[摘要] 啥叫折腾?在郑州,办理与房产抵押有关的手续或许能完美地解释这个词。为啥这样说?按照州目前所执行的流程,买卖一套二手房, 是和“抵押贷款”扯上关系的二手房,那可不是一件容易的事儿。如果一个尚未还清按揭贷款的房屋涉及交易,买房卖房可能需要来来回回跑上12趟。
啥叫折腾？在郑州，办理与房产抵押有关的手续或许能完美地解释这个词。为啥这样说？按照州目前所执行的流程，买卖一套二手房， 是和“抵押贷款”扯上关系的二手房，那可不是一件容易的事儿。如果一个尚未还清按揭贷款的房屋涉及交易，买房卖房可能需要来来回回跑上12趟。
与此前“房本之争”类似，对于“解抵押”、“过户”、“抵押”环节要“各过一道手”的房管、不动产两部门对自己办理业务的依据，也都很是明确，但也就在这种“合法”中群众来回奔波的“不合理”却处处存在。随着不动产入驻房管局窗口，“服务”似乎在郑州已成为现实，但面对现实中的各种“折腾”,已有多位市民想通过媒体呼吁“我们要的是‘真 服务’，而非形式。”
案例
A先生卖房，在俩部门中间来回折腾
对于郑州市民A先生（应受访者要求隐去姓名，下同）而言，因为要卖掉家中的一套位于丰庆路 正商世纪港湾房子，已前前后后折腾了近4个月。为了省钱，作为卖家的A先生和买家协商并未使用资金 的方式进行交易。在买家付了首付款后，A先生便和买家进行了过户手续，现在只待买家完成房屋抵押，A先生便可拿到尾款。
“眼看‘万里长征’就要走到头，却又碰上了个大难题。”A先生告诉大河报记者说，在买家在房管局办理完抵押手续后，本想已“万事大吉”，谁知买家还得去不动产部门再办一次抵押登记。
“这个房子卖之前还没有还清贷款，办‘解抵押’我就已经在俩部门中间折腾了几趟，如今办抵押，合着前面的步骤再来一遍。”A先生告诉大河报记者，两个部门要求提交的材料几乎完全相同，对于“一件事儿非要折腾两回”的流程，A先生百思不得其解。
解释
如同A先生所言，如今在郑州，想要完成一个二手房交易，对比此前， 的步骤都要“乘以二”：
如果待交易的房产尚未还清按揭，就要提前还清贷款办理“解抵押”，使之得以买卖。先去房管局，再去不动产；随后的“过户”环节：先去房管局走交易流程，再到不动产办理登记，又是两个流程；如果买方不是全款购房，在办理按揭抵押时，与“解抵押”类似，先房管局，后不动产的流程再来一遍。
“每个环节都要去送材料，领材料。6个步骤意味着至少12趟跑，这还是顺的。一旦因为数据出错或者别的原因造成‘卡壳’，还不知要搭进去多少‘冤枉路’。”每天带领客户奔波于房管、不动产两部门间的房屋中介B女士说。
问题
现有“”被诟病流于形式
从初的“房本之争”到“数据不搭调”再到如今“抵押两头跑”，自打8月25日不动产统一登记制度在郑州主城区推行以来，因“衔接不力”而造成的折腾在郑州已不是新闻。在此前大河报等媒体关于郑州不动产登记一事所做的报道中，“”受理成为了许多市民的共同呼声。
在这种期盼中，42名不动产登记部门的工作人员于9月29日进驻房管局设立于郑州的三个办事大厅，郑州不动产登记业务在形式上也完成了“受理”，但在随后一个多月的实际执行中，记者接到无数反馈：设立于郑州市房管局3个办事大厅的“不动产窗口”目前仅具有咨询与“收件”功能，更多地扮演着“文件中转站”的角色，分属各区的不动产业务依然需要办理业务的市民前往各区进行办理。
而对于目前“受理”的执行现状，记者在采访中已多次听到“流于形式”这样的评价。“与其让窗口周转，还不如我们自己去送，更不如把这些仅担任‘快递员’职责的同志放回各区办理业务。”对于在房管局设立的“不动产窗口”，市民C先生表示，需要完成“”的是整个流程，而非目前传递材料这个“可忽略不计的环节”，是像其他城市那样让办事人“少跑路”的“”受理。
C先生以目前出现的“抵押两头跑”为例表示，按照相关政策的要求，两个部门分别履行手续没有问题，但办理场所能不能形成统一？如果涉及按揭，能否进行“交易、抵押一次性办理”的流程优化？“我们需要的是真正的‘’受理，而非一个形式。”他说。
声音
“折腾”源于缺乏顶层设计
对于这种“折腾”，尤其是与“抵押”相关的“分外折腾”从何而来？这还要从目前郑州现行二手房交易流程中房管、不动产两个部门的分工说起。
