[摘要] 据同致行2016年7月份郑州房地产市场楼市数据显示，7月份全国百城住宅平均价格为12009元/平方米，环比上1.63%，同比上涨12.93%，涨幅继续扩大。郑州市场7月份商品房供应面积低于销售面积，市场供不应求，供求面积同比环比均上涨。其中商品住宅供求继续攀升，价格微降，库存去化仅需1.5个月。
据同致行2016年7月份郑州房地产市场楼市数据显示，7月份百城住宅平均价格为12009元/平方米，环比上1.63%，同比上涨12.93%，涨幅继续扩大。郑州市场7月份商品房供应面积低于销售面积，市场供不应求，供求面积同比环比均上涨。其中商品住宅供求继续攀升，价格微降，库存去化仅需1.5个月。
1、商品房市场——销量历史新高，供不应求，价格略降
图3-1 2014-2016.7郑州市商品房供销价走势图
2016年7月份百城住宅平均价格为12009元/平方米，环比上涨1.63%，同比上涨12.93%，涨幅继续扩大。百城住宅均价已经连续15个月环比上涨、连续12个月同比上涨。从涨跌城市个数看，7月份有66个城市环比上涨，30个城市环比下跌，4个城市持平。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为22945元/平方米，环比上涨2.2%，同比上涨17.19%。
郑州市场7月份商品房供应面积低于销售面积，市场供不应求，供求面积同比环比均上涨。
本月商品房供应157.2万㎡，环比上涨1.1%，同比上涨57.3%，住宅供应量依然大，占比为85.64%；商品房销售172.46万㎡，环比上涨15.5%，同比上涨55.2%；商品房销售均价10163元/㎡，环比下跌6.7%，同比上涨4.4%。
1.1、商品房库存——本月供不于求，库存小幅下降
图3-2 郑州市商品房库存走势图
（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）
7月份，商品房月内供应不足需求旺盛，库存缺口5.26万㎡，处于供不应求的态势。
累计至本月，郑州市商品房市场库存量达1401.76万㎡，库存量继续呈现小幅下降的态势，按照近3个月月均160.69万㎡的去化速度计算，需要8.7个月的去化周期，去化周期相对比较合理，其中各物业去化结构失衡，住宅无压力，商业去化依然压力大，办公去化压力适中。
从各区域库存来看，经开区和惠济区库存量较小，库存占比均位于6%以下，区域项目销售前景比较乐观。中原区、高新区、郑东新区库存占比均处于15%以下，库存压力适中。二七区和金水区库存占比分别为22%和20%，库存压力相对较大。
1.2、商品房各物业成交面积——商品住宅占比略降，办公用房略升
图3-3 郑州市2016年7份商品房各物业成交面积比例图
7月，郑州市商品房销量分物业形态来看，成交量大的商品住宅占商品房总成交量比率85%，成交量146.4万㎡，与6月相比上涨9个百分点，但成交量在商品房总成交量中占比与6月份相比下降了5个百分点；商业用房销量4.6万㎡，比6月上涨5个百分点，成交量占本月商品房总成交量比率与6月份一致；办公用房销量19.76万㎡，环比上涨了32.6%，成交量占本月商品房总成交量比率较6月上涨了4.4个百分点。
2、商品住宅——供求继续高位运行，价格微降
图3-4 2014-2016.7月郑州商品住宅供销价走势图
和商品房趋势基本一致，本月商品住宅市场供求继续高位运行，特别是成交量持续高位、处于近几年来的较高水平，且均高于历年同期。整体表现为供不应求态势，价格较6月份略有下降。
7月份，郑州市商品住宅月度供应134.63万㎡，环比上涨10%，同比上涨110%，主要供应项目有中原区华瑞紫韵城丽园、福园、景园，高新区万科城，二七区亚星金运外滩，金水区中基都市春天等项目。
月度成交146.46万㎡，环比上涨9%，同比上升58%；成交均价10043元/㎡，环比下降8%，同比上涨7%。
2.1、商品住宅库存——整体库存继续下降，去化仅需1.5个月
图3-5 郑州市商品住宅库存走势图
（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）
