[摘要] 交易清淡、楼市降温，链接着刚需的个人首套房贷在吸引着各方的关注，一个月内监管层和部分银行总行陆续发出支持刚需房贷信号。
交易清淡、楼市降温，链接着刚需的个人首套房贷在吸引着各方的关注，一个月内监管层和部分银行总行陆续发出支持刚需房贷信号。
6月6日，银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。
银行层面，本网从邮储银行获悉，邮储银行全年计划投放1000亿元信贷规模，重点满足普通居民刚性住房需求。此外，邮储银行提及该行正在筹备发行银行业今年单住房贷款资产证券化项目。而工行、中行、中信银行等银行相关负责人亦表示，将采取有力措施，重点支持首套自住型购房贷款。
除银行渠道外，6月12日，北京市住房公积金管理中心归集执法处处长吕志民介绍，正在简化购房提取公积金的手续。使用公积金贷款购房的提取人近期就可以享受到新政策的便利。同时，公积金中心下一步将与中国人民银行合作，在北京范围内，与商业贷款购房的信息进行交换，将来用商贷购房的家庭也可以享受到这一便利。
房贷无明显变化成交低迷
数据显示，北京住宅市场的成交量依然低迷。
据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2014年第23周（6月2日~6月8日），北京住宅的市场（包括新建商品住宅和二手住宅）网签总量为1618套，环比上周回落45.96%，同比去年第23周4733套的成交量减少65.81%。
其中，新房网签量为541套，环比回落51.39%，同比回落75.17%；二手房网签量为1077套，环比回落42.74%，同比回落57.83%。
库存方面，第21周北京市新房存量从6月2日的74955套增加到6月8日的75510套，小幅增长555套。
“第23周的成交表现是月初返回低位的一周，新房、二手房成交量与5月月末的上周相比均有较大幅度的下滑。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，进入6月，楼市的观望情绪依然浓重。从近几周的市场成交来看，未来周度的市场成交基本2900套的周度成交中位有可能进一步下调。
从事个人房产金融服务的机构—伟嘉安捷投资担保公司的企划经理吴昊对本网表示，“目前房贷仍没有出现松动的迹象，只是批贷和放款的速度比原来稍有提前，现在各家银行对房贷依然很紧，基本上恢复到原来一个月左右的水平。
“伟嘉安捷”观察发现，目前少部分银行利率保持在九折或九五折，基准利率仍占据着银行房贷的主导地位。市面上银行首套房九折或九五折的利率仍然很少。“在资金面流动性偏紧的阶段，首套房贷款优惠利率的稀少，依旧将成为制约购房人入市的主要因素。”
伟业我爱我家集团品牌推广经理孔丹对目前房贷的发放速度和利率表示，没有感觉到银行方面变化，“现在利率的都市场化了，银行也要考虑，不是开个座谈会就能解决的。”
银行总行层面表态房贷
自央行召开住房金融座谈会1个月后，总行层面对房贷进行表态的银行其实并不多，其中，邮储银行、工行、中行以及中信银行对房贷发布了来自总行层面的看法。
邮储银行总行对本网表示，央行召开住房金融会议后，邮储银行重视住房贷款业务，“全年的计划投放1000亿元信贷规模，重点满足普通居民刚性住房需求”。
据其介绍，今年1-4月，邮储银行新增住房贷款市场占有率为6.96%，排名第5位。截至今年5月底，邮储银行个人住房贷款投放额度超过700亿元，涉及新房及存量房贷款，其中县域和农村客户住房贷款投放比例达到了30%，首套房占比达到88%。
邮储银行对本网提及其在房贷方面的五项具体措施包括：