在1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》的第二条中有着这样的表述：本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。这就将抵押划进了“房地产交易”的范畴之中。而根据此前 编办、国土资源部、住建部及郑州 等多个单位关于不动产登记工作所做出的各项政策、规定中，已将“交易”环节明确在了房管部门的职责之中。
但在2007年起生效的《中华人民共和国物权法》中，抵押权被明确为了不动产物权的一种，该法在第九条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。且在第十条明确了：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。与此同时，目前不动产登记工作在推行中所参照的《不动产登记暂行条例》（国务院第656号令）更是明确了抵押权属于不动产权利的一种，应当参照该条例进行登记办理。且在郑州 于今年8月12日发布的在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告中明确：郑州市国土资源局为我市不动产统一登记 机构，郑州市不动产登记 受市国土局委托，具体承担郑州市主城区不动产登记的事务性工作。
“法律条款本身并无冲突，只是目前实操层面不够便民， 分权没有考虑到法律实施的实际情况。”对于此，北京德和衡律师事务所郑州分所合伙人刘果律师认为，房管局作为房地产法明确授权办理抵押权事宜的主管机关，主要管控抵押权办理的过程，即抵押权的设立。但抵押权设立后还不具备生效的要件，如要满足生效的要件，则需要到不动产登记机关进行抵押权登记。
在这种分析中，记者也听到了这样一种声音：“当务之急是在现有法律框架下确定职责明确的分工。”一位地产界资深人士告诉记者，法律条款不可能对一些具体问题做出太过细致的具体规定。由此，各地在推行不动产登记工作的过程中，对于房管、不动产两部门的分工确有不同。“这不是房管、国土两个局委能坐在一起‘谈’出来的问题，需要 或更高层面的部门进行‘顶层设计’。”
“还是衔接出了问题，如果把两个部门合并了，现在 的问题可能都不再是个问题。”一位业内人士这样说。
买方不动产证已到手一个月，卖家却还没见钱
案例
D女士买房，卖方迟迟拿不到房款
今年9月1日，D女士（应受访者要求隐去姓名）与卖方前往不动产登记部门为自己买到的一套金水区的二手房办理了不动产转移登记，并于10月18日，拿到了不动产登记证书。但随后的遭遇，却让她大跌眼镜，因为和卖方商定的“资金 ”交易方式，D女士需要在拿到不动产证书后申请放款。但相关部门却表示因为查不到D女士这笔业务的交易信息为由拒绝了她的申请。
“卖方天天给我打电话，生怕我跑了，毕竟房款还没到手。不过我也很无辜啊，钱早就打到资金 账户里面去了。”对此，D女士颇为无奈地说。
“别人是一证难求，我这边早就有了证，卖家却拿不到钱。我这事儿应该是‘奇葩中的奇葩’。”昨天下午，大河报记者听D女士讲述了自己的买房经历。
对于D女士这种情况，一位业内人士向记者道出了D女士“奇葩”遭遇的原因。
在8月25日不动产登记制度在郑州推行后，按照《不动产登记暂行条例》（下简称《条例》）的规定，只要持有《条例》所规定的 要件，申请人可以直接向不动产登记部门申请不动产转移登记业务办理。而后，针对不动产登记制度推行之初在郑州出现的种种问题，郑州 于9月底出台了“关于优化房产过户办理不动产登记流程备忘录”，明确要求郑州二手房交易流程应当按照“先房管后不动产”的流程进行办理。
这就形成了一个介于8月25日至9月底前的一段“空窗期”，而D女士便是在这段时间里办理的不动产转移登记。对于此，有法律从业人士分析说，只要申请人所提交的材料符合《条例》的要求，不动产部门没有理由拒绝申请人的申请。
对于此，记者也对房管部门进行了采访，但并未获得明确的答复。一位不愿透露姓名的工作人员说，D女士的情况需补办前面缺少的“交易流程”，但当记者将此消息向D女士进行反馈时，D女士则表示自己也曾跟房管部门表达过类似意愿，也却得到了“撤销不动产登记证书，重新走交易、登记流程”的答复。
“这证总不是假的吧？”D女士告诉记者，虽然自己已在两个部门间往返了多次，但截至昨日，对于这本因诞生于“空窗期”，却失去了“放款”权的不动产证，她也未得到明确的说法。
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