[摘要] 8月，郑州正式取消限购政策，尽管其刺激作用有限，但各方仍在密切关注这项政策的取消会带来什么变化。来自和正百盈地产机构的实时统计显示，8月郑州商品房供需两旺，量涨价跌。
8月，郑州正式取消限购政策，尽管其刺激作用有限，但各方仍在密切关注这项政策的取消会带来什么变化。来自和正百盈地产机构的实时统计显示，8月郑州商品房供需两旺，量涨价跌。
住宅市场受到的影响可谓立竿见影，据统计，8月郑州的商品住宅市场总销售面积环比上涨20.05%。
更为值得一提的是，限购的取消对郑州八大区域的产品销售也产生了不同的影响，老牌实力选手金水区再次荣登销售榜榜首，而高新区在连续几个月的销售领先后，在8月商品住宅市场占有率方面下滑明显。□东方今报记者 朱国艳
【数据】
8月销售数据先抑后扬 销售面积今年首次破70万㎡
2014年1月至7月房地产销量一路走低，低于去年同期水平。和正百盈的统计数据显示，8月10日郑州限购政策正式取消后首周的销售数据并不理想，不升反降，但最后一周销量出现明显反弹，推动郑州8月的整体销量上涨明显，为政策利好作用提供了事实依据。
数据显示，8月份郑州商品房供需双旺，量涨价跌。供应总面积为113.60万㎡，环比上涨0.99%，同比上涨73.85%，连续三月供应面积破百万；而销售面积则达到年内峰值，为78.51万㎡，环比上涨19.61%，同比下滑10.89%；价格方面，商品房成交均价9428元/㎡，环比下滑2.38%。
住宅市场的表现更突出，8月份郑州商品住宅市场总销售面积为63.72万㎡，环比上涨20.05%，同比下滑5.41%，比前7个月的月均销量44.88万㎡高出18.84万㎡。和正百盈据此认为，8月郑州市场出现明显拐点。但供应量及销售价格环比呈现下滑局面。其中8月商品住宅总供应面积为82.4万㎡，环比下滑11.54%，同比上涨110.13%；8月销售均价为8433 元/㎡，环比下滑1.25%，同比下滑2.36%。和正百盈认为，今年6月以来供应量明显处于高位，这也映射出郑州政府在调控政策即将放松背景下，以加大供应量来保证房价不会大幅上涨。
核心城区销量猛涨 客户购房心理重新洗牌
随着限购的取消，配套最为齐全的核心城区再次受到关注。据统计，八大区域中金水区凭借完善的教育、交通、医疗等生活配套，在8月的商品房销售市场中遥遥领先，达到17.10万㎡，占比21.78%，销售均价8739元/㎡。二七区、郑东新区则位列销售二、三名。
商品住宅方面，高新区市场占有率下滑明显，而金水区成交量上涨明显。8月，金水区的商品住宅销售总面积为 15.87万㎡，市场占比24.91%，成交均价为8162元/㎡。而成交量排名二、三位的是二七区、中原区，刚需大盘是其支柱。
值得注意的是，限购政策的取消或许对郑州市场上的产品结构产生较大的调整作用。8月份郑州市商品住宅各面积段成交中，80~100 ㎡面积段成交总面积为25.65万㎡，占比达到40.26%。而改善型房源集中的100~140㎡，8月累计成交面积20.07万㎡，占比共计31.50%。
金水区各面积段产品基本均衡，而郑东新区的超大户型、改善型房源占比则在各区域中。
而二七区、高新区、管城区、经开区、中原区几个区域共性明显，80~99 ㎡房源市场占比均达40%以上，客户以首次置业刚需及结婚置业刚需为主，产品相对单一，客户集中化明显。和正百盈认为，随着限购政策的取消，不同资金压力的客户对房源的可挑选性更强，预计上述区域产品结构面临优化。
“限购政策的取消对于产品结构的调整作用明显，将促进小户型及改善型大户型的成交，在一定程度上促使80~100㎡刚需两房、小三房市场占有度下降。”和正百盈分析师说。
土地市场表现抢眼 住宅远高于商务金融用地
8月，郑州一个月出了俩地王。各地块拍卖时出现的激烈竞拍，是开发商对限购取消后郑州房地产走势持乐观态度的证明。
据统计，2014年8月郑州市共成交土地11宗，成交土地占地面积为46.5万㎡，按照指定容积率算，可建成面积169.05万㎡。土地供应市场成交量延续了7月份的强势势头，面积、幅数成交量相比7月虽有下滑，但整体处于高位。
从土地成交性质来看，住宅地块成交量远高于商务金融用地，且多集中于高新区、郑东新区。其中郑东新区成交两个地块都为地王级别的土地，连续出现地王，证明了该区域未来将是郑州市高端住宅、商业区域。和正百盈预计，未来该片区房价有望达30000元/㎡以上。
从土地成交单价来看，8月郑州整体土地单价442万元/亩，环比7月下滑11.3%。而商品住宅成交土地单价则有所上涨，均价为518万元/亩；商务金融土地成交均价仅为239万元/亩，环比下滑趋势较为明显。
从楼面单价来看，8月郑州市土地成交楼面单价均价为3286元/㎡， 其中商务金融均价724元/㎡，住宅为4247元/㎡，住宅价格上涨主要因为郑东新区拍出两个地王的原因。
【预测】
未来郑州楼市井喷可能不大
相较于其他城市，郑州整体供需矛盾较小，库存压力较小。因此此次限购政策的取消在短期内对房地产刺激作用明显，尤其是、改善型房源等。但受限贷政策收紧影响，销量虽将呈现上涨局面，出现井喷的可能性却较低。
郑州限贷政策或许会有一定程度松动
从郑州市上半年经济运行情况来看，郑州市上半年实际完成公共财政收入比上年同期增长17.4%。其中，郑州市房地产业和建筑业税收占全市税收的48.9%，房地产业仍然是税收大户。但即使这样，房地产税收增速跟上年同期相比，回落29.8个百分点，回落明显。
和正百盈分析认为，郑州虽然经济运行平稳，财政收入持续较快增长，税收收入增速回升，但房地产市场下行压力依然巨大，未来在限购的基础上，限贷政策可能会出现一定程度的松动。
产业地产或成未来“新贵”
国内产业地产的发展已经开始从政府主导模式向企业自主开发模式转型，但尚未完成。随着沿海产业向中西部转移，作为交通枢纽的郑州，产业地产面临着更多的机遇，有望进入发展的快车道。
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