[摘要] '930'房贷新政后，低迷了大半年的楼市渐有回暖的迹象。央行'11.21降息'，成为市场加快库存去化的重要利器。在高库存及年度销售目标的压力下，房企仍以 跑量为主。那么，郑州楼市是否暖冬可期？年底楼市是否会呈现翘尾？让我们一起来透视近期购房者心态变化，探究楼市走向。
“930”房贷新政后，低迷了大半年的楼市渐有回暖的迹象。央行"11.21降息"，成为市场加快库存去化的重要利器。多重利好政策明显提振消费者信心，刺激购房者入市。但在高库存及年度销售目标的压力下，房企仍以 跑量为主。那么，郑州楼市是否暖冬可期？年底楼市是否会呈现翘尾？让我们一起来透视近期购房者心态变化，探究楼市走向。
一、郑州11月购房者关注指数同比上涨37%
2014年11月购房者关注指数走势图（数据来源：房天下数据监控 ）
据房天下数据监控 统计显示，受央行930房贷新政影响，10月郑州购房者关注指数同比环比猛增。11月购房者关注指数则呈现先抑后扬走势。11月前两周关注指数明显低于10月份，11月第三周，央行降息政策出台，购房者的关注度指数亦明显呈现上涨趋势。11月关注指数与去年同期相比上涨37.2%，但整体关注度环比10月仍呈小幅下降走势，降幅为5.8%。
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二、11月郑州购房者地理位置关注指数分析
（一）区县关注指数分析：
1、郑东新区持续领跑区域关注度
2014年11月郑州区县关注指数占比排行（数据来源：房天下数据监控 ）
据房天下数据监控 统计，11月郑州各区县关注指数占比中，郑东新区以0.1%的微弱 继续领先金水区位居榜首。金水、中原、高新紧随其后，关注指数占比均在10%以上。二七、管城、经开、新郑四区关注度均超5%。本月新郑关注度再度小幅上升，跻身前八。而港区关注度则小幅下降， 降至第十。
2、航空港区同比增长43%
2014年11月郑州区县关注指数同比走势图（数据来源：房天下数据监控 ）
据房天下数据监控 统计，2014年11月航空港区同比增长率小幅收窄，涨幅降至43%，但仍居各区域榜首；惠济、经开、荥阳紧随其后，同比增长率分别均超10%。郑东新区持续增长，增长率达9%。与此同时，中原、高新、新郑、金水、二七、中牟区域关注度同比依旧呈下降态势，其中，中牟关注度同比负增长幅度仍 ，达到26.23个百分点。
3、惠济区关注度环比增9%
2014年11月郑州区县关注指数环比走势图（数据来源：房天下数据监控 ）
对比2014年11月与10月郑州购房者区域关注情况来看，惠济、中原、中牟、高新、经开关注度呈增长态势。金水、荥阳基本持平，郑东、管城、二七、新郑、港区则呈负增长态势。值得关注的是，惠济区月度增长率窜至 ，增幅9%。而港区关注度环比则下降近17%。
郑州限购取消后，惠济摆脱了连续负增长态势，关注度持续上升。11月惠济区关注指数同比环比均呈上涨走势。分析认为，930新政和央行降息的先后落地，在一定程度上缓解了购房者的资金压力，购房者对于中 项目的关注度有所抬升。且新政对于改善型购房者的利好尤其明显，改善型购房者资金相对充裕，更为关注中 产品。而惠济区有着得天独厚的宜居条件，区域内楼盘物业类别以洋房和别墅为主，项目定位更偏向于改善型购房群体。改善型购房需求的释放，促使惠济区区域关注度再次攀升。
（二）环线关注指数分析：
1、11月郑州“二至三环”受购房者关注
2014年11月郑州环线指数占比（数据来源：房天下数据监控 ）
据房天下数据监控 统计，11月郑州环线关注指数占比中，二环至三环占比32%，首次位居 ；三环以外占比27%，位列第二；一环至二环关注度21%、一环以内的关注指数占比20%。
2、郑州“一环以内”关注度环比上涨82%
从11月环线关注指数变化情况来看，一环以内、一至二环的关注度环比双双上涨，涨幅分别为82.03%、26.62%。三环以外、二至三环关注度本月则呈持续负增长态势，降幅分别为17%、19%。
分析认为，受930新政和央行降息政策影响，改善型购房需求明显释放。改善型购房者中有不少是换房一族，相比较首次置业者，改需型购房者则更注重地段、交通、生活 配套，更青睐于一环以内、一至二环的 城区的中 楼盘。
1、6000-8000区间 受关注
2014年11月郑州价格关注指数占比（数据来源：房天下数据监控 ）
