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在郑州买房门槛更高 新限购时代怎么用“房票”

东方今报     2017-03-20 10:42

[摘要] 郑州限购政策再度升级,对郑州楼市有怎样的影响?

郑州限购政策再度升级,对郑州楼市有怎样的影响?

无论对刚需族还是改善购房者而言,买房子更“难”了,怎样珍惜手中的购房机会呢?

对哪些楼盘影响较大?

2017年2月初~2017年3月17日,郑州幸运的开发商当数万科,这期间这家公司开盘了一次万科大都会,两次万科城6期,一次万科紫台,合计销售额22亿元左右,外地客户贡献少10个亿,其中万科大都会还是2月份销冠。

由此可见万科真的是老狐狸,这家开发商在把握市场节奏方面真的是很厉害,值得郑州所有地产商营销总监学习。

在这期间受益的盘还有华瑞紫韵城、麟起城、鑫苑、正商中州城、正弘中央公园、恒大悦龙台、正商善水上境等。

没踩准点的是永威城、锦艺四季城,当然锦艺四季城是证不全,但永威城硬是往后拖了一周开盘,结果踩上地雷。

其实郑州春节后也就是从2017年2月12日~2017年3月17日,有存货的刚需盘销售都不错,有个别楼盘还涨价,其销售不错重要原因就是有外地户口可以通过补缴社保购房。

有专家认为,补社保政策封死外地购房者,对郑州偏刚需或刚改的楼盘影响大。

比如永威城、万科大都会(尾盘)、鑫苑国际新城、融创珑府、永威西郡、锦艺金水湾、锦艺四季城、建业花园里、融创象湖一号(刚改)、永威森林花语(刚改)等。

这些楼盘销售量可能会下降。

另外,对纯改善盘和豪宅影响有限。比如即将上市的融创大河宸园,其前期入会客户约超过一半是金水区客户,地市客户仅占2%左右,所以3月17日的政策对这样的楼盘影响较小。对鸿园、正弘瓴、恒大悦龙台、荣盛华府、北龙湖雅居乐等豪宅项目影响也有限,这些楼盘客户主力军还是东区和金水区客户。

郑州房价会降吗?

对于大家为关心的房价,新政又会有什么影响呢?

根据权威机构发布的数据,2月份省内购房者为57.31%,省外购房者6.43%,郑州市内购房者为36.26%。非郑州户籍的购房人群占到了购房总人群的63.74%,当这部分人群被限制之后,郑州楼市的成交量会有大幅度的下滑,价格在短期内也有一定的下跌空间,只是郑州的外来人口每年在上涨,城市扩容速度也非常快,未来房价长期依然呈上涨态势,长期看房价上涨预期不会变。

不过,专家也认为,3月17日政策将大大缓解刚需盘和刚改盘的涨价冲动及新盘预期,开发商通过观察此政策对销售量的冲击,不敢贸然涨价和提高开盘价预期。

具体来说,一方面,房价上半年降的可能性不大,因为决定市场的关键因素一定是人口和土地供应,现在郑州市利好较多,发展风头正劲,流入人口减少不现实。限购升级会拦住一部分客户,但是也只能拦住一时,该买还会买,只是需要等一段时间罢了。

另一方面,涨价更是不会被允许,这是政治和政策决定的。郑州去年底集中供应6500多亩住宅用地,这些土地要变成真正有预售证的房子还得半年多的时间,另外还有很多项目由于限价无法预售备案,所以从短时间看,供求变化不大,它所带来的积极效果会在下半年开始显现,只要挺到下半年,等新盘大量上市,市场供需就会稳定下来,价格压力也才会被释放。

现在我们该怎样出手买房

郑州此次限购升级,刚需很受伤吗?

专家认为,其实也不必过于在意,从现在起开始积极缴纳社保和个税,满两年即可,2017~2018年上半年的市场,大概率上,价格是稳定的,目前是政策要求,未来是供需决定,有2016年到目前的12000多亩已供应住宅土地顶着,郑州房价在1年半以内就不可能作怪,刚需不必太过着急。

刚需都不必过于在意,改善用户就更不必担心过多,下半年再看市场即可,不要在供小于求的时候去着急,而应在供大于求或平衡的时候再去看,机会更多。

而对于投资客,为什么一定要紧盯住宅?为什么一定要紧盯郑州?为什么一定要紧盯2017?投资嘛,思路要开阔一些。

目前,包括郑州在内的楼市热点城市,调控意图就是把投资客造成的房地产泡沫挤出去。控制热点城市的房价涨幅,然后在三四线城市完成去库存。

也有人大胆预测,接下来郑州的绿博片区、荥阳、南龙湖等楼市将会热起来,河南省内几个地市楼房也将会好起来,比如平原新区,比如洛阳、开封、新乡、许昌。

专家认为,市场火爆时购房难,趁市场没那么火爆才能选到好房子,手里有房票的利用这个机会好好选选,切莫再错过这次较佳的购房机会。

郑州3月17日封死补缴社保购房这条路,是非常正确的决定,它有利于手里有房票的购房者冷静买到好房子,如果这部分购房者还依然认识不到这是好机会,后悔的日子将在今后伴随你的一生了。

也有资深看房客表示,有郑州购房资格的,就选在限购严的地方出手,因为现在宝贵的是购房资格,好钢当然要用在刀刃上。手里没郑州购房资格的刚需族,在不限购的地方买房,要把交通、房价等因素做一个综合考量,当然,拿定主意后越早买越好。网上有个段子不是说:“买房时回家考虑四五天,回来少个卫生间。”

■热点答疑

郑州楼市调控会不会再次升级

1.限购范围会不会扩大?

观察市场,还是有一些信号的,如果绿博、荥阳东和龙湖近期涨得不少,他们纳入限购的可能性就很大,毕竟例子在那里摆着的,南京将高淳、溧水、六合纳入限购范围,北京可以把环京纳入限购范围,为什么郑州不能?不过依郑州历年的限购政策看,很少实施过城郊范围的限购。

2.二套房首付比例和利率会提高吗?

目前郑州限购区内首套首付30%,二套首付60%,比例已经不低,首付再次提高的可能性不大。在限购升级的趋势下,利率有可能提高,毕竟现在贷款利率还是9折,不过,这个调控牵扯到人行,不是郑州市地方政府能够单独执行的。

3.社保个税门槛会不会提升?

按照此前升级的限购政策,郑州不但在限购区域内,将180平方米以上住房列入限购范围,还规定非郑州户籍家庭,在本市购买住房时需提供在本市连续缴纳2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明。按照广州“3年变5年”的思路,郑州也不排除此类政策。

4.正在交易的人会有什么影响?

新政策出台意味着购房者要承受更多的政策不确定性,按照以往经验,是否按照新政策执行是以网签为准,如果完成网签,可能不受新政策影响。

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