[摘要] “房子是用来住的，不是用来炒的。”4月9日，郑州市长程志明在郑州市十四届人大五次会议开幕式上作政府工作报告，他提到：郑州将去化周期短的区域坚持“稳价放量”，加大土地供应，强化市场监管……
“房子是用来住的，不是用来炒的。”4月9日，郑州市长程志明在郑州市十四届人大五次会议开幕式上作政府工作报告，他提到：郑州将去化周期短的区域坚持“稳价放量”，加大土地供应，强化市场监管……
结合前不久住建部、国土部携手放出的楼市调控“大招”，或许我们能从中看到郑州今年房地产方面的调控动作。
“加大土地供应”从供应端解决问题
4月9日，郑州市十四届人大五次会议开幕。郑州市长程志明在作政府工作报告时提到，去年，市区商品住房去库存任务全部完成。今年，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持因地施策，库存量大的区域把去库存和促进人口城镇化结合起来，去化周期短的区域坚持“稳价放量”，加大土地供应，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。
“房子是用来住的、不是用来炒的”，围绕这个定位，近日中央和多个地方都纷纷做出了“行动”。
拿前不久住建部、国土部携手放出的楼市供给侧调控“大招”——《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（以下简称《通知》）来说，其中更具体更精准地对当前楼市提出了“要求”。
在该《通知》第三条，两部委要求，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36~18个月的，要减少供地；12~6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
结合此次郑州市政府工作报告当中那句“去化周期短的区域坚持‘稳价放量’，加大土地供应……”，很多人认为这是要从土地供应端来解决库存和房价目前存在的根本问题。
库存过小也不合理 要奔向“合理周期”
“这一条的确是从供应端解决根本问题，房价飙涨，主要原因之一是地价。而物以稀为贵，地价上涨主要是土地供应方面出现了问题。”中房研研究员奚春山说。
郑州市如今到底有多少土地？每年计划供应多少住宅用地？如今郑州又有多少库存？或许我们能从数字中看出一些房价高的“端倪”。
先来看库存。郑州市2016年共完成商品房投放3186万平方米，完成商品房销售3631万平方米。全市商品住宅去化周期为4.1个月，其中市区商品住宅去化周期为4.9个月，各县(市)去化周期均小于12个月。
库存过大“不正常”，库存过小也“不合理”，那多少存量才算处于合理区间？2017年郑州市土地供应计划要求：郑州将完成商品房投放2100万平方米，完成商品房销售2000万平方米，全市商品住房库存去化周期回归到6~12个月的合理区间。
如此看来，2016年郑州市区商品住宅库存去化周期4.9个月，距离所谓的6~12个月合理区间，还有一定的差距。
值得注意的是，库存的多少和销售、投资都密不可分，而和土地供应多与少，更有着紧密关系。毕竟土地供应越多房子盖得越多，销售才可能越多。
2016年郑州计划供应3.6万亩 实际只供应1.23万亩
郑州到底有多少土地呢？中房研数据显示，郑州拆掉四环内所有城中村后，四环内未拍卖开发的土地有110万亩，而2017年政府公示供地计划是12600亩，按照这样的供地计划，郑州现有的110万亩土地，大约能供应100年。
100年？咱再来看看郑州未来几年要供应多少住宅用地，郑州市已在去年年底公布2017~2019年的住宅用地供应计划，分别为840公顷、780公顷、780公顷，换算成亩就是12600亩、11700亩、11700亩。
据今年1月5日《河南日报》报道，2017年~2019年3年间，郑州市区计划供应住宅用地2400公顷，合3.6万亩。而据去年5月7日的《郑州晚报》报道，郑州2016年度国有建设用地供应计划，市内八区住宅用地为3.3万亩。
如此看来，郑州2016年度的计划住宅供地量，几乎相当于2017~2019年三年的住宅供地计划总和。其比2017年计划供应住宅用地多了2万多亩。
但值得注意的是，从2012年~2016年，多年来郑州从没有100%完成过住宅土地供应，而完成率基本在60%左右。2016年郑州市本级只供应商品住宅用地1.23万亩,并且同比增长150%。
计划供应3.6万亩，实际供应了1.2万多亩！如此看来，郑州并不是没有土地，而是土地没“放出来”。如此一来，地少而房少，买房人却多……2016年郑州“地王”频出，房价高涨，土地供给不足无疑是背后原因之一。
供需端相结合 不再让“屋以稀为贵”
从此次住建部、国土部联合出台的《通知》来看，其中提到督查地方政府供地、严格审查房企拿地资金、严查拖延上市变相捂盘项目……其中多条要求是针对“土地”而来。此次出台的《通知》，面向，覆盖大中城市，也涉及了三四线城市，在土地供应、房企查处、违规项目等多方面都作出了相关要求。
“所谓的‘限购令’都只是短时调控，长期调控还是从供给端着手。政府有地不卖，让类似郑州这样净流入人口逐渐增加的城市‘无地’可用，造成库存不足，房价上涨过快。”河南财经政法大学房地产学院教授刘社此前接受采访时表示。
回到此次郑州市政府工作报告当中，其中还提到：库存量大的区域把去库存和促进人口城镇化结合起来。
那么，问题来了，为什么2017年郑州市计划投放市场的商品房总量比2016年减少了近三分之一，但反映市场库存情况的去化周期目标却延长了数月呢？
其实，这也不难理解，去化周期越长代表着库存越多。尽管2017年投放数量较2016年少，但由于限购政策的制约，符合购房条件者相对减少，市场交易或也将减少，所以要使去化周期较2016年延长，回归6~12个月所谓的理性周期也不足为怪了。
所以，综合前不久住建部、国土部联合出台的《通知》与此次郑州市政府工作报告，我们不妨大胆想象郑州市房地产发展方向。供需结合，按照计划稳步供应住宅用地，让房企们有地可用，有房可盖，杜绝“地王”和“离谱地价”的诞生。同时在当前限购前提下，从市场方面，控制不符合“条件”的购房，让市场交易热度降低。一面是土地放着，房子盖着，一面是交易量下降，不再“屋以稀为贵”，从而调控稳定房价。
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