[摘要] 4月26日,由观点地产新媒体主办的2016城市观点论坛郑州行圆满闭幕,在众多行业精英的激辩中为房地产市场新一轮发展出谋献策。
城市观点论坛郑州行大咖谈：中原房地产市场未来怎么走
4月26日，由观点地产新媒体主办的2016城市观点论坛郑州行圆满闭幕，在众多行业精英的激辩中为房地产市场新一轮发展出谋献策。
过去的两个月，中国经济逐渐企稳，房地产好像再一次成为其中的支柱。在去库存化中回暖与复苏之后，房地产行业是再一次重复之前的道路，还是会走进更宽广的天地?
城市观点论坛郑州行在郑州举办了圆桌会谈，邀请了众多大咖，包括著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生、昌建地产集团副董事长陶艳峰先生、河南楷林置业有限公司董事总经理李建彬先生、河南新合鑫置业有限公司董事长张志军先生，开封新枫华置业有限公司总裁李燕女士、河南盛润置业集团有限公司副总经理吴建军先生、盛世神州基金首席执行官李万明先生。本次郑州圆桌由合富辉煌河南公司总经理庄云娟女士主持，郑州圆桌的主题是：房地产回暖之后。
人人都在谈复苏的二线城市，郑州要怎么转型?
陶艳峰
昌建地产集团副董事长陶艳峰：
房地产经过二十年的发展，已经进入了调整期，过去拿到地就能赚钱的时代一去不复还。合作共赢，优势互补是大的趋势，产业地产集团，就是在合作过程中诞生的。对中原房企来说，的房地产企业，做的项目，应该通过通过更多的合作，实现共赢。
探索模式，加速企业转型。未来一个时期，房地产市场特别是住宅市场，供大于求的现象仍然存在。房地产未来与以前相比没有太大的空间了，融资成本、人力成本等要素成本，不断增加。现时现下对房地产企业提出了转型升级，昌建地产集团提出了开发与经营相结合，地产与产业相结合，实业与资本相结合，房地产与互联网相结合的发展战略。必须把地产做实，金融做强，用资产管理做后盾。
好的产品没有库存，用情节、用心去创造产品
张志军
河南新合鑫置业有限公司董事长张志军：
二线的库存这个词并不准确，去库存，实际上郑州没有库存，好的产品根本没有库存。新合鑫立足在高新区，实际上就是一个情节在里面的。现在在做的叫石佛艺术公社项目，就是以文化产业为主题，聚集了大概有两百位左右的河南省具有代表性的一些艺术家，在石佛艺术公社进行工作，包括一些创作，包括将来还会有一个很大的展厅，定期对他们的艺术品的拍卖、交流，包括一些展出，这都是一些特色性。未来的中原房地产企业应该用心去创造产品，比如涉足一些和养老有关的一些社区，社区的医疗，包括社区的服务中心结合在一起，做特色的教育，这都是一些创新上的方面。大企业，特别是万科等很多年前已经是做的非常好，这是我们中原地产企业应该学习的。
包括今年一线品牌开发商，都进入河南或者进入郑州，客户的品质追求越来越高，包括高新区以前看到是比较穷，比较偏，但是这两年的高端客户一直在西移。所以高新区乃至郑州市，实际上是人口流入的一个城市和区域，中原房地产企业应该要信心百倍，没有去库存的东西，应该专注产品、客户，甚至为客户深层次的服务。
专注和做综合转型是写字楼的发展方向
河南楷林置业有限公司董事总经理李建彬：
楷林15年做了一件事情，一件事情做了15年，才做的14栋写字楼，也正是这样一个公司，楷林作为一家来自二线城市的开发商和北上广，共同研制中国写字楼标准。作为一个河南的企业，这个企业尽管做了15年，假定是要做住宅，在房地产企业里面是不会有名气的。正是因为这样的成就，楷林去年把长沙银行整栋楼，将近十个亿成交，得到长沙市政府高度认可。这是因为它专注得到的。
楷林依然会专注于写字楼板块上，但是会赋予新的内容和内涵。比如说在今年开始会在自有开发的基础上，输入品牌、输入管理、输入技术，在CBD的服务中心会有两家金融机构，帮助金融机构代价。还有一家正在谈的过程中，这是面临一个赋予写字楼板块新的东西。
楷林未来的竞争力不是属于他开发了多少写字楼，大的竞争力或者是大的资产是楷林拥有了很多世界五百强地产，类似于世联地产，在国内一家做房屋买卖的上市公司，包括也属于金融机构。有这么高速的、高品质的客户支撑着楷林的产品，这些客户选择我们，我们要为他们提供更多的服务。
楷林作为一个本土的河南企业，能够专注15年做这一项事情，因为这项专一，因为这项专注得到政府的认可、市场的认可，更多是得到客户的认可。中原的房产企业都应该会在专注这条路上走的更远，，打造基业常青的特色的道路，向客户提供更多的、更优质的、给高效的，符合客户需求的产品。
