[摘要] 当时间即将划过2014年，很多人在展望新一年的同时，难免回头再看看一年走过的路。郑州房地产市场亦是如此，经过一年的跋涉，整个房地产市场越来越理性，那么即将过去的一年，郑州的房地产市场究竟发生了什么？
当时间即将划过2014年，很多人在展望新一年的同时，难免回头再看看一年走过的路。郑州房地产市场亦是如此，经过一年的跋涉，整个房地产市场越来越理性，那么即将过去的一年，郑州的房地产市场究竟发生了什么？
【政策】
政策春风不断袭来
市场作用将日渐明显
对于即将过去的2014年，或许会有不少房企如此感叹：是不断吹来的政策暖风，给行业寒冬带来了温暖。
据河南和正百盈研展部提供的数据，2014年郑州房地产宏观市场整体处于利好局面，限购政策的解除、公积金贷款首付比例调整及利率调整等，使得房地产的冰冻局面终于得到缓和。同时，随着各项市政公共交通设施的不断升级、向郊外延伸，预计未来郑州市远郊区域的竞争将持续白热化。
7月中旬，中央层面放开对限购等短期行政手段的限制。8月9日，郑州市住房保障和房地产管理局发布信息称，次日起在郑州市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明，郑州正式取消限购政策。
实际上，这一年的政策暖风，不只是取消限购这一项。随后，一系列降息、取消公积金相关税费、取消限贷等信贷调整举措不断出现，以通过提高贷款额度来降低购房成本。
【地价】
土地市场量跌价涨
开发商拿地持续谨慎
由于2014年房地产调控政策波动较大，开发商拿地更为谨慎，清存货、回现金成为房企的工作重点。从范围来看，二、三线城市土地成交总量萎缩，楼面地价与一线城市差距越来越大。郑州土地成交市场起伏较大，全年呈现量跌价涨态势。
来自中国土地市场网的数据显示，2014年1~11月，郑州土地市场共成交土地151幅，月均成交土地13.73幅，较2013年下降14.51%。2014年1~11月总成交土地占地面积543.17万㎡，月均成交土地49.38万㎡，较2013年下降4.60%。可以断定，2014年土地成交量低于去年基本成为定局。
据河南和正百盈研展部提供的数据，2014年前11个月的土地成交价格波动明显，且下半年价格略高于上半年。前11个月，郑州整体成交土地单价为378.40万元/亩，同比增长90.38%。其中，住宅市场土地单价为385.84万元/亩，同比增长85.76%；商务金融市场土地单价为388.09万元/亩，同比增长36.62%。截至2014年12月20日，2014年郑州住宅用地已成交6910.14亩，完成全年供地计划的51%；其中普通商品住宅用地成交6723.42亩，完成全年供地计划的64%。
【热销】
郑东重登八大区域之首
小户型依然紧俏好卖
河南和正百盈研展部提供的各区域商品房销售数据显示，2014年，郑东新区以111.5万㎡的销售面积、13190元/㎡的销售均价荣冠郑州，郑东新区销售量占全市成交量的16%。紧随其后的是二七区，销售面积为109.14万㎡。
郑东新区在量、价方面均成为郑州市房地产销售市场的板块，这与其一直是郑州市重点发展区域的城市定位有关。而二七区作为二七新城的重点发展区域，销售量仅次于郑东新区，销售均价8947元/㎡。金水区成交价格仅次于郑东新区，达到10979元/㎡。
而在住宅市场里，80~99㎡的经济紧凑型房源依旧畅销，占销售总体量的43%。2014年随着限购、限贷的逐步放松，利率的下调以及公积金政策的调整，市场整体处于调整期，客户观望心理浓厚，市场整体成交较差。前11个月商品纯住宅整体成交均价为8625元/㎡，较2013年上涨4.8%。从各月供应数据来看，5~9月份供应量明显集中，销售最为集中的是8月，达到63.72万㎡，月均去化47.63万㎡。
同时，今年郑州商业市场供应量环比下滑23%，整体依然供大于求。价格整体呈持续上涨趋势，但波动较大，其中月份是4月，市场均价达22871元/㎡。
【趋势】
升级改善时代来临
部分房企将以价换量
临近年底，住建部新闻发言人倪虹明确表示，用市场的手段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。由此可推断出，行政化手段退出房地产市场将成为必然。
为此，有专家提出，虽然2015年的房地产市场发展具有很大的不确定性，但总体来说，既不会继续过度打压，也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，房地产市场将继续调整，房地产销售将会呈现以价换量态势。
河南和正百盈相关负责人分析认为，在市场表现上，未来房地产去化周期拉长，部分开发企业将采取以价换量，保证资金的回笼。从市场需求来看，从2013年开始，房地产市场逐步由住房短缺时代走向升级改善时代。未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”。在价格方面，整体将会继续向下，但各地差异较大。
相关新闻
郑州跻身
商业地产新一线城市
12月23日，中国商业地产全程服务商RET睿意德“2015商业地产新势力《潜力城市40强报告》暨郑州商业年终盘点发布会”在郑州举行。该报告显示，中西部城市蕴藏着巨大的商业潜力，商业地产“新一线城市”已经脱颖而出，郑州在列。
在列出的商业地产潜力城市十强中，8个为中西部城市，长沙、成都、西安位列三甲。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦透露，通过对国内外大型商业地产开发商及191个代表品牌在2014年布局的动态追踪可以看到，内陆城市已经大幅追赶沿海商业城市的步伐，并有望在2015年迎来更快发展。
与2013年相比，内陆城市郑州、武汉、长沙、成都、西安、合肥成为热门的商业开发潜力城市，大型商业地产开发商加快在这些城市布局的步伐。
同时，该研究报告通过对宏观经济与商业地产指标的数据分析，重新定义了“商业地产新一线城市”，成都、武汉、杭州、沈阳、南京、西安、重庆、天津、青岛、长沙、宁波、郑州、大连、苏州等14个城市位列其中。
RET睿意德执行董事张家鹏坦言，这些“商业地产新一线城市”已经成为开发商和零售品牌群雄逐鹿的主战场。尽管今年以来，在线零售增长迅猛，但实体店销售额依然占据了消费总额的90%以上。随着中国商业地产步入专业化、差异化发展的新常态，“商业地产新一线城市”必将引领中国商业新的“黄金十年”！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
