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调控频繁杀出市场蠢蠢欲动 郑州接不接招

大河报   2014-06-04 08:50

[摘要] 在民众对房地产“泡沫”破裂的担忧与日俱增之际,各地政策上的放松似乎也很难扭转这种局面。而央行出台的央五条,虽然对救市意义不大,但是各大银行似乎也只是嘴上应声,实际上利率和放款都没有任何松绑的意思。所以,有人说,下半年市场如何,还得看政策力度。

5月的楼市说是一潭死水,却又暗藏波涛。虽然成交一路萎靡不振,但是央五条、限购松绑等各种政策的频繁推出,又让楼市显得热闹不已。南宁松绑限购、天津滨海新区购房人交一成首付就能先住房、无锡下调购房入户标准、安徽铜陵将对购房者进行财税补贴并降低二套房首付成数……

在民众对房地产“泡沫”破裂的担忧与日俱增之际,各地政策上的放松似乎也很难扭转这种局面。而央行出台的央五条,虽然对救市意义不大,但是各大银行似乎也只是嘴上应声,实际上利率和放款都没有任何松绑的意思。所以,有人说,下半年市场如何,还得看政策力度。

招数1“央五条”来了,郑州接不接招?

从去年年底以来,贷款难已经成为开发商和购房者共同面对的问题,郑州开发商从国有五大银行拿到的开发贷几乎为零,倒逼更多的房企选择民间融资以及信托等相结合的融资模式,高成本的融资渠道和方式也变相催生了开发商资金的相对短缺。今年年初,往年常有的信贷额度宽松环境也不复存在。事实上,很长一段时间以来,房贷发放“难、慢、贵”已经成为一个不争的事实。

5月12日,人民银行出台了“央五条”,要求银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求,此后的两周时间内,各地的交易量虽有所上涨,但整体来看,市场相比往年同期仍显疲态。房贷会否出现松动,市场去货会否因此加快成为开发商以及购房者共同关注的焦点。近日记者以走访及电话咨询方式,从郑州各大银行了解到,“央五条”威力并未在郑州市场呈现,银行房贷和早前相差不远。不仅如此,放款速度也很慢。一家银行人士告诉记者,他们几乎只向合作楼盘的购房人发放贷款,且放款还需看企业信用评估。

针对“央五条”的意见,市场对其有着各种不同的解读。乐观人士认为这是央行开闸放水的前奏,对楼市或许有更多利好作用。作为宏观调控的中枢机构,央行出面直接与商业银行对话,并提出给予首套房贷支持的具体要求,这在平常并不多见。由此不难看出,尽管监管层对房地产市场降温有一定的容忍度,但同时也注意到要防止市场过度疲软所带来的负面效应。房贷关系着民生,进一步加强和改善房贷,尤其是首套房贷的发放情况已经成为宏观调控的一项具体任务。目前出现房贷难的主要原因是银行信贷成本的增加,银行不可能冒着亏损风险放贷。而且很多银行提高了对房地产的风险认识,压缩房贷额度。因此,央五条喊话作用更强烈,实质性利好以及楼市的回暖必须后期有配套政策或细则跟进,如存准率下调、公积金额度增加、税收环节减免、利率强制回调等等。各地银行执行力度待考验,不过既然央行喊话,各地银行势必要有所表示,针对刚需的楼盘或会局部回暖。

招数2各地都松绑了,郑州还不调?

今年4月28日以来,出现了最为整齐划一的“松绑潮”。在不足一个月的时间里,已有南宁、天津、无锡等8个城市陆陆续续松绑“限购令”。

今年楼市成交低迷,二三线城市甚至部分一线城市面临着较大的去库存压力。而更为重要的是,在前两年疯狂拍地后,今年将有大量的新盘新货推出市场。市场库存量仍在不断地增加。

据数据显示,截至4月底,国内35个城市中新建商品住宅库存总量,一线城市3032万平方米,环比增长4.6%,同比增长12.4%;二线城市总量18063万平方米,环比增长2.4%,同比增长19.2%;三线城市3796万平方米,环比增长2.4%,同比增长27.6%。从数据上看,二、三线城市的新建商品住宅库存总量增长速度最快。

与持续增长的库存量相比,今年的一手住宅销售却呈现出萎缩的态势。据中原集团研究中心监测的54个城市数据显示,今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米,较去年同期大幅下滑47%,其中一线、二线、三线城市均有明显下挫,降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位,2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%,为近四年以来的历史低位。在行情低迷的市场中,二、三线城市首当其冲,再加上库存增加,不仅是房企,地方政府也面临着巨大的压力。

“但是郑州不会跟风。”业内人士认为,放松限购本身也要经过市场检验,城市放开之后没什么效果,没反应,自然就退出了。一些二、三线城市取消限购对成交量和价格的影响不会很大,现在的情况在意料之中,因为当前房地产形势和三年前限购时的情况大不一样。专家表示,目前市场反应冷淡,观望气氛浓厚的主要原因是银行对房地产相关的贷款额度收紧使得市场预期产生了变化,是市场本身和市场机制发生了变化。

招数3跨界转行,才是生存之道?

而市场流动性缺乏、房企资金链紧张进一步加剧了本轮调整。从最近光耀集团爆出濒临破产传闻、浙江兴润置业资金链断裂引发债务违约风波等事件则透露出这样一些苗头。可以说,房企资金链紧张是当前众多房企普遍面临的严峻问题。众所周知,这些年来,大多数房地产企业在追求行业排名和高增长惯性驱使下,基本是以债养债的发展模式。尽管过去两年多数企业的资金状况趋于好转,但光耀集团濒临破产、兴润置业资金链断裂,还是让很多人产生这样的疑问:今年会不会有更多的企业出现资金链断裂。畸高的房企资金成本将威胁到房地产行业稳定乃至金融系统安全。据业内测算,目前房企平均年融资成本为13.5%。而实际上,不少房企融资成本都在15%甚至20%以上。换句话说,要消化如此高的资金成本,除非项目本身成本较低,否则房企年利润在20%都不赚钱,须在30%以上才有盈余。

在世界100强企业中,超过90%的企业均从事多元化经营,单一业务型企业占比不足10%。企业发展到了一定规模,必然会寻求更广阔的市场。事实证明转型调整是房企突破现有模式的重要途径。

万达在先后涉足游艇、国际影院、高端酒店等领域之后,去年年底,万达以1.72亿元在纽约拍下毕加索名画《两个小孩》,也揭开万达艺术品收藏的冰山一角,为万达的文化产业模式再添新筹码。恒大是另一个跨界先锋。在先后发力体育领域、进军矿泉水和拓展文化产业领域之后,恒大集团再将触角伸向健康医疗产业。从去年开始,万科入股徽商银行的消息,揭开地产与金融联姻的冰山一角。继早前华润、绿地、鲁能等相继进入银行业之后,此时,万科、越秀等再度参股银行,预示着未来房地产行业将呈现新的特征和趋势。

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