[摘要] 随着郑州八条地铁线路的规划公示及地铁1号线的投入运营和地铁2号线的开工建设，未来郑州地铁路网发达、交通畅通的美好景象已可预判。沿线写字楼更是纷纷借着这股东风涨身价，构建新的财富圈。
根据香港权威部门的统计，地铁开通后香港的地铁上盖物业平均近50%，投资更是达到15%，在地铁带动房价方面，商业和写字楼更胜于住宅。
随着郑州八条地铁线路的规划公示及地铁1号线的投入运营和地铁2号线的开工建设，未来郑州地铁路网发达、交通畅通的美好景象已可预判。沿线写字楼更是纷纷借着这股东风涨身价，构建新的财富圈。
写字楼物业看好投资者青睐地铁盘
张女士对郑州写字楼项目的关注已半年有余，“在郑州，我比较看好地铁圈沿线的写字楼项目，因为人出行讲求的就是方便，有了地铁出行方便就是自然而然的事情了。对于其他方面，像楼层、面积之类的因素我考虑的不多。”
“就在今年的三四月份，郑州高铁圈、地铁圈的写字楼项目犹如雨后春笋般爆发，说是价值洼地未免过大，但是需求存在也还是有的”，张女士表示，“只要是繁华的经济圈、商圈都是我考虑的重点区域，虽然目前郑州写字楼逐渐呈现饱和之状，但随着郑州地铁的建设和运营，我觉得未来写字楼价值还是会增长的。”
投资者宋先生也表示，“个人感觉郑州写字楼的发展处在一个正常的区间里，应该不属于什么洼地。现在郑州写字楼和住宅的价位仍处于略高的位置，但是把这部分水分挤出去也是很难的。如果要买，我觉得还是地铁沿线的楼盘购买价值。”
房天下对郑州高铁圈6个写字楼项目3月份的400个来电进行了回访，其中150人中有效回访115人，结果显示：目前有置业郑州写字楼意向的占比41.7%；已经购买的占比8.7%，其余占比49.6%。这其中，地铁沿线写字楼楼盘成为投资者最为关注的对象。
八条地铁线交织郑州财富圈
从2009年，郑州地铁拿到“准生证”以来，历经六年，郑州地铁建设规划两次更改，终于从最初的两条线增至8条线。记者从省发改委获悉，近期，国务院批准《郑州市城市轨道交通近期建设规划(2014年-2020年)》(下称规划)，规划8条地铁线，到2020年，形成5条运营线路。
据规划，未来，郑州市中心城区城市轨道交通线路网由8条线路组成，从地铁1号线到8号线，总长约277.1公里，线网密度0.66公里/平方公里，设换乘站35座。预计2020年，郑州市区公共交通占机动化出行量比例达60%以上，轨道交通占公共交通出行量比例达25%以上。
“地铁是一条黄金线，多条地铁交会处伴随着商业配套的全面升级势必成为城市未来新的中心地带。俗语称：地铁一响，黄金万两。投资写字楼亦是如此。”河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清认为，地铁线的交织将催热沿线商务办公物业，特别是写字楼产品，更加依赖于便捷的交通，八条地铁线就是八条黄金大道，交织新的财富圈。
现代商务办公，快捷成熟的交通成为考量写字楼项目价值最重要的指标之一，尤其是地铁的修建与开通，对于一个城市商务办公有巨大的提升作用。据国际国内地铁发达城市经验，地铁沿线的住宅物业比非地铁住宅物业贵20%-30%，而地铁沿线写字楼较非地铁沿线写字楼价格一般要高出50%甚至100%，这充分反映了办公对交通的依赖性。
这在上海、广州、北京等城市化进程中已得到了证实。据了解，广州、上海，地铁开通后，周边各类物业价格平均上涨20%左右，商业类房产出租率都在100%，而北京仅在地铁规划曝光之后，地铁沿线住宅均价即刻上涨30%以上。
郑州作为中西部区域的中心城市，在各项利好政策的推动下必将迎来新一轮发展机遇。尤其是随着郑州地铁时代的来临，郑州的城市化进程将全面提速，预计到2020年郑州城市化率达80%左右，中心城区人口达到500万，市域总人口达到1100万，跻身大型城市之列。
据了解，许多世界大型公司和资本巨头已开始将触角伸入郑州，这必将有力推动郑州城市商务的迅速崛起，地铁沿线热点地段的高端写字楼物业的需求量也将是巨大的。
地铁沿线写字楼增值空间高20%-30%
从写字楼的去化来看，投资性购房为主，效益回报成为投资者首要考虑元素。投资者在购买写字楼之前，首先应该对该写字楼的年，根据国际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年×15年=房产购买价”。如果物业年×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值，“目前市场上认可的写字楼投资在8%~10%之间。”
今年3月，在郑州某楼盘的活动上，有经济学家表示，地铁沿线的住宅物业比非地铁住宅物业增值空间要高10%-15%左右，地铁沿线写字楼较非地铁沿线写字楼物业增值空间高出20%-30%。
“地铁无法和大环境抗衡，能够与环境抗衡的只有产品，有的产品就是稀缺。”业内人士认为，地铁是楼市的助推器，并不会改变整个市场。“更多的是在大环境之内进行调节。如果市场健康，供不应求，那么地铁沿线的物业涨幅会高于非地铁沿线的，但是如果市场环境不好，那么无论是否靠近地铁，楼盘销售遇到的问题都是一样的。”
宋向清告诉记者，虽然地铁的开通肯定会提升沿线物业的价值，但是这种拉升是不同程度的。他表示：“立体的交通网络可以改变一个区域乃至地块的价值，因为地段通达性决定了土地的核心价值，如果通达性足够好，这片土地上才可能复合产生教育、医疗、卫生、商业、旅游等，从而带来人流的聚集，刺激市场发展。”
“在租赁或投资地铁写字楼时，应该考虑其到达地铁站台的实际距离，步行时间在5-10以内都算不错。”中原地产董事总经理冯建军认为，高速发展时期的郑州写字楼市场大量新建楼宇的入市会加剧市场竞争，但地铁商务将更具竞争优势。
地铁效应开始显现
郑州地铁1号线的开通，标志着郑州自此进入地铁时代。建造地铁是城市经济快速发展的一个重要表现，地铁沿线产生的“一线带活一片”效应，使得沿线区域经济发生突飞猛进的增长。地铁的全面运行，不仅改变城市生活，提升城市形象，还直接带动了沿线房地产市场“地铁房”的热销，“地铁效应”成为郑州楼市一个新的兴奋点。
以正商地产为例，随着郑州地铁时代的全线开通，沿线十多个正商所属项目同时推出“地铁房”，一定程度上吸引了购房者的刚性需求，位于紫荆山南路与南三环交会处东北角的正商华钻，规划兴建的地铁2号线和4号线环绕项目周边，不仅带动南区经济实现快速发展，还进一步增强了区域的吸引力。特别是对于上班族来说，穿过家门口的地铁社区，为生活和工作带来便捷的同时，还激发了房产的无限空间，已经成为置业者的。
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