[摘要] 房地产业营改增之后，房价是否会有波动？有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过。对于这种说法，部分郑州本土业内人士并不认同。
日前，财政部部长楼继伟表示，下一步营业税改增值税（以下简称“营改增”）范围将逐步扩大到建筑业、房地产业等各领域。这番言论，又为尚未纳入营改增的行业吹响了冲锋号。
多方消息显示，财税部门已经开始着手对房地产业进行营改增调研，房地产业营业税改缴增值税后税率很有可能为11%。那么房价是否会因此受到影响？郑州多位业内人士对此持乐观态度。
2015年底之前会推行
郑州还未进入测算阶段
据报道，财税部门和房地产商关于“营改增”的沟通早在2013年年底就已开始，一些有代表性的房企已按照不同的政策假设对收入、成本、利润等进行分析和测算。
多位业内人士预言，因为建筑业的税率规定为11%，所以房地产业应该会与之一致，税率也是11%。
对于这些言之凿凿的传言，郑州市国税部货劳处副处长王伟红表示，年初时确实一直在说建筑业要实行“营改增”的事儿，但由于随后忙着1月1日起的交通运输业、6月1日起的电信业营改增事项，建筑业营改增就搁置了下来，关于房地产业的营改增税制改革更是没有眉目。
据王伟红介绍，目前还没接到上级通知要对建筑业和房地产业进行营改增，因此还未就郑州房企的收入、成本、利润等进行分析和测算。
自打2012年以来，营改增一直占据各大新闻媒体的热点位置。这项将对中国产生深远影响的税制改革已于2012年1月1日在上海拉开帷幕，随后逐步扩大范围，按照国家的部署，有望在2015年底实现全覆盖。 随着2015年年底全行业完成营改增的期限渐近，尚未纳入营改增的行业已经纷纷着手准备，房地产业风声渐紧。
“房地产业营改增比较特殊。因为房地产不像其他行业还有下游产业，房地产业的终端就是普通买房人，而且价格比较昂贵，一旦改革牵涉层面很大，国家相当谨慎，因此放在收尾部分比较合适。”郑州有名的税法专家王国娜说。
王国娜认为，房地产业实行营改增是早晚的事儿，目前郑州的房企就营改增先进行自我调研，做到心中有数，才能在改革开始后就难点问题和税务部门做好沟通。
有人担心有人无所谓
郑州房价会受影响？
房地产业营改增之后，房价是否会有波动？有专家表示，如房地产业价格上升空间有限，营改增后房地产商的盈利将受到影响，日子恐将更加难过。
对于这种说法，部分郑州本土业内人士并不认同。郑州市国税局货劳处副处长王伟红表示，从郑州目前的营改增经验来说，营改增之后很少有企业出现税负升高的情况，大多数企业都从中获利了。对此，王国娜也持肯定态度：“凡是进行过营改增的企业，都受益了。”
不过，仍有部分企业对此表示担心。郑州市一家不愿透露姓名的建筑业负责人表示，营改增企业获利的关键，在于企业是否拿到进项票，有了进项票企业才能抵扣税款。“而建筑业的很多原始东西并不规范，那些卖给我们大沙、砖头的企业很多根本不具备开具增值税发票的条件，我们去哪儿抵扣税款呢？”
也就是说，即使建筑业、房地产业进行了营改增，而与之相关的配套企业如果开不出增值税发票，建筑业和房地产业企业或将面临税负成本上升的尴尬。市民难免担心，若是房企的税负增加，是否会将增加的成本分摊到房价上，从而抬高新房价格。
以一家年销售额为1亿元的房产公司为例，需要缴纳营业税500万元。营改增之后，税率由5%变为11%，销售额产生的税负为991万元［1亿元÷（1+11%）×11%］。也就是说，房地产行业营改增之后，如果这家企业可抵扣的项目少于491万元，这家企业的税负相比原来就会增加。
对此，王伟红表示，目前国家还未出台相关细则，但从以往经验来看，即使出现上述情况，政府部门也一定会有所考虑。比如年初进行的交通运输业营改增，部分企业也出现了过路过桥费无法抵扣导致税负上升的情况，但根据省财政厅出台的税收优惠过渡政策，这些企业如果多缴税可以拿到政府补贴。
“所以，建筑业、房地产业企业不用太担心，税务部门在测算时一定会考虑到很多具体情况。”王伟红说。
而房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君也认为，营改增不会对房价造成太大影响，毕竟相比较高的土地成本，房地产企业增加的税负成本微乎其微，就算涨价，也不会太明显。
二手房缴税成本
是否会增高？
视相关政策而定
除了新房，有业内人士表示，如果房地产行业实行营业税改增值税，对二手房交易也会产生一定的影响。
现在郑州的二手房交易中，税费主要包括个人所得税、土地增值税、交易手续费、合同印花税、营业税等税种。现行的政策是，对于购买时间不足5年的非普通住宅（即面积大于144平方米的）和普通住宅，按房屋成交总价征收营业税；超过5年的非普通住宅按两次交易差价征收，超过5年的普通住宅免征，最终税率大概为5.6%。
那么，如果税率由5.6%的营业税变为11%的增值税，一套成交价为50万元的普通住宅在5年内出售，需要缴纳2.8万元营业税。改为11%的增值税之后，若按原价出售则需要缴纳近5万元［50万÷（1+11%）×11%］的税费。比以前多了整整2.2万元。
对于这种说法，王国娜表示不具备借鉴意义，因为个人并不具备抵扣增值税的资格，是否会进入营改增的范围还不好说。即使二手房纳入营改增范围，税率定为多少也是个未知数。
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营改增后 企业买房最划算
如果买房者是营改增试点行业的企业，房地产业实行“营改增”对于它们来说是一大利好，因为它们可以凭房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，从而降低税负。目前，房地产业从上游购买物资取得的增值税发票都可抵扣，但是到了下游，抵扣受限制就比较多了。比如说，企业购买不动产，就不能进行抵扣。但“营改增”后，如果企业购买房屋，就可以用开发商开具的增值税发票进行抵扣以降低税负。
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