[摘要] 对于全国楼市来讲，首套房利率优惠是否可期？是否可以重回7折时代？全国范围内“首套房认定标准”是否具有可行性？如果属实，这将对全国楼市尤其是大中城市的楼市将产生哪些影响？
9月22日下午，有传闻称“首套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。同时，鼓励首套房贷款，同时二三套也可恢复至基准利率，
无风不起浪，早在8月16日晚间，微博网友“曹山石”曾爆料上海建行未获批的内部文件，其中提及将尝试放松限贷，重新认定首套、二套房贷标准。并且提出首套房可以打8折利率（享受八折要求客户在该行金融资产必须大于等于贷款总额的80%）。随后，上海农行也有类似这样的政策传闻被爆出，但两者均被官方否认。
而近日传闻称“首套房认定标准将放松”、鼓励首套房贷款等风声再起。据中国证券报记者了解，此消息基本属实。并且报道称这家银行刚刚召开了会议，部署了支持房地产信贷投放、加大房贷利率优惠力度的方案。从具体的政策特征来看，主要是两方面：首套房贷的优惠力度加大，首套房利率或重回7折时代；房贷还清的可视为首套房，享受首套房的优惠政策。二套房的限制也将有所松动。
那么，对于楼市来讲，首套房利率优惠是否可期？是否可以重回7折时代？范围内“首套房认定标准”是否具有可行性？如果属实，这将对楼市尤其是大中城市的楼市将产生哪些影响？
首套房贷利率优惠可期，但难全面7折
从房贷利率现状来看，其实，8月份以来，重已经有部分城市首套房贷利率开始出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变。
比如，8月份上海农业银行有条件松动首套房贷，200万以上商贷给出95折利率折扣；汇丰银行已经悄然打折，7月份以来，该行一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率的九六折，二手房首套房贷款160万元以上也可以享受基准利率的九四折，贷款160万元以下统一是九六折；民生银行首套房贷利率开启85折的优惠，但是需要客户在民生银行拥有500万元以上的金融资产。除了上海农行、汇丰银行、民生银行以外，广州、深圳、青岛等其他银行虽然暂未接到类似直接利率下浮的通知，但大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮，甚至出现青岛可以直接九折优惠利率这样的情况。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管部分城市银行首套房贷利率开始出现“点式”松动，但范围仍然有限，并且大多数是有条件的，有的银行门槛相对较高，甚至以购房客户在贷款银行的金融资产为条件，房贷利率并没有出现全面松动。不过，从未来趋势来看，笔者判断，范围内大中城市的首套房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降。主要有理由如下：
从政策面的角度来说，首套房贷利率回落是落实央行差别化住房信贷政策。其实，早在今年5月份，央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，并提出“央五条”措施，优先支持首套房贷，但是时至今日，仍然没有得到全面落实。当前，银行房贷审批周期缩短、部分银行房贷利率开始有条件下浮，标志着房贷政策开始“微调”走向定向宽松，如果后期首套房贷利率实质性回落，那么这也是前期央行落实差别化住房信贷政策的具体体现。
从银行获得资金成本的角度来说，余额宝等货币基金率逐渐降低，为商业银行利率降低提供机会。以余额宝7日年化率为例，今年年初余额宝7日年化率为7%左右，而到今年9月22日，随着央行对影子银行、同业竞争等整顿措施的拉开，余额宝等货币基金率逐渐降低，该率已经下滑至4.166%。余额宝等货币基金年化率逐渐降低，为商业银行房贷利率降低提供机会。但是，总体来看，房贷利率下调不会那么快，市场调节的变化仍然需要一个过程，笔者预计，第四季度首套房贷利率可能会有实质性回落。
也就是说，无论上述四大行传言是否属实，对于范围内大中城市的楼市来讲，首套房利率优惠是可期的，只不过由于银行获得资金的成本仍然相对较高，首套房贷利率回落的速度不会那么快。而对于四大行传闻首套房贷重回7折时代这个报道，笔者认为当前还很难实现，或者如果首套房贷实现7折利率，那也是有比较高的条件的，比如对于购房客户在贷款银行的金融资产的额度要求等等。
首套认贷标准调整或将“差别化”执行
范围内大中城市的首套房贷利率优惠可期，那么， “首套房认定标准”是否具有可行性？如果属实，这将对大中城市的楼市产生哪些影响？
在上述四大行传闻之前，事实上，部分地方已经松绑了认贷政策。比如9月22日，福州市政府正式发文，宣布购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。而南京、杭州等地目前的首套房认定标准已经按照“只要房贷余额还清，就算首套房”执行了。但是，银行层面并没有正面回复是否按照上述标准执行。
