[摘要] 展望2015年，房地产行业到底将何去何从？郑州楼市是否会全面回暖？这些从宏观的角度似乎难以捉摸，但从房天下购房者关注指数中却可发现端倪。让我们一起来回顾2014年1-12月购房者心态变化，探究楼市走向。
2014年对郑州楼市来说是不同寻常的一年。上半年，楼市普遍降温，房贷利率收紧、楼市成交持续萎缩，地产大佬的集体看空，楼市笼罩在一片悲情色彩中。郑州虽未现楼盘大幅降价，却也被降价潮所波及，一直处于不温不火的状态中。下半年，限购松绑、"9.30 "房贷新政、央行降息等利好政策出台，低迷的楼市渐有回暖的迹象。多重利好政策明显提振消费者信心，刺激购房者入市。但在高库存及年度销售目标的压力下，房企仍以跑量为主。
展望2015年，房地产行业到底将何去何从？郑州楼市是否会全面回暖？这些从宏观的角度似乎难以捉摸，但从房天下购房者关注指数中却可发现端倪。让我们一起来回顾2014年1-12月购房者心态变化，探究楼市走向。
一、郑州2014年全年购房者关注指数同比上升逾21%
2014年全年郑州区县关注指数占比排行（数据来源：房天下数据监控中心）
据房天下数据监控中心统计显示：2014年全年郑州购房者关注指数同比去年上涨21.53%。
从全年购房者关注指数走势图可以看出，关注指数整体呈现“两端高中间低”的变化趋势。“两端”主要指2-4月、8-10月，“中间”主要指5-7月。受春节假期、银行信贷紧缩等诸多因素影响，1季度购房者关注指数呈现出“低开高走”的走势。关注指数迅速攀升，3月初达到全年峰值。进入2季度以来，走势不断下调， 6月底指数跌破年初水平，创年内低值。3季度，关注指数在不同节点呈现出多重变化趋势：7月略有起伏，震荡中前行，8月初郑州限购政策的取消，改需购房者对市场的关注度快速上升，并于8月达到新的峰值，此后，9月关注指数又再度出现小幅度下滑。9.30房贷新政出台后，购房需求释放，改善型购房者入市意愿短期内明显抬升，10月关注指数维持稳步上涨，以后逐渐持续下滑，12月几乎跌回年初水平。
2014年购房者关注指数走势，反映出在2014年楼市进入新一轮的调整期，市场行情跌宕起伏的背景下，受银行信贷收紧、限购解除、首套房认定标准放松、央行降息等一系列因素的影响，购房者心态明显受到影响，入市意愿也随之发生着改变。
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二、2014年全年郑州购房者地理位置关注指数分析
1、金水区关注度持续位居榜首 高新反超二七
2014年全年郑州区县关注指数占比排行（数据来源：房天下数据监控中心）
据房天下数据监控中心统计，2014年全年郑州各区县关注指数占比排名依次是金水、郑东新区、中原、高新、二七、管城、新郑、经开区。其中，金水区以14.95%占比高居榜首，郑东新区以13.78%的占比位列第二；中原、高新区紧随其后，关注指数占比分别为12.16%、11.17%。
从图表中可以看出，主城区依然是购房者关注的区域，高新区在2014年郑州购房者关注区县排名中，反超二七，成为受购房者关注的四大区域之一。交通便利，配套完善的中心城区金水区依然是购房者的区域，但是随着金水区、郑东新区土地稀缺，商品住宅处于供不应求，关注度与去年相比有小幅下降。随着地铁1号线运行及1号线二期工程的开工，价格相对较低的高新区受关注度越来越高。并且高新区近年来，新盘较多，库存量大，更吸引购房关注。伴随着主城区土地供应量的日益紧缺，不少大牌开发商逐渐转战高新区，该区域已成为住宅市场的热点区域。
2、近郊区异军突起 主城区持续走低
2014年全年郑州区县关注指数走势图（数据来源：房天下数据监控中心）
据房天下数据监控中心统计，航空港区关注度同比增长率超3倍，居各区域榜首；荥阳同比增长率31.66%，位列第二；高新区同比增长18.83%，位列第三；新郑同比增长11.91%，位列第四。经开区关注度亦有小幅提高，上涨5.09%。
