[摘要] 3月8日，记者独家获悉，郑州市政府已于3月7日出台《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》，该《意见》对包括没有土地信息、越界跨宗、铁路单位住房等此前诸多困扰不动产登记的问题给出相应的解决方案。
3月8日，记者获悉，郑州市政府已于3月7日出台《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》，该《意见》对包括没有土地信息、越界跨宗、铁路单位住房等此前诸多困扰不动产登记的问题给出相应的解决方案。“这个方案还是很‘给力’的，所关注到的问题，基本上覆盖了郑州绝大多数的问题小区。同时，上述两条内容意味着对符合《意见》中所涉及问题的普通群众而言，其所在小区的拟处置方案，上报市政府批准后，就可以办理不动产登记业务了。”看完《意见》一业内人士这样评价。另有消息称，从今日起，郑州部分不动产分中心已开始受理此前存有历史遗留问题小区的业务。
“解决方案”强调证缴分离，提高效率
先有对布厂街19号院、绿云小区、嵩岳小区等郑州不动产“卡壳”典型小区进行的先期权籍调查，再有张贴在上述其中小区门口，关于解决历史遗留问题的公告。进入3月，已困扰郑州大半年之久的不动产登记问题渐渐有了解决的预兆。
值得关注的是，《意见》所提出的“证缴分离”原则，即开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。
处理范围：
主城区此前“卡壳”但有合法房本儿的房地产
《意见》明确了此次所要解决问题的具体范围，即：郑州市内五区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内国有建设用地上，已办理房屋所有权证，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。
《意见》同时指出，“各县(市)、上街区可依据本意见精神，结合本地实际，制定本辖区国有建设用地上不动产登记相关问题处理意见。”
“这个方案初的名字是叫‘历史遗留问题’的解决方案，正式文件进一步明确了‘国有建设用地上’的范围，也是为了杜绝如‘小产权房’等情况在这次解决问题时‘乱搭车’。”上述业内人士解释说，《意见》明确了这些待续解决问题的对象，必须要拥有合法的“房本儿”。对于因各种原因未办理房本的问题房屋，“需先解决了相应问题后，再谈不动产登记的问题。”他说。
对此，《意见》也明文强调要“加强监管”，明确对不属于本次处理范围的房地产项目，各级政府和各部门应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。对违反规定者，有关部门应当依法予以严肃查处，并将违法违规企业的有关情况纳入诚信档案并向社会公布。
此外，《意见》还明确市政府建立处理国有建设用地上不动产登记相关问题工作联席会议制度。由市内五区人民政府，郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区管委会，市规划、国土、房管、建设、消防、公安、检察院、法院等部门参加，统一指导全市开展国有建设用地上不动产登记相关问题的处理工作。各区人民政府、开发区管委会作为责任主体，负责本辖区内国有建设用地上不动产登记相关问题的处理，及时拟定处置方案，上报市政府批准后实施;市政府相关部门按照各自职责，密切配合，主动作为，做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，追究相关责任。
不动产登记“查无此地”解决方案
在此前郑州不动产登记的过程中，相当一部分小区的相关权利人都因“查不到土地”而“卡壳”。对此，《意见》也给出了具体方案。
《意见》明确指出，办理不动产登记时，经查询无土地登记信息的，按以下规定执行：
1.申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容(如面积、用途和使用权类型等)进行登记。确需进行权籍调查的，不动产登记机构进行权籍调查并公告，公告无异议，按照权籍调查结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。
2.市区三环(中州大道、西三环、南三环、北三环)合围区域内(含跨三环)的房地产，申请人无法提供且不动产登记机构经查询无土地权属来源文件的，不动产登记机构进行权籍调查并进行公告，公告无异议的，按国有划拨建设用地登记。
3.开发区管委会2005年8月1日(不含8月1日，法释[2005]5号)之前委托开发区国土资源分局已与用地单位签订《国有土地使用权出让合同》或《用地协议》，并且开发区管委会向用地单位颁发过《国有土地使用证》或《建设用地批准书》的，经开发区管委会确认后，由不动产登记机构进行权籍调查并公告，公告无异议，按照权籍调查的结果和开发区管委会颁发的《国有土地使用证》(或《建设用地批准书》)证载内容进行登记。
《意见》明确，以上所述权籍调查结果由不动产登记机构在公开媒体进行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。《意见》同时强调，以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。
对于“土地权属确认”的申请主体，《意见》明确，对于原开发建设单位不存在的，可按以下4种方式进行办理：
1.原房地产开发企业已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。
2.政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设的或利用自有土地与其他单位联建的，由原单位申请，原单位已不存在的，由承继单位或主管单位申请。
3.由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。
4.由于其他原因确实无法确定申请主体的,由房地产项目所在地乡镇、街道办事处提出申请。
