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专家买房建议:自住的别磨蹭 投资不是好时机

河南商报  2016-08-12 08:09

[摘要] 二手房价涨幅那么大,是个例、局部现象,还是整体走势?不管怎样,这些涨价故事带给消费者的,是一种恐慌情绪,裹挟着他们往前走。

二手房价涨幅那么大,是个例、局部现象,还是整体走势?不管怎样,这些涨价故事带给消费者的,是一种恐慌情绪,裹挟着他们往前走。

但恐慌一定不可持续。大幅的波动对消费者、地产商和政府,都是灾难。如果产生过度的恐慌,则必然导致楼市重回一年前的那种观望和停滞状态。

现在行情到底什么样

房价确实高 但不至于月涨千元

每一个买房人的经历,都像极了“段子”。有人说,现实的情节总是比电影剧本更精彩。

这些令人们惊叹的涨价故事,究竟能否代表郑州市的整个市场行情?毕竟越令人惊讶的故事,就越有传播力。二手房交易中,“真正的大多数”是什么样呢?

对此,郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦更愿意相信数据。他说,个例或者某一局部区域现象显然不能代替整体,他们还没有监测到“每个月都能上涨千元”的情况。

来看两组数据——郑州市房管局

郑州市房管局公开的数据显示:1~6月,郑州市二手住宅均价每平方米分别为:8407元、8460元、8815元、8795元、9024元、9336元。

郑州市房管局称,这个均价是以市场评估价作为计算依据,而非实际成交价。叶琦称,市场评估价是税务部门征税时给出的一个评估价格,在房价上涨的通道中,一般比实际成交价低。

不过,从这个数据中仍然能明显看出一个趋势:3月份和5月份、6月份,价格都明显走高。

6月份的均价与1月份相比,高出929元,并没有像二手中介买房人感受到的那么高。

民间房产机构

某二手房集团郑州公司总经理王如合推送给河南商报记者一份7月份郑州二手房房价地图,显示郑州二手住宅挂牌均价

1~7月份均价分别为10262元、10354元、10561元、10767元、11124元、11434元、11602元。

7月份的均价比1月份涨了1340元,显示出5月份和6月份上涨较大,但并未显示出“每月涨千元”,反倒是7月份的涨幅已经收窄。

看来,官方和民间机构的数据,还是比较一致的。

【上涨意味着什么】

过快上涨不可持续 否则楼市会重回观望状态

虽然数据能证实“癫狂”只是个例和局部现象,但也证实了二季度房价上涨更为明显。

不光是二手房,新房也一样。今年1~7月,郑州市区商品住房每平方米的销售均价分别为8655元、8647元、8981元、8827元、9216元、9661元、9777元。

叶琦介绍,今年以来,郑州楼市的量、价在一季度还算较为平稳,由于一线城市的传导效应,二季度郑州也受到一定的影响,加上其他多种因素的叠加,整体上呈现一个上扬态势。

所谓多种因素,包括国家的信贷政策;国家和地方从去年开始推出的一系列去库存政策;郑州土地市场上地王频出等。

房地产实战专家、智库(深圳)有限公司董事长上官同君说,这种情况给老百姓造成一种恐慌,老百姓被恐慌裹挟着往前跑。他说,房价过快上涨对开发商而言也算不上什么好事,目前一些中小房企又开始抱着小农心态、贪婪心态,并不趁机走量,而是待价而沽,一些捂盘惜售的现象也已经出现,而一些品牌房企,反倒会在涨价时趁机走量。

他认为,对于当前的情况,政府必要的时候要出手引导,尽管短时间内恐慌心理可能会对量有提升,造成量价齐升的局面,但是长期看,恐慌之后人气全无,楼市会重回观望状态。“因为你价格涨得离谱的时候,老百姓只能是望房兴叹。”

未来房价会怎么走

涨幅过高?没有数据支撑

近期的郑州房地产市场,7月8日的“郑纺机地王事件”可以说妇孺皆知:土地溢价率接近三倍,折合楼面价超过1.3万元。分析人士测算,未来该地块房价会轻松超过2万元/平方米。

地王一出,全市震动,尤其是周围的楼盘,纷纷应声喊涨。

地王频出之下,地产商对未来房价预期看涨。郑州市中心一高端楼盘高层说:“现在,我们市中心这里就是价格的洼地,房价还没有经开区高,我们目前已经1.4万元了,相信明年涨到1.8万元不是问题。”

但对市场的预判观点,总是有正反两方。叶琦就认为,要说后期房价会有过快上涨,目前没有数据可以支撑。

他说,房价怎么走,要看看郑州市的人口增长情况,看看市场的保有量和开发量。

如何判断房价走势——看库存量和土地供应

不可否认,郑州市的房地产库存非常低,去化周期已不足4个月。

库存低是因为之前的供地少,而销售加快。2015年郑州市新购土地面积大幅下降43.9%,商品住宅用地供应也减少了17.5%。

郑州市的土地后续供应非常充足。根据《郑州市2016年度国有建设用地供应计划》,今年全年郑州市内八区国有建设用地供应总量高能达到66237亩,其中不含保障房住宅用地33455.4亩,保障房用地3272.7亩。2016年上半年,郑州市实际供地5255亩,同比增长134%,成交量达到4704亩,同比增长60%。

看人口和房屋交易量

2015年,郑州市区商品住房销售面积1078.34万平方米,相当于10万套住房,如果每套住房按照3口人居住计算,那就是能满足30万人的住房需求。可郑州市区年人口增长也就是10万人左右。

统计部门官方数据显示,2014年,郑州市区人口增长12.1万人,2015年,增长10.9万人,为489.3万人。

从这些数据看,郑州房价过快上涨的动力是不足的,或者说,过高估计房价涨幅,没有数据支撑依据。

【专家的建议是】

自住 看准了就别磨蹭

投资 现在不是好时机

对于当下被消费者称为“疯狂”的楼市,业内人士给出的决策建议惊人一致。

上官同君认为,现在市场上有一些投机客,一定程度上推高了二手房价,目前市场并不适合长线的投资。而对于自住者,不要磨蹭,看准的,还是该出手时就出手。还有一种情况,那就是可以选择离开郑州,所谓“居者有其屋”,也不一定就非要在郑州置业。因为,目前郑州的就业压力显然比县市更高。

叶琦认为,买房一定要看个人的支付能力,如果你认为现在买房不影响个人后期生活,可以选择购买,也可以根据个人情况考虑买一个符合自己经济能力的房子, 或者考虑先申请保障性住房

他说,其实目前郑州市场可选择的楼盘还是比较多的,即便是大家认为价格非常高的金水路沿线,也还是有一些单价1.1万元~1.2万元的楼盘。那些价格非常高的楼盘,有很多是包含装修在里面的,甚至有一些简单的家具。购房毕竟还是为了居住,如果是想做投资,那就要对市场做认真的研究,计算好。

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