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2015年郑州楼市运行之商品房市场

房天下   2016-01-19 08:00

[摘要] 整个2015年是房地产的政策大年,多次的降息降准、各种公积金利好政策、首付比例下调等等各种行政、信贷及金融政策频出,共同支持房地产市场的发展,共同加快整体库存的去化。在这一系列政策利好下,再加上郑州城市的经济实力及人口吸附能力,郑州的房地产市场比较健康,全年商品房供销两旺,价格趋于平稳。

1、郑州商品房市场综述

整个2015年是房地产的政策大年,多次的降息降准、各种公积金利好政策、首付比例下调等等各种行政、信贷及金融政策频出,共同支持房地产市场的发展,共同加快整体库存的去化。在这一系列政策利好下,再加上郑州城市的经济实力及人口吸附能力,郑州的房地产市场比较健康,全年商品房供销两旺,价格趋于平稳。

分物业形态来看,住宅供销价均上涨明显,产品价格段上移明显,面积段依然集中在刚需80-90㎡和改善120-143㎡上,其中本年度高端住宅类产品成交增多,但占比仍然不大。商业物业供应激增、成交量及成交价格有所下跌。办公物业供求小幅下跌,价格大幅下降。

从库存态势来看,商品住宅去化基本无压力,办公去化周期相对比较乐观,但商业物业存量超高,后期商业物业开发存在较大的风险。

2、商品房市场

2.1、郑州市全年商品房供求价

郑州市历年商品房供求走势图郑州市历年商品房量价走势图

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郑州市历年商品房量价走势图

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受各种政策利好影响,全年郑州市商品房市场供需两旺,供应创下近十几年的新高,成交基本与2009年2010年火爆的市场持平,创下近年来的较高水平。

2015年商品房供应1439.1万㎡,较2014年上涨26%;全年商品房成交面积1149.02万㎡,较2014年上涨46%,与2009年的1161.2万㎡和2010年1151.06万㎡基本持平。

2015年郑州市商品房供求比为1.25,较2014年下降0.2,整体市场仍然供大于求,价格上涨动力不足。

从量价走势图上可以看出,2015年郑州市成交商品房量增价跌。商品房均价为9530元/㎡,较2014年下跌3%。

整体商品房形态中商办物业价格下降也是整体商品房价格小幅下跌的主要原因。另外住宅项目外溢趋势加剧,部分竞争激烈的区域项目采取以价换量策略,大量低价特殊房源备案等,均一定程度上拉低备案价。但在实际中,多数在售项目价格依然是不断走高的。

2.2、郑州市全年商品房库存及去化

郑州市2011-2015年月度商品房库存量走势图

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库存以2010年底为基数

从库存走势图上可以看出,郑州市商品房库存从2012年开始激增,到2015年增幅稍微有所放缓,这也与今年整体的去库存基调比较一致,截止到年底商品房库存量为1559.49万㎡,按照近半年月均113.49万㎡的销量,去化周期约为14个月,去化压力还算比较乐观。

2.3、郑州市全年商品房分物业库存

郑州市2015年各物业库存量及去化周期对比(以2010年底为基底)

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库存以2010年年底为基数

从郑州市商品房分物业形态的库存图上可以看出,商品住宅去化基本无压力,后期价格上涨有一定的动力;办公去化周期相对比较乐观,价格增幅持续平稳;商业物业存量超高,整个去化周期达到82个月,再加上商业物业价格较高,泡沫化出现,后期商业物业开发存在较大的风险。

3、商品住宅市场

3.1、郑州市全年商品住宅供求价

郑州市历年商品住宅供求走势

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郑州市历年商品住宅量价走势图

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含经适房

受各种信贷公积金利好政策持续刺激,全年郑州市商品住宅市场也是供需两旺,供应创下近十几年的新高,成交基本与2009年火爆的市场持平,创下近年来的次高水平。

2015年供应商品住宅977.55万㎡,较2014年上涨16%,全年成交商品住宅面积为980.99万㎡,与2009年的998.58万㎡基本持平,较2014年上涨63%。

2015年郑州市商品住宅供求基本持平,较2014年下降0.4,价格存在一定的上涨动力。

2015年商品住宅均价为9102元/㎡,较2014年上涨6%。2016年相对宽松的政策以及仍然为去库存的整体基调背景下,价格依然有一定的上涨动力,但涨幅仍然不会太大。