一是保持客户服务的持续性，优化资源配置，有效保证住房贷款额度，全年计划投放1000亿元信贷的规模，重点满足普通居民刚性住房需求；二是认真执行监管部门住房贷款利率政策，按照风险定价原则，落实差别化利率政策，保持利率的稳定性；三是提升客户服务能力，加大产品创新力度，积极支持保障房建设，试点农房集聚消费贷款、农房抵押贷款，研究共有产权住房贷款，在改善民生和保障低收入者住有所居方面做出了突出贡献；四是创新住房贷款资产证券化，该行正在筹备发行银行业今年单住房贷款资产证券化项目，通过盘活存量、用好增量，释放额度资源，扩大客户服务范围；另外，要积极关注房地产市场风险，制定风险防范措施，保持资产质量优良。
在其中，本网注意到，邮储银行提及该行正在筹备发行银行业今年单住房贷款资产证券化项目。
中国人民大学重阳金融研究院研究员刘英认为，上述举措会推进首套房贷的放宽，有利于首套房贷的获得。
吴昊认为：“每家银行营销的产品定位不同，住房贷款这块额度预留多的银行可能利率优惠些，预留少的可能就会高一点。目前整体来看，住房贷款的利率还是比较低的，国内如果想要全面实行贷款资产证券化，应该还要走很长的一段路。”
孔丹认为:“信贷资产证券化，很大程度上就是房贷资产的证券化，这一金融创新产品，有助于真正分散银行系统的风险。”
除邮储银行外，工行、中行、中信银行日前都对支持刚需进行表态：重点支持首套住房信贷要求、对个人住房贷款实行合理定价、进一步提高个人住房贷款的审查审批效率，加快个人住房贷款审批。工行行长易会满在近日的股东大会上公布了工行房地产贷款情况：目前工行房地产开发贷4700亿，房地产按揭贷款17000亿元，一共21700亿元，占贷款总额22%左右，其中，工行目前按揭贷款总量中用于购买首套房占比95%，人均贷款20万。
中行方面称，截至2014年4月末，中行个人住房贷款余额达1.35万亿元，比2013年末增加690亿元，在全部个人贷款新增中的占比达85%，同比提升15个百分点。在今年新投放的个人住房贷款中，近九成的资金用于支持居民家庭首次购买自住普通商品住房。
中信银行对本网表示，针对北京地区的我爱我家客户将从中信银行获得专项信贷额度保障，购买首套执行九折利率优惠。
公积金贷款效率有望提高
除银行渠道外，6月12日北京住房公积金管理中心相关负责人提到简化公积金提取手续的便民新举措表态，似乎也起到了“微刺激”的作用。
北京市住房公积金管理中心归集执法处处长吕志民介绍，正在简化的购房提取公积金的手续。使用公积金贷款购房的家庭，在提取公积金时，只需提供提取申请书、本人身份证及复印件，以及银行储蓄账户，就可以办理公积金提取，而不再需要提交购房合同、贷款合同、购房发票等材料。吕志民表示，使用公积金贷款购房的提取人近期就可以享受到新政策的便利。
胡景晖分析认为，在宏观的信贷环境上，北京市简化公积金贷款手续的相关政策，具备“微刺激”的意味。由于公积金贷款的选择人群主要是市场刚需购买力，其在目前首套房贷款笔数中所占比例超过90%，在90平米以下中小户型住房贷款笔数中占比超过三分之二，因此，加快公积金贷款速度将对现阶段市场购买力主体产生直接的支持和刺激，有利于引导购房人结束观望。
但胡景晖也表示，“由于北京市目前的执行公积金贷款额度维持80万标准不变，在楼市的价格依旧较高的现阶段，尽管公积金贷款成为刚需贷款的，但由于房屋总价偏高，贷款额度相对依旧偏低。因此，在楼市需求观望的现阶段，仅依靠增加效率来刺激需求入市的政策效果将相对的有限。”
孔丹认为，此举1.是有利于提高公积金办理效率；2.是对市场预期是利好，让市场各方对未来商贷支持力度增加的跟进有更多期待。
胡景晖称，打破目前楼市困境的关键，还是要落实的差别化信贷政策，在信贷方面给予购房人更多的支持，比如适度提高公积金贷款额度、给予购房商贷的利率优惠，提高放款速度等。在差别化信贷方面，除了对首次的置业人群的支持外，对合理的改善购房需求应该给予更多的支持。一方面，与首次置业的年轻人相比，改善需求的家庭，收入更稳定，积蓄更多，风险更小；另一方面，支持改善需求，可以刺激更多的中小户型房源的释放，进而满足首次置业人群对小户型房源的购买需求，支持合理的改善购房需求对盘活楼市将起到承上启下的关键作用。
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