从上海楼市来讲，“只要房贷余额还清，就算首套房”的政策此前并不是没有执行过。据笔者了解，去年下半年，部分楼盘（多数是优质的楼盘）获得银行优惠政策，针对两套住房的购房群体，“只要房贷余额还清，就算首套房”。但上述政策只是操作上“打擦边球”，并不是公开可执行的文件下操作的，执行的银行和时间也会根据贷款对象（包括开发商和购房者）而不一样。
那么，对于当前范围内大中城市的楼市来讲，“首套房认定标准”是否具有可行性？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，范围内的限贷政策松动尤其是“认贷”标准全面松动目前尚难。笔者认为，“认贷”的全面松动对于市场刺激力度较大，短期内不适合采用这样的方式刺激房地产市场，而应该采取相对比较温和的政策逐步进行调节。比如调整普通住宅标准、公积金贷款政策的支持等；“首套房贷认贷”标准的调整不符合央行支持首套房贷需求的“差别化”的房贷政策的精神，如果调整，显然政策方向已违背支持首套房贷需求的原则，从这个角度来看，政策短期内全面公开执行落地的可能性不大。
不过，由于当前范围内大多数大中城市楼市仍然面临去库存压力，大多数城市库存去化周期超出15个月的降价压力范围值，从去库存的角度来说，也不能排除范围内部分大中城市“首套房认定标准”调整的可能性。比如，9月23日就有业内人士爆料上海兴业银行与浦发银行、广州工行与农行等已经做出“只要房贷余额还清，就算首套房”的调整，但截止目前官方仍然没有正面答复。那么，如果“首套房认定标准”属实，那么将呈现出什么样的执行层面特征。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，即使范围内大中城市比如上海、广州“首套房认定标准”要调整执行也不是一成不变的政策，它会随着市场环境的变化而从严或放宽。在政策实施过程中，各银行也会根据各个城市的楼市的实际情况确定“首套房认定标准”的执行力度，会表现出“差别化”的执行特征。当前来讲，大中城市的楼市仍然面临去库存压力，对于市场基本面短期表现不太好的城市而言，银行对于部分开发商项目的“首套房认定标准”的执行力度极有可能像去年一样会“阶段性”放宽，这样，对于这些大中城市楼市成交量的复苏来讲会起到一定刺激作用。但是，对于市场基本面良好的城市或当市场交易量开始大幅反弹，市场开始出现“买涨不买跌”的行情时，“首套房认定标准”的执行力度应该会从严，以给大中城市楼市适度降温。
同样，从“首套房认定标准”执行的银行和时间来讲，银行也不会“一刀切”全部这么操作，也会根据贷款对象（包括开发商和购房者）而不一样，去差别化执行“首套房认定标准”。
楼市或再现2013年“买涨不买跌”的行情
从当前范围大中城市楼市特征来看，“金九”楼市尽管环比成交量有小幅回升，但是并没有出现明显回升，市场仍然没有回归到“量”的轨道上来。此时，由于房贷利率还没有实质性回落，大中城市仍然面临较大的去库存压力，从年内来看，开发商力拼“金九银十”业绩的策略并不会改变，但是，目前来看，即使开发商使出浑身解数也难以改变马年楼市不给力的大势。
不过从未来趋势来看，市场基本面的转变还充满着利好的变数。尤其是对于上述四大行的传言而言，如果当前大多数商业银行继续下调首套房贷利率，落实房贷优惠，按照同策咨询研究部的研究成果，如果房贷利率出现持续性的实质性下调，由于购房者成本的降低，将刺激首套自住需求入市，楼市将在未来3-6个月范围内大中城市将出现成交量复苏与好转的行情。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，如果 “首套房认定标准”调整，或者按照去年下半年“打擦边球”的市场潜规则执行，那么市场将释放出一部分改善、投资需求。尤其是对于上海这样的一线城市来讲，由于其（上海）商品住宅市场需求总量（2011-2013年年均销售量）为979万平方米，虽然当前商品住宅库存去化周期在18.95个月，但是，由于需求总量较大，明显区别于其他二三线库存偏大的城市，且需求具有多样性，上海市场一旦复苏，自住、改善、投资等多元化的需求会集中入市，月均去化速度就比当前会有明显提升，上海楼市当前1306.50万平方米库存基本不是太大问题。如此看来，上海等一线城市楼市极有可能会在2015年因为“首套房认定标准”、利率优惠等政策的调整再现2013年“买涨不买跌”的行情。
而对于二三线城市来讲，则不一定有上海楼市表现的那么幸运，笔者认为，“首套房认定标准”调整对于库存压力偏小、市场去化周期合理、市场基本面良好的城市有可能会起到刺激“买涨不买跌”行情出现的作用，导致市场供不应求再现。但是，对于库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市来讲，尽管可以起到刺激一部分改善、投资客群入市，但是，由于“首套房认定标准”调整政策的不确定性、不可持续性，政策的刺激力度短期内尚难改变市场供大于求的市场基本面。
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