郑州市商品住宅市场自2014年中以后库存量急剧增加，进入2015年，库存量在跌宕起伏中呈现上涨之势，从2015年12月份开始库存下降明显。截止到2016年7月底，郑州市商品住宅市场库存量215.70万㎡，按照近3个月月均143.42万㎡的去化速度计算，库存去化完毕仅需1.5个月，去化无压力。
分区域来看，月内区域库存呈现分化状态，本月惠济区、经开区、郑东新区无库存压力，接近于供不应求态势。高新区、中原区库存压力较小，库存占比均位于10%以下。管城区、金水区和二七区库存压力较大，库存占比分别为23%、27%和61%。
2.2、各住宅类型成交量价——高层占比有所回升，别墅、洋房价格下降明显
图3-6 郑州市7月份商品住宅各建筑类型成交占比
（注：≤5层为别墅，6-11层为洋房，12-18层为小高层，19层以上为高层）
图3-7 郑州市7月份商品住宅各建筑类型成交量价
（注：≤5层为别墅，6-11层为洋房，12-18层为小高层，19层以上为高层）
7月份，郑州市商品住宅共计去化146.40万㎡，从物业类型销量来看，洋房的销售占比有所下降、高层的销售占比上升，别墅和小高层的销量占比与上月持平。
价格分布上来看，别墅依然价格高，洋房价格其次。本月高层和小高层物业的价格有所上涨，洋房和别墅产品的价格有一定幅度的下跌。
具体来看，高层产品为市场主力产品，本月共计去化130.77万㎡，销量在四类产品中占比89%，自身销量环比上涨15%，本月高层类产品的价格水平为9666元/㎡，较上个月上升3%，上升幅度不明显。
别墅去化4.11万㎡，销量占比3%，价格20663元/㎡，较上个月下跌21%。本月别墅成交主要有森林湖别墅（1-1.5万）、天伦庄园（1.4-2.3万）、普罗旺世（2-3万）、鸿园（1.7-2.3万）、建业海马九如府（3-4万）、正商玉兰谷（1.1-1.3万）的成交。
洋房产品本月去化8.24万㎡，占比为6%，洋房类产品的价格为11337元/㎡，较上个月下跌41%；主要是缘于正商推出的玉兰谷、林语溪岸、兴汉花园项目均价均未过万。其中正商玉兰谷洋房价格区间为8000-9500万元/㎡，林语溪岸为8000-10000元/㎡，兴汉花园为6000-8000元/㎡。
小高层产品去化3.28万㎡，占比2%，该段产品价格水平为8558元/㎡，较上个月上涨1%，价格与上月基本持平。
2.3、成交面积段——144以下各面积段销量均有提升
图3-8 2016.6-2016.7月郑州市商品住宅市场成交面积段细分
从月度销量面积段分布来看，住宅主力产品依然为80-90㎡和120-144㎡产品。其中60-80㎡面积段和60㎡以下占比提升明显，分别较上个月提升70%和30%，144-180㎡和180㎡以上产品段占比下降，分别较上个月下降28%和6%。
从价格分布上来看，本月各面积段价格均没有低于8500元/㎡。180㎡以上面积段产品依然贵，为17764元/㎡，较上个月有明显回落，该段产品多为大平层、洋房、别墅类的成交。
其他产品段价格多为8000-9000之间及9000-10000元/㎡左右的水平，价格差距不大，本月各段产品中高层类产品占比较大，高达92%。
2.4、成交价格段——9000-10000价格段销量提升明显
图3-9 2016.6-2016.7月郑州市商品住宅市场成交价格段细分
7月份，郑州市商品住宅主流价格段集中在8000-9000元/㎡产品，本月9000-10000元/㎡产品段占比明显提升。
8000-9000元/㎡产品本月共成交45.43万㎡，占比31%，环比下降4个百分点。代表项目有正商中州城、正商林语溪岸、永威城、万科大都会、泰宏建业国际城等项目。
9000-10000元/㎡成交37.84万㎡，占比26%，环比提升42个百分点。代表项目有橄榄城润泽园、康桥悦岛、民安西上、永威城等。
10000-12000元/㎡产品本月共成交18.96万㎡，占比为13%。代表项目有中实润城、五龙新城、保利心语、康桥朗城、恒大翡翠华庭等项目。
12000-15000元/㎡产品本月共成交10.51万㎡，占比7%。代表项目有万科天伦紫台、晖达新天地、华润悦府等。
15000元/㎡以上产品本月共成交11.74万㎡，占比8%。代表项目有中海锦苑、瀚海晴宇、海马公园等项目。
3、商业市场——供应大幅增加，价格回升
图3-10 2014-2016.7月郑州商业市场供销价走势图
郑州市商业用房供过于求态势一直比较明显，到2016年1月份达到顶峰，2月份开始供过于求态势有所缓解，本月供求较上个月大幅攀升，供求方面表现为供大于求的态势。
