品举例。
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写字楼里的高端白领
该公寓项目位于郑东新区商都路与普惠交会处东南角，周边约有40座高端写字楼。
环CBD的写字楼自然不用说，除此之外还有美盛中心7975元/平方米[郑东新区]美盛中心2套在售、绿地中心、绿地之窗9999元/平方米[郑东新区]绿地之窗7套在售、绿地新都会、楷林IFC14291元/平方米[郑东新区]楷林IFC20套在售、雅宝东方国际广场等。
有人的地方自然会有住房需求，更别提这些都是高端写字楼，商圈高端写字楼涵盖众多国内外500强，富士康、华为、德国拜耳、雷格斯等，不同行业企业公司中不乏大量高知、高资的白领人士。
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高铁圈内的商旅人士
“米”字型高铁加速郑州作为“国家中心城市”的发展步伐，大大拉动了郑州的经济发展。
不少商务人士，来到郑州洽谈业务，或者直接驻扎在郑州；发达的交通网络使郑州走在了同等省会的前列，竞争力的加强，吸引更多高学历、高技能人士来此工作。
这类高端人士，对居住的要求更为严苛。
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高端商业配套
高铁商圈，绿地正大缤纷城、郑东商业中心、汇艺中心、风情商业街、名奢一条街、高端会所、汇艺剧院、五星级酒店等作为商业配套，满足高端消费人群的日常消费观。
结语
以上，作为一个公寓产品，有稳定的客群支撑是衡量项目投资价值的最重要标准。从文中不难看出，公寓的周边商圈、配套、以及交通便利程度，是影响客群的重要因素。
万科东区的小公寓项目是郑州典型的具有投资价值的项目。因其周边有收入稳定的白领、出差的商旅人士，高消费有生活品质追求的人群，片区客群普遍承租能力较高。
万科誉
约22㎡装修公寓/约32㎡装修LOFT
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