惠济、郑东、二七、中原、金水、管城、中牟同比均呈下降走势。其中，中牟关注度同比下降幅度大，降幅为19%。而金水、郑东、中原、二七、管城、惠济等主城区关注度同比仍旧呈负增长态势，主城区中管城区的下降幅度大，降幅逾16%。
不难发现，金水、郑东、中原、二七等主城区尽管依旧是购房者重点关注的区域，但受区域内土地供应量日益减少，房价上涨过快等因素影响，关注指数同比去年持续走低。与此同时，随着城市规模的快速扩张，郑州土地供应热点区域逐渐从主城区向周边区域转移，高新区、新郑、航空港区等郑州近郊区异军突起，凭借较大的土地供应量及相对较低的房价，一跃成为购房者关注的新兴区域，同比去年购房者关注度持续飙升。
值得关注的是，尽管主城区全年的整体关注度同比仍呈下跌态势。但受8月郑州限购取消影响，主城区的关注度短期内得以再度攀升。而航空港区、高新区等新兴热门区域关注度也因限购红利结束关注度呈现小幅的降温。
3、重点区县关注指数分析
1) 航空港区关注度同比上涨超3倍
2014年全年航空港区关注指数走势图（数据来源：房天下数据监控中心）
据房天下数据监控中心统计，航空港区关注度同比增长率超3倍。分析认为，受市区房价上涨过快、新盘房源供应量有限等因素影响，主城区同比去年的关注指数持续呈下跌态势。近两年在郑州市十二五规划等政策的引导下，郑州出现多个热点板块齐头并进的局面。政策的扶持，加上土地供应热点区域的转移，万科、绿地等大品牌房地产企业相继涌入港区，快速带动了区域的崛起。地铁2号延长线南至港区的利好消息，吸引了大批刚需族及改善型购房群体前来置业。
2)中牟关注度同比下降逾19%
2013-2014年1-12月中牟关注指数走势图（数据来源：房天下数据监控中心）
与去年同期对比的结果来看，中牟的购房者关注度明显下降，同比去年降幅逾19%。
早几年受“郑州向东”城市发展规划的影响，中牟区域关注度不断走高。而近两年，在郑州大都市区整体规划的引导下，郑州出现多个热点板块齐头并进的局面。航空港区、郑上新区等“新区”辈出，而中牟当前在售新盘相对较少，早两年多数项目集中开发，也抬高了区域整体房价，传统的价格洼地已被填平。导致区域关注度的持续走低。
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（二）环线关注指数分析：
1、2014年全年郑州“二环至三环”受购房者关注
2014年全年郑州户型关注指数占比（数据来源：房天下数据监控中心）
据房天下数据监控中心统计，2014年1-12月郑州环线关注指数占比中，二环至三环占比37%居榜首；三环以外占比30%，位列第二；一环至二环、一环以内的关注指数占比保持在15%以上。
2、三环以外关注度同比降12%
2014年全年郑州环线关注指数走势图（数据来源：房天下数据监控中心）
2014年1-12月，郑州关注环线楼盘的购房者相较于去年同期有较大幅度的下滑83%。从环线关注指数变化情况来看， 一环以内、一环至二环的关注度同比持续走高，相较去年同期，关注度分别上涨逾23.42%、13.54%。与此同时，二环至三环、三环以外关注度则呈负增长态势，跌幅分别为2.57%、11.86%。
分析认为，郑州限购取消后，主城区内一环至二环、一环以内关注度环比上月明显提升。而三环以外关注度则明显降温。
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二、2014年全年购房者价格关注指数分析
1、6000-8000区间受关注 万元以上关注度较低
2014年全年郑州价格关注指数占比（数据来源：房天下数据监控中心）