产品不仅要做得专注，还要
开封新枫华置业有限公司总裁李燕：
得中原者得天下，河南的市场广阔。，人口红利是有的。第二，交通的改变，米字型的高铁和地铁，将改变人们出行的改变。第三郑州和开封一体化，很有前景的。地产是有有很大的空间去改变的，在欧洲，建筑有德国的工匠精神，但是在北美的，没有历史的区域也有很好的居住，但在中国?从整体上来讲，我们的房地产均豪性差距非常大，这个一定是地产的空间。它是在我们发展路途上一个很好的新的起点，中原房地产人应该有信心做。同时应该具有创新精神，今天不创新是不行的，更有的是互联网在迅猛发展，可能跨领域的工作，地产商也得来做。
我们不管是在河南做，还是在河南以外的市场做，都应该用好的团队，做的产品。虽然企业还太小，发展的还太慢，但是合作共赢，可以协同来做。
房产企业要反思，也要考虑如何实现资金平衡
河南盛润置业集团有限公司副总经理吴建军：
现在的企业都在走多元化战略，但是作为一家大企业应该更多的是反思，拿出来的作品有哪些，能不能对不起自己，有没有达到应有的境界。住宅的核心应该解决产品的提供者和生产者之间的差距问题，尤其是现在互联网这一个扩大效应和现在高速的发展，去中心化战略一直被提及，以后人们中国的城市结构可能会是大的非常大，县城变成我们老家，与农业相关的一个部分，中间的环节可能都被忽略。房地产这块的发展，我们现在有两个方向，除了中心制之外，项目制也很重要。应该学会引如两个人才，一个是商业人才，一个是文商旅人才。三环和四环之间是郑州从去年开始形成的新的热点，南边的二七新区，北边的三所附近，新的热点将会三年一个阶段。但是会派生很多的问题，现在郑州去库存化，不是普通意义上的住宅，应该是郊区如何卖，四线以外的怎么卖。房地产企业的转型需要这两种人才。
商业地产如何实现资本平衡投资和的平衡?现在还没有找到解决之道。三环四环以内，大量的城中村改造项目，除了城中村以外，大量的都是写字楼，公寓和商业，如何实现资金的平衡?所以这是所有中原房产企业应该思考的。
房地产基金不仅要债权融资，还要有股权融资
盛世神州基金首席执行官李万明：
房地产一直以来，就是具备金融属性，所有的金融企业都想注入房地产业，但是以前的房地产只有债权融资，没有股权融资，不能与国外更好的接轨。所以在未来的时期，作为房地产金融企业，一定会在这个行业继续努力，和地方龙头企业和大的企业进行合作。
那么在未来不增长的情况下，小房地产怎么办?大房地产已经是占领的份额越来越多，未来还会更多。未来有九万多家的房地产商怎么办?只能靠转型，不能永远停留传统的房地产开发的思维。现在就有大的金融公司利用大的品牌给这些小企业提供资金，在合作当中实现共赢，实现资金调整，同时对小开发商可以转向家族基金。拿到这些钱之后，房地产公司可以做一些结构和优先刺激，使得这些刺激判断房地产项目未来的价值。
房地产行业进入往后的发展，不可能是不停的上涨，但是中国城市化还有空间，还需要住房，还需要房地产，可以瞄准方向，共同的发展和合作。
陈淮
著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮：
兵无常势，水无常情，没有一个药方是对所有企业或者所有时候都是适用的。2016年，可能是经济，不单单包括房地产，而是整个外部环境，美国总统选举等等，这都可能对经济产生重大影响，包括今年经济和十九大之前，不可预测的因素比较多，所以2016年及2017年确定的事就是不确定的事，肯定会有。他认为：房地产还是适合以债权融资为主，现在的基金，还达不到真正房地产的投资基金，房地产投资基金不是在开发过程中，提供开发贷款的资金支持的。而是长期持有稳定回报为目的的投资基金，所以开发商不应该把销售的风险、资金的风险，价格的风险，转嫁给投资人，基金持有者。首先要说服基金投资人机构，房地产企业往下延金融化是个方向，但不是简单的开发过程中的融资，纵向的分户。
2015年中国的房地产开发商，拿地的规模比2014年萎缩了30%以上，房地产的供和求时间节奏、周期是完全不同的。现在的供给是两年前的土地与资金政策市场宽松制度决定的，2014年以来，特别2015年以来，极度极端的拿地的规模的萎缩和房地产投资增速的下降，在过去十一年中，房地产增速一直在10%、20%，甚至30%以上，去年只有3%不到。所以很有可能，今年下半年或者明年在末若干城市中，会严重的出现供不应求。
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