越界跨宗等问题解决方案
除“查无此地”的问题外，《意见》还对在不动产登记实际操作中，遇到的“房屋所在楼幢跨宗地”及其“铁路部门住宅小区无土地信息”等问题给出了解决方案。
针对越界跨宗问题，《意见》给出3条解决方案：
1、在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。
2、无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋主体所在宗地使用年期确定。
3、越界超占国有建设用地的可在规划确定的宗地落宗，土地使用年期按落宗地使用年期确定。
而针对铁路部门住宅小区普遍出现的“无土地信息”等问题，《意见》指出，如铁路部门在本单位土地上建设的住宅小区，业主已取得房屋所有权证，在办理不动产登记时经查询无土地登记信息，但铁路部门已取得国有土地使用证、国有建设用地批复或其他合法土地权属来源证明的，不动产登记机构根据铁路部门提供的土地权属来源或出具的相关证明进行权籍调查并公告，公告无异议后办理不动产登记。
补缴土地价款，看清下列具体情况
在办理不动产登记手续时，一些市民会对不动产证上，宗地性质一栏中所标注的“出让”和“划拨”的区别搞不清楚。业内人士表示，划拨用地是我国特有的项目建设用地的取得方式之一。一般情况下，国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地，以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等都是常见的“划拨用地”范围。但在国家出台土地有偿使用规则前，一些老的住宅楼以及后来的经济适用房等特殊房地产也会建在划拨土地之上，这些住宅在进行不动产转移登记时，就需补缴相应的土地价款，将土地变更为出让性质。
对此，《意见》也给出了缴纳范围及标准细则：
购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行。
(一)开发建设单位应补缴的土地价款的标准。
1、1987年1月1日(不含1月1日)前已建成的房地产，不再补缴土地价款;
2、1987年1月1日至1999年1月1日(不含1月1日)期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取;
3、1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让全价全额收取;国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。
房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年期。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。
(二)在2016年12月31日之前(含12月31日)，开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。购房人自愿缴纳土地价款的，可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳标准和程序按照郑州市财政局、郑州市国土资源局、郑州市住房保障和房地产管理局联合下发的《关于规范已购公有住房和经济适用住房上市出售补缴土地差价款工作的通知》(郑财非税[2012]53号)文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5%。
(三)已购公有住房和经济适用住房按照“郑财非税[2012]53号”规定补缴土地差价款后办理出让性质不动产权证书;其中配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地土地基准地价的5%。
(四)个人独院(独立)住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40%缴纳土地出让价款后，可办理出让性质的不动产权转移登记。
(五)越界超占国有建设用地的，补缴土地价款标准依照前款(一)执行办理。
(六)对于确权的国有建设用地上建设的房屋，按国有划拨建设用地上的房屋办理。
与此同时，《意见》还明确了各区政府、开发区管委会负责本辖区范围内的土地价款追缴工作。市政府有关部门依据各自职责做好配合工作，确保国有资产不流失。按照购房者办证和开发建设单位补缴土地价款分离处理的原则，可先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续。但在应缴土地价款缴清之前，不予办理开发建设单位自有部分不动产的抵押登记或者转移登记。
声音：该《意见》适用于郑州绝大多数“问题小区”
“这个措施还是很‘给力’的，所关注到的问题，基本上覆盖了郑州绝大多数的问题小区。同时，上述两条内容意味着对符合《意见》中所涉及问题的普通群众而言，其所在小区的拟处置方案，上报市政府批准后，就可以办理不动产登记业务了。”看完《意见》后上述业内人士这样评价说。
他还表示，从去年8月起，郑州主城区开始全面实施不动产登记工作以来，先后困扰郑州不动产登记工作的“房本之争”、程序繁琐、效率低下等问题已得到有效改善，但因涉及土地权属等问题，“查不到土地信息”、“越界跨宗”等问题迟迟得不到解决。而随着《意见》的正式下达，已困扰郑州不动产登记大半年之久的“硬骨头”也迎来了解决方案。
该业内人士指出，《意见》中值得关注的内容便是所提出的“证缴分离”原则，及为“查无此地”的房地产进行土地信息登记前，“不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项”这样的表述。
“这就意味着对于符合《意见》中所涉及问题的普通群众而言，其之前所面临的‘卡壳’问题，从现在起就可以着手解决。”一业内人士对记者解读说。
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