据统计，郑州购房者关注的价位为6000-8000元区间，占比33.30%；5000-6000元区间占比22.43%，位居第二；4000-5000元区间占比20.76%，位居第三。从整体上看，郑州购房者关注的价格仍主要集中在8000元以下，而这个价位的楼盘大部分均为刚需项目，因此我们可以看到，郑州的置业人群仍以刚需为主。
2、8000-10000价格区间同比增长42%
2014年全年郑州价格关注指数走势图（数据来源：房天下数据监控中心）
从指数变化图中我们可以看到， 8000-10000元价位楼盘的关注度同比提升幅度大，达42.17%；10000-11000元价位次之，达33.26%。8000元以上的价格区间的关注度明显提升，而这一价位的大部分项目均为品质刚需或改需项目。6000-8000元价位楼盘基本持平， 4000-5000元、5000-6000元价格区间持续呈现负增长态势。其中，5000-6000元价格区间关注指数下滑幅度大，跌幅逾13%，分析认为，处于这个价格区间的楼盘多数集中在新郑、港区、中牟等郑州周边区域。随着郑州城市框架的不断拉大，主城区楼盘价格的上涨带动周边区域房价上浮，市场上6000以下价格区间的楼盘数量正在逐渐减少。市区万元以上中高端盘正在逐渐增多。
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三、2014年全年郑州特色楼盘关注指数分析
2014年全年郑州特色楼盘关注指数占比（数据来源：房天下数据监控中心）
据房天下数据监控中心统计，1-12月郑州特色楼盘关注指数占比中，打折优惠楼盘占比依旧以的优势保持着，占比55.47%，其次是现房、地铁沿线楼盘，关注度分别为9.63%、8.37%。
2、教育地产关注度同步上涨超1倍
2014年全年郑州特色楼盘关注指数同比（数据来源：房天下数据监控中心）
从1-12月郑州特色楼盘关注指数变化情况来看，教育地产、现房的关注度同比去年涨幅分别为108.52%、97.34%；花园洋房、地铁沿线关注度同比涨幅均超24%；小户型、打折优惠楼盘关注度同比则呈现负增长。
分析认为，一方面，当前楼市进入下行阶段，市场观望气氛较浓，楼市去化速度变慢使得开发商的销售周期拉长，郑州不少楼盘都集中在年底交房，故而可供选择的数量较多。另一方面，由于今年楼市情况不乐观，有些地方都出现了开发商跑路的消息，这让购房者在选房的时候更倾向于选择风险较小的现房，以及品牌开发商。双限取消后，刚需及改需型住房需求释放，进一步刺激了的需求。
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四、2014年全年郑州受关注住宅排行榜
2014年1-12月郑州关注度排名前十住宅（数据来源：房天下数据监控中心）
从2014年郑州住宅关注度排名可以看到，万科城、安源时代广场、升龙天汇广场入围前三甲，10楼盘中，高新区、中原区楼盘各占3个，占比高；二七区占2个，占比第二；金水区、郑东新区管城区各占1个。
作为万科地产在高新区的大型综合项目，不限购，大品牌房企，万科城项目主打75-90㎡的两房三房，且产品类型全部为装修房。7字头单价，超高性价比，购房者关注度一直居高不下。
安源时代广场位于南阳路与农业路交叉口，地处郑州市二环，区域交通便利、且周边各种配套设施完善，该项目凭借其较低的单价，受到不少刚需族的热捧。
升龙天汇广场位于中原区、金水区、二七区三区交汇的中心地带，社区规模较大，大型城市综合体，物业业态丰富，且临近地铁、BRT，交通便利。受到年轻白领的青睐。
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14年12月河南CPI同比涨2.0% 居住类价格同比涨1.9%
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