7月份，郑州市商业物业供应13.05万㎡，较上个月上升62%，较去年同期下升2%，主要是金水区海亮时代ONE、惠济区永威迎宾府（综合楼）、东区佳田商务中心等项目的集中供应。
月内去化4.6万㎡，环比上涨5%，同比下降3%。商业物业月内成交均价18049元/㎡，环比上涨11%，同比上涨11%，本月价格回涨较多。虽然郑州市场商业产品价格并不高，但总体销量并没有太大的起色。
3.1、商业物业库存——库存小幅抬升，去存压力依然巨大
图3-11 郑州市商业市场库存走势图
（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）
商业用房7月份依然呈现出供大于求的态势，库存量持续，截止本月累积库存达391.67万㎡。按照近3个月月均4.85万㎡的去化速度计算，去化周期需要80.76个月，去化压力巨大。相比目前销售火爆的住宅市场，未来商业的生存状态会异常艰巨，开发商在商业市场的风险和资金压力是巨大的。
分区域来看，各区域均有库存，惠济区和经开区由于商业本身供应较少，所以库存压力不大，库存占比均在3%以下；管城区、郑东新区、中原区和高新区存在一定的库存压力，但库存占比均为16%以下，去化难度不是特别大；二七区和金水区库存压力较大，库存占比分别为24%和18%。
3.2、成交面积段——小面积段占比大幅提升
图3-12 2016.6-2016.7月郑州市商业用房成交面积段细分
7月份，郑州市商业去化依然低迷，月度去化仅4.6万㎡，分面积段来看，50㎡以上的面积段本月销量均有所下降。其他各面积段产品占比均上升明显，30㎡以下的面积段上升幅度较大。其中30㎡以下的面积段产品价格贵。
30㎡以下成交242套，占比46%，较上个月上升1050%。代表项目有大观商贸中心、国香茶城商业中心等。
30-50㎡成交108套，占比20%，较上个月上升300%。代表项目有大观商贸中心、国香茶城商业中心、海亮时代ONE等。
50-150㎡产品成交109套，占比21%，较上个月下降3个百分点。代表项目有恒大名都、金马凯旋家居CBD、国香茶城商业中心等。
150㎡以上产品成交69套，占比13%，较上个月下降17%，代表项目有升龙天汇广场、绿地滨湖国际城等。
4、办公市场——月度严重供不应求
图3-13 2014-2016.7月郑州办公市场供销价走势图
2016年前4个月办公市场均表现为供不应求，从5月份表现为供大于求，且价格有所回落。本月供应大幅回落，但销量增长明显。
7月份，郑州市办公物业新增供应4.26万㎡，环比下降79%，同比下降34%。主要原因是本月入市的办公产品只有华强城市广场一个项目。月内去化19.76万㎡，环比增长101%，同比增加50%。
办公物业月内成交均价9837元/㎡，环比上涨10%，同比下降4%。主要缘于本月郑东新区郑州怡商花园式商务会馆的销售价格均在20000元/㎡以上，拉升了整体均价。
4.1、办公物业库存——供应锐减，库存降低
图3-14 郑州市办公市场库存量走势
（（注：以2011年初为基底，2013年之前为郑州市6大区数据，之后为8大区数据）
7月份，郑州市办公用房供应4.26万㎡，较前两个月，供应量大幅下降，再加之销售量的提升，因此库存有所下降。截止到7月底，郑州市办公用房库存量160.03万㎡，库存量在2012年后半年开始急剧加大，到2014年底达到顶峰，进入2015年之后，库存量呈波动式变动，但总体趋势是下降的。总体库存压力有所减小，按照近3个月月均去化11.94万㎡的速度计算，办公用房的去化需要13.4个月，有一定的去化压力，但是总体的变化趋势是积极向好的。
分区域来看，各区域的库存也有较大分化，惠济区、经开区、高新区和金水区库存压力较小，库存均在1%以下，部分区域供不应求。中原区和二七区存在一定的库存压力，库存占比均位于11%以下。郑东新区和管城区库存压力较大，库存占比分别为60%和26%，郑东新区的库存较上月相比，所占比重继续上升，市场应警惕。
4.2、成交面积段——50㎡以下为主力，公寓化现象明显
图3-15 2016.6-2016.7月郑州市办公用房成交面积段细分