据房天下数据监控 统计显示，11月市场上，售价在6000-8000元的房子备受购房者青睐，获得31.71%的关注比例。其次为售价在5000-6000元、4000-5000元之间的房子，关注度均超18%。8000-10000元区间占比17.67%，而售价在10000-11000元的房子关注度相对较低，仅8%。
2、8000以上价格区间中 产品受宠
2014年11月郑州价格关注指数同比走势图（数据来源：房天下数据监控 ）
从11月价格关注指数变化情况来看， 8000-10000元、10000-11000元区间楼盘的关注度同比持续上升，相较去年同期，涨幅均超37%。4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元价格区间则继续呈负增长态势。
3、8000以上价格区间关注度环比持续增长
2014年11月郑州价格关注指数环比走势图（数据来源：房天下数据监控 ）
据房天下数据监控 统计，与11月相比，8000-10000元区间、10000-11000元区间楼盘的关注度环比持续上升，4000-5000元价格区间基本持平，5000-6000元、6000-8000元区间楼盘的关注度关注指数环比走低。
分析认为，一方面，系列利好政策的连续出台，大大缓解了购房者的资金压力，8000元以上价格区间中端项目的关注度有所抬升。另一方面，市场上8000元以下价格区间的楼盘数量正呈逐渐减少走势。
四、2014年11月郑州特色楼盘关注指数分析
1、打折优惠占据郑州特色楼盘半壁江山
2014年11月郑州特色楼盘关注指数占比（数据来源：房天下数据监控 ）
据房天下数据监控 统计，11月郑州特色楼盘关注指数占比中，打折优惠楼盘占比仍居 ，占比46.61%，其次是现房、 沿线楼盘，关注度分别为10.97%、8.08%。
2、花园洋房关注度环比上涨42%
2014年11月郑州特色楼盘关注指数环比（数据来源：房天下数据监控 ）
从11月郑州特色楼盘关注指数变化情况来看，打折优惠、现房的关注度环比上月涨幅呈下降走势，小户型、品牌地产、 地产、品牌地产、 沿线关注度环比均呈现正增长。
五、2014年11月郑州购房者户型关注指数分析
1、郑州购房者对2居室需求依旧旺盛 占比逾32%
2014年11月郑州户型楼盘关注指数占比（数据来源：房天下数据监控 ）
据房天下数据监控 统计，2014年11月份户型关注指数中，两居和三居依然是购房关注热点，其中两居占比 为32.96%，三居29.88%，二居三居的关注度已经连续多个月上升。二居和三居室目前市场的主流户型，房贷新政和降息政策一定程度上缓解了大部分购房者的资金压力，小户型的关注占比略有下降，更多的购房者希望可以一步到位。另外有10%左右购房者买房倾向于四居、五居等大户型，此类购房者相对购房资金充裕，受市场和政策影响小，关注度较稳定。
2、郑州购房者对五居室需求环比增长近30%
2014年11月郑州户型楼盘关注指数环比（数据来源：房天下数据监控 ）
从11月户型关注指数变化情况来看，五居、四居、两居关注度环比呈增长态势，一居、三居关注度环比呈下降态势。四居、五居关注度占比虽然较少，但本月关注度稳中有升。
从产品属性上来看，大部分两居、三居均为刚需型产品，一居主要为 性或过渡产品，而四居、五居则为改需型产品。从刚需购房者的角度来看，总价较低的两居和功能全面的三居成为首次置业的 ；从改需型购房者的角度来看，功能全面的四居、五居则是改需型住房需求的 选择。分析认为，改善型购房需求抬头，短期内促使四居、五居关注度小幅提升。
1、郑州 受关注住宅10
2014年11月郑州关注度 前十住宅（数据来源：房天下数据监控 ）
从11月郑州住宅关注度 可以看到，中海锦苑、康桥悦岛、亚星盛世入围前三甲，10楼盘中，二七区楼盘占3个，占比 ；金水区占2个，占比第二；郑东新区、中原区、管城区、惠济区、高新区各占1个。
中海锦苑是中海地产在郑州的 项目。项目所处位置是位于金水区的稀缺地块，地理位置优越。物业类别涵盖高层、多层、公寓等多种业态形式。项目自推出以来，就受到广大购房者的关注。
康桥悦岛位于郑州主城正南运河新区，是康桥地产在郑州的又一个项目。该项目 2号线，交通便利，环境宜居，受到不少刚需购房者的青睐。
亚星盛世是郑州南部 规模较大的房地产开发项目，项目凭借其低密度、宜居、交通便利等 ，吸引了不少购房者的关注。亚星盛世推出低首付5万起，3000抵1万。目前项目处于现房销售阶段，在售房源为65-120平一房、两房、三房，是 和改善型购房者的 。
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