[摘要] 2014年接近尾声，各种冲刺、各种总结开始成为热点。房地产也需要总结！
2014年接近尾声，各种冲刺、各种总结开始成为热点。房地产也需要总结！这一年楼市成绩如何？商业地产的表现与往年相比，表现如何？郑州房天下对话三益中国常务副院长崔向丽女士，请她为广大网友谈谈郑州过去一年的表现，并预测未来楼市走向！
三益中国常务副院长崔向丽女士
回顾2014：大鳄驾到 郑州商业地产“破茧重生”
2014年，郑州商业地产正经历“破茧重生”，随着外来商业大鳄华润、万达的进驻，万象城和万达广场等高端购物中心的开业，他们资金雄厚、资源强大、经验丰富、模式成熟，这些新鲜血液的注入，打破了郑州商业地产固步自封的格局；再加之本土商业快时尚购物中心郑州国贸360广场的异军突起，郑州商业的百货传统向购物中心这种一站式消费模式的转变愈发明显，这是一种可喜的变化，这将对中原商业经营理念、消费模式树立典范。
当然，郑州商业地产依然问题很多，最直观的是，同质化产品严重，库存量居高不下，去化周期持续攀升，供需矛盾进一步加剧。
这个时候，一味追求高去化率是不可取的，因为商业地产开发是个很复杂的产业链，是一个比拼“内力”的过程，在“快煮”行不通的时候，不妨“慢炖”，把产品煲地更有滋有味。而反观河南市场，商业地产专业分工、产业链良性生存受到普遍漠视，链条上的各方不是共筑而是蚕食，从而导致商业地产开发效率低下，不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本，这才是阻碍行业发展的隐患。
中原市场中，郑州国贸360广场算是屈指可数的“慢炖”的代表，多年来，不断进行经营调整和优化，如今已成为河南新型商业物业的一面旗帜，未来将加速在多个地区复制，值得本土企业学习。
谈交通：地铁轻轨齐上阵 郑州加速度奔跑
临近年底，郑开、郑焦城际轻轨已经开通，或者即将开通，地铁修建如火如荼，城市在加速度奔跑！速度对于城市发展有何重要意义？在崔女士看来，地铁、轻轨等轨道交通的开通，将改变城市中心拥挤的现状，也将直接改变人们的消费方式和习惯，增大消费半径，有效引导市民向城市外围区域迁移，原来受交通制约的城区外围区域会被有效激活，带来更多的商业机会，并提升周边城市的经济活跃程度，进一步加大郑州城市的首位度。
随着轨道交通的迅速发展，轨道交通上的零售业态越来越受欢迎，多条地铁线甚至轻轨、公交的相继交汇，将让交汇点辐射范围内的商业成为有潜力的购物商圈，我们也统称为轨交商业。那么如何做到““，让人流转化为有效客流呢？
要解决此问题，最主要的就是解决好人流消费需求与商业定位的匹配度。这就要在商业业态的选择上和对轨道交通的接驳空间设计上做文章，商业对地铁的接驳过渡空间，适当做放大处理，增强商业的可视性和对外吸引力，作为人流缓冲的节点，避免给消费者压抑的空间感受，提高对过往人流的吸引力和购买欲望。
在2014年度“中国商业地产行业发展论坛”颁奖盛典上，三益中国担纲设计的上海虹口凯德龙之梦购物中心，获得组委会颁发的“商业设计项目”大奖。而三益中国建筑设计团队在设计之初，便对项目进行了深入的探究和分析，将商业价值、城市形象以及地铁经济效应整合融入设计方案与理念中去，为该项目设计了高品质立体换乘中心。
轨道交通8号线购物中心地下二层，轻轨3号线直通购物中心四层，真正实现与两条轨道交通线的零换乘。在业内专家看来，该项目的成功就在于成为了一个将交通（2条轨道交通线路、公共交通、出租车）与商业完美融合的枢纽型城市综合体。
多维立体交通组织和商业组织应该是镶嵌在一起的，这个应该在项目设计早期就进行大量研究和协调，让大量经过人流真正转变为消费群体，轨交商业的价值将远超想象。
无可争议的是，轨道交通改变的远远不是市民的出行方式，这股重塑城市交通布局的巨大能量，裹挟着带来巨大财富的人流、信息流和资金流，正在改写整个城市的商业游戏规则。
谈商业：郑州商业地产如何做 “一大一小”或成引领者
从压倒性向东走，到四面开花，郑州商业发展速度日新月异！2015年郑州商业会呈现出怎样的格局？对于开发商而言，在进军商业地产的时候必须要做好哪些准备？对于客户而言，未来什么样的商业产品最吃香？
商业地产是一个跨界行业，不单纯是建房子那么简单，它是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的，因此对开发商会提出较高的要求。对中小开发商而言，靠进军商业地产救命，我觉得这个出发点就是错的，如果说做住宅是利润多或少的问题，那么做商业地产则是生和死的问题。
另外，商业地产开发是个复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。
如今，郑州经济总量跻身20，人口密度高，中原经济区及郑州都市化发展步伐加快，商业地产发展空间较大，且目前人们正处于消费转型期，推动传统百货向购物中心转变，此时能够做好“一大一小”的商业形态，就能占领财富高地，成为未来的引领者。
所谓“一大”是指复合型商业，相对于单一商业而言，综合了吃喝玩乐购一站式需求，甚至糅合了医疗、文化、体育等相关配套的复合商业集群，能迅速形成区域商业氛围，提升商圈辐射力，化地提升产品自身价值。
“一小”则指社区商业，他认为目前社区商业是未被分割的蛋糕，且与复合型商业相比，社区商业只要找准一个实用科学的模式，则更容易在复制。在当前快节奏的城市生活中，人们对个性化和便利性的追求需要得到就近解决，不应该把它只当做社区配套，好的社区商业应该是生活的延伸、居民文化的载体，具备更多精神文化的要素，需要在入驻品牌上加以斟酌。
总之，无论是“一大”还是“一小”，开发商都要认真琢磨，商业地产已进入“专业化服务时代”，中国的商业地产正在面临更专业的市场细分、全产业链的资源整合，重资产时代向轻资产时代转型。这个时候，更需要专业的第三方公司来帮助解决整个链条中的专业环节，才能有效地实现商业价值的化。
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