7月份，郑州市办公用房共计去化19.76万㎡，成交量环比上升101%，具体到各面积段来看，100-200㎡、300-500㎡面积段的销量交6月份比有大幅提高。价格分布来看，500㎡以上面积段产品受特殊房源备案，价格较低，位于7000元/㎡左右的水平，100-300㎡面积段产品价格贵，为10000元/㎡以上。
小于50㎡的产品共成交1465套，占比58%，较上个月上涨32%。代表项目有正商经开广场、正商博雅广场、华强城市广场、海亮时代ONE等项目。
50-100㎡产品共计成交594套，占比23%，较上个月上涨118%。代表项目有永恒理想之城、金成时代广场、升龙天汇广场和永和宇宙星广场等项目。
100-200㎡共计成交224套，占比13%，较上个月上涨169%。代表项目有郑东商业中心、亚星盛世、楷林广场、大观商贸中心。
200-300㎡产品代表项目有正商经开广场、大观商贸中心等。
大于300㎡产品代表项目有河南省国家大学科技园、郑州电子电器产业园、正商经开广场、大观商贸中心等。
5、区域市场——二七区领跑郑州，中原区紧跟其后
图3-16 2016年7月郑州市各区域各物业销售面积
数据来源：郑州同致行研究中心（住宅数据不包含经济适用房、补差商品房等）
本月各区域销量均上涨明显，区域销量除经开区外，成交量均在14万㎡以上，二七区甚至达到38.64万㎡，领跑郑州。中原区、管城区、郑东新区分别以32.47、24.02、22.17万㎡的销量紧随二七区。紧接着是金水区、惠济区、高新区，月度销量在14-16万㎡之间。经开区销量跌破10万㎡。
住宅市场方面，二七区领跑整个市场，成交量超过了35万㎡，中原区住宅销量突破了31万㎡，管城区住宅销量为20.28万㎡。其中二七区成交代表项目有长江一号、亚星盛世、亚星金运外滩、鑫苑鑫都汇、鑫苑名城、万科大都会、泰宏建业国际城、升龙城、橄榄城润泽园等，大体集中在航海路及南三环沿线及之间。中原区成交代表项目有正商城金域世家、升龙天汇广场、民安西上、汇泉西悦城、华瑞紫韵城等。管城区成交代表项目有正商中州城、永威城、绿都澜湾、中岳七里香堤等。
办公市场方面，郑东新区以6.15万㎡的销量位居，主要是正商博雅广场、楷林中心、郑东商业中心、永和宇宙星广场等项目的大量成交带动。高新区和管城区分别以3.19和2.84万㎡的销量位居第二和第三，其中高新区代表项目有正弘高新数码港和华强城市广场，管城区代表项目有大观商贸中心和正商汇都中心等。
商业市场方面，二七区销量，区域备案量为1.33万㎡，代表项目有绿地滨湖国际城、锦绣山河。管城区销量第二，代表项目有大观商贸中心、国香茶城商业中心，其他各区域的销量均处于0.7万㎡以下。
图3-17 2016年7月郑州各区域各物业销售均价
数据来源：郑州同致行研究中心（住宅数据不包含经济适用房、补差商品房等）
本月各区域间的商品住宅和办公物业价格波动趋势比较一致，二七区和中原区住宅办公价格基本持平，原因在于办公类产品都以公寓或loft形式进行销售，商业物业和办公物业的价格较上月有所回升。本月各区商业价格有升有降，但基本都保持在1.5万/㎡以上，惠济区本月商业均价下跌严重。
商品住宅市场，本月均价破万的俱乐部扩容为四名成员，分别是郑东新区、金水区、经开区、惠济区。而领跑各区的依然是郑东新区和金水区，成交均价分别达到14056元/㎡、12912元/㎡；排名第三和第四的为经开区和惠济区，价格在10500元/㎡左右，其中经开区代表项目有恒大绿洲、宏光合园，备案量较大，备案价格分别为12411、7531元/㎡，惠济区代表项目有正商林语溪岸和万科天伦紫台项目备案量较大，备案价格分别为8168、13403元/㎡。
办公市场，郑东新区领跑郑州市场，均价为12632元/㎡。金水区、管城区成交价格在9000-10000元/㎡。其他各区域价格均在8000元/㎡左右。其中高新区以7419元/㎡的成交价格保持末位，但较前几个月的价格有一定幅度的上涨。
商业市场方面，本月各区域间价差有所波动，惠济区价格骤降，为本月价格低，为6182元/㎡，主要是区域内低价项目城市住宅北岸小区的成交价格不到5000元/㎡。如果不统计该项目，惠济区商业均价应为16088元/㎡。管城区商业均价下降至18814元/㎡，金水区、经开区、郑东新区商业均价均上涨至23000元/㎡以上，与上半年相比价格上涨明显。
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