从量价走势图上可以看出,2015年郑州市成交商品住宅量价齐增。持续利好的房地产政策令郑州的住宅市场比较火爆,尤其是品质较好的大开发商房源受市场追捧。

3.2、郑州市全年商品住宅成交面积段及单价段

郑州市2015年商品住宅价格段分布

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郑州市2015年商品住宅面积段分布

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2015年郑州商品住宅成交单价段依然集中在8000-9000元/㎡,但价格段上移明显,9000-10000元/㎡和12000以上价格段占比逐步增加。其中8000-9000段的产品成交297.59万㎡,占比31%,较2014年占比提升5%,该价格段的产品主要分布在二七新区、管城南区、经开区滨河国际新城、中原区。9000以上价格段共占比38%,较去年提升6%,其中9000-10000和12000以上价格段产品占比分别提升2%和3%。今年东区和北区市场发力明显,因此该价格段产品占比提升明显,也拉动了全市整体价格段的上移。

2015年郑州商品住宅成交面积段依然集中在80-90㎡,该价格段产品共成交32936套,占比35%,较去年提升1%,成交面积段其次的为100-144㎡的改善面积段,该产品段共成交26549套,占比28%,较去年提升3%。其中90-100㎡面积段成交占比较去年下降2%,60以下面积段产品占比下降3%,其他价格段产品相对比较稳定。后续政策基调是支持刚需和改善需求,因此该面积段的产品仍然会供销两旺。

3.3、郑州市全年商品住宅分建筑形态结构分析

郑州市2015商品住宅分建筑形态量价

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郑州市2015商品住宅分建筑形态结构占比

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注:别墅1-5层,洋房5-8层,类洋房9-11层,小高层12-18层,高层19层以上

2015年商品住宅成交依然以高层多,高层共成交807.96万㎡,占比84%,与去年基本持平。高层价格低,为8686元/㎡。

小高层产品共成交79.23万㎡,占比8%,主要分布在惠济区的建业运河上院、正弘澜庭叙、正商林语溪岸、永威迎宾府、民安北郡、千鹿山和天地湾等项目。小高层价格为8834元/㎡。

类洋房产品共成交30.67万㎡,占比3%,主要分布在普罗旺世龙之梦和正弘澜庭叙项目中。该产品段价格为17001元/㎡,主要是受龙湖副CBD区域内的普罗旺世龙之梦项目的高价拉升所致。

洋房类产品共成交33.13万㎡,占比3%,主要分布在保利海上五月花、万科城、正商金域世家、泰宏建业国际城、正商花语里和正弘澜庭叙等项目中,该产品段价格为11555元/㎡,比较能真实反映该段产品的价格,后续随着多层洋房类产品类逐步稀缺,该产品段价格上涨动力较足。

别墅类产品共成交13.95万㎡,占比2%,主要分布在森林湖、鸿园、天伦庄园、建业春天里、橄榄城等项目。该产品段价格高,为18421元/㎡,后期随着龙湖副CBD区域内豪宅的入市,将会带动别墅类和洋房类产品价格创下新高。

郑州市2015年别墅面积段分布

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郑州市2015年洋房/类洋房面积段分布

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别墅类产品面积段集中在200以下、200-300、300-400,这三个面积段占比分别为33%、29%、33%。

洋房类产品面积段段集中在120-143㎡和144-180㎡,这两个面积段产品分别成交1111和470套,占比分别为44%和19%。

类洋房产品面积段主要集中在120-143㎡和大于180㎡,这两个面积段产品分别成交516和627套,占比分别为25%和30%。

郑州市2015年小高层面积段分布

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郑州市2015年高层面积段分布

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全年小高层类产品面积段集中在80-90㎡和120-143㎡,这两个面积段分别成交2351和1688套,占比分别为30%和22%。小高层产品的面积段产品明显比高层类产品面积偏大,90-143㎡的产品占比为50%,主要是小高层类产品全年成交主要集中在低密北区惠济区的改善项目中,这类客户比较看重项目与户型的舒适度。

全年高层类产品面积段依然集中在80-90㎡,该面积段产品成交30153套,占比38%。90-100、120-143面积段产品也较多,分别成交11383和13633套,占比分别为14%和17%。

3.4、郑州市全年商品住宅库存及去化

郑州市2011-2015年月度商品住宅存量走势图

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库存以2010年年底为基数

从库存走势图上可以看出,郑州市商品住宅库存2014年下半年开始增长明显,到2015年整体趋势比较平稳,截止到年底商品住宅库存量为532.62万㎡,按照近半年月均96.91万㎡的销量,去化周期约为5.5个月,去化情况比较乐观,基本无压力。

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