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郑州楼市四季度冲刺 房价微涨可能性大

大河报   2015-10-14 11:59

[摘要] 政策持续放松,为楼市添加温和的药剂。10月份开始,楼市进入第4季度,房企也全力冲刺年终的目标。而“十一”黄金周是第4季度抢跑好的开端。接下来,郑州“楼市大片”继续上演,各大楼盘持续推出新品抢占市场,而各盘成交的量价表现,将决定今年终的“票房”。而房价的走势如何,也牵动着购房者的心。

核心提示:政策持续放松,为楼市添加温和的药剂。10月份开始,楼市进入第4季度,房企也全力冲刺年终的目标。而“十一”黄金周是第4季度抢跑好的开端。接下来,郑州“楼市大片”继续上演,各大楼盘持续推出新品抢占市场,而各盘成交的量价表现,将决定今年终的“票房”。而房价的走势如何,也牵动着购房者的心。

稳定市场,房贷或继续放松

2014年“9·30”后,2015年“9·30”又出大招。2015年9月30日,中国人民银行与银监会联合发布通知,在不限购城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,低首付款比例调整为不低于25%。同样在9月30日晚,住建部、财政部、央行联手发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》,自10月8日起,全面推行公积金异地贷款业务。

2014年9·30,2015年3·30、8月公积金新政,到今年的9·30,房贷政策在一年内已经出现4次变化,不断宽松,引发市场强烈关注。

对政策的把握与楼市的预测,易居研究院副院长杨红旭认为,首套房商贷首付有望降至二成。他发微博称,“公积金已经很宽松了,边际效应递减。还是多在商贷方面下工夫吧。公积金异地互认,涉及地方利益壁垒,破壁需要时间。”“9·30新政后,首套房贷首付仍有5个点的下调空间!下调时间,主要取决于经济见底时点。”

而政策的影响下,他认为:“房贷政策‘四连松’,房价上涨没商量。”“9月,并不差。‘金九’称号没被打翻在地。升级版9·30新政后,10月成色将强于9月。”

业界分析,楼市政策连续放松,说明官方对住宅消费、合理住房需求的大力支持。在房贷利率、公积金政策诸多利好因素的组合下,第4季度楼市政策将进一步宽松。有开发商认为,今年央行多次降准降息,货币政策进一步宽松。接下来,央行仍有可能继续出台降息降准政策,刺激楼市成交。

库存压力,四季度竞争或更激烈

政策持续放松,加上正值传统的销售旺季“金九银十”,那么市场是否向好发展?机构统计数据显示,截止到8月底,郑州市(主城区)商品住宅市场存量为677.51万㎡,环比上涨4.31%,去化周期约9个月,虽仍处于合理去化区间之内,但是存量数目已经创下历年的新高。

据不完全统计,郑州楼市10月预计开盘项目数量20个,纯新盘占据13个,主动出击抢占银十市场。区域分布来看,10月预开盘项目覆盖了整个郑州市的12大区域,其中6大主城区有12个项目,占据市场60%份额,仍为推盘大户,近郊项目仅占8个项目,占据总比例的40%。

不过,就单个区域来讲,二七区、中原区和平原新区以3个开盘项目位居12大区域推盘之首,占据市场45%的份额,高新区、郑东新区和郑上新区均以2个开盘项目位居第二,共占总开盘数量的30%,经开区、航空港区、惠济区、新郑龙湖、中牟均以1盘入围,共占据25%的市场份额。

产品供应包含刚需房、改需房、商铺写字楼等,产品丰富,供应量大。而回顾9月以来开盘楼盘来看,不少楼盘均取得不错的销售成绩。但也有一些楼盘预约量不足,不得不将开盘计划改为自然发售。

业内人士认为,在促楼市消费政策持续刺激下,成交量继续平稳释放。但对于不少开发商而言,年度的销售未完成,“去库存”依然“压力山大”。有开发商就表示,现在楼市整体销售形势仍然压力很大,竞争激烈,现在是一年中的销售旺季,大部分开发商会加大销售力度,推出优惠政策。目前楼市处在一个“全城总动员”的阶段,一些综合实力强的楼盘取得不错的销售成绩。

“大部分开发商的销售任务比较重,市场竞争仍然很激烈,还是会有一些楼盘推出低首付、一口价房等优惠,以价换量。”他表示,第4季度,郑州楼市竞争或将更为激烈。

持续平稳,房价微涨可能性大

“国庆期间跟家人看好了一套房,置业顾问说再不买就更贵了,正纠结要不要买。感觉不少楼盘也确实涨价了,会不会有更多楼盘跟着涨?”购房者刘先生担忧。

近日,中国房地产指数研究院发布的百城房价数据显示,楼市保持平稳回升态势,百城价格指数环比微幅上涨。9月份,100个城市(新建)住宅均价10817元/平方米,环比上涨0.28%,同比涨幅扩大。

郑州市住房保障房地产管理局数据显示,郑州8月卖了9353套房子,比上个月涨两成;房价8687元/平米,每平米比7月降了282元。记者调查也发现,目前郑州各区域价格保持平稳,个别楼盘则打出劲爆价吸引眼球,另外,低首付、分期首付等各种低价也比较常见。

主要房企9月份销售业绩均不错,比如建业地产公布9月未经审核合同销售数据显示,9月份,建业地产取得物业合同销售额12.66亿元,同比增加42.0%,合同销售建筑面积233302平方米,同比增加68.1%。

那么,接下来房价走势如何呢?河南财经政法大学教授刘社分析,目前郑州房价已经到了一个平衡点,尚未“换挡”,下行是不可能,而大涨的可能性也不大,当前还是以平稳为主。

一名楼盘销售经理也表示,未来几个月,郑州房价走势仍以平稳为主。“以价换量”将会是现在到年末这段时间里,不少楼盘主要的销售手段。为快速去库存,“优惠”或是未来几个月楼市的显著特征。

“第4季度,郑州整体房价估计会温和上涨,但也会因开发商具体不同情况而定。有楼盘可能会借‘金九银十’的节点推新品,新品价格会有结构性上涨,当然也可能是有些楼盘因为库存量大,而加大特惠力度加快走量。”刘社分析。

新芒果房地产集团副总经理陆相华认为:现在整个经济形势面临下行压力,开发商和消费者信心不足,整个市场亟须政府来提振信心。虽然目前形势严峻,但是也不乏乐观的因素,一方面十月份毕竟还是一个传统的销售旺季,市场也不会太差,另一方面郑州市的住宅市场还是比较健康的。“总的来说,我们对十月份的楼市行情还是充满期待的,至于4季度市场到底会怎样,我觉得仍是一个平稳的走势。”

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