[摘要] 楼市调控不是不满足正常的居住权，楼市去泡沫化也不等于去杠杆化。这应是央行强调加快个人住房贷款发放节奏的本意所在。
楼市调控不是不满足正常的居住权，楼市去泡沫化也不等于去杠杆化。这应是央行强调加快个人住房贷款发放节奏的本意所在。
在央行日前召开住房金融服务专题座谈会上，央行副行长刘士余要求商业银行合理确定首套房贷款利率水平，提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。在楼市终于进入去泡沫化阶段的敏感期，央行的这一口头要求，引发公众热议：央行即将出手托市吗？
与其说央行的新要求是托市，不如说是央行希望商业银行保持其应有的信贷功能。今年以来，在银行房贷额度普遍告紧的情况下，个人房贷的办理周期突然被拉长。其原因是，去年以来受互联网金融影响出现的银行存款搬家现象，部分限制了银行的贷款空间。而严格的存贷比政策要求和存款考核压力，进一步强化了银行钱紧的外在表现。出于资金回笼的需要，商业银行普遍开始将信贷结构向回报周期较短的小额贷、经营贷、消费贷倾斜，而将房贷置于了非优先位置。即使发放房贷，也是上调利率者优先，有打折诉求者靠后。
尽管房贷收紧是银行趋利避害的自然选择，但其副作用显而易见。众所周知，目前的楼市调控政策是以行政调控为主导的非常态，限购等调控手段尽管效率高，却可能对有正常住房需求和改善性住房需求的群体造成“误伤”。在这种情况下，如果银行房贷持续收紧，“误伤”面积就会扩大。
楼市调控不是不满足正常的居住权，楼市去泡沫化也不等于去杠杆化。这应是央行强调加快个人住房贷款发放节奏的本意所在。
而且，加快个人住房贷款发放节奏也未必会起到托市的作用。一方面，对个人住房贷款的申请资质仍然严格，而且门槛还在趋于抬高，加快个人住房贷款发放节奏所产生的市场效应仍将大大被限制。另一方面，楼市之所以形成泡沫，本质上是地价占比过高、流动性泛滥、民间资本投资渠道狭窄共同催生的结果。其内在驱动力与是否发放房贷并无直接关联。此前，央行行长周小川刚刚强调，在经济仍在合理运行区间的情况下，不会出台大规模刺激政策。这实际上已经限制了货币超发推高楼市价格的空间。而随着向社会资本开放的市场门槛逐渐降低，社会资本正获得新的进入区域，之前不得不涌入楼市的资金也有望因此分流。
还要看到，自第二季度楼市量价齐跌的局面形成以来，市场对未来房价的预期已经出现逆转，甚至连主流开发商也承认这一点。仅仅是加快个人房贷发放，不可能改变新形成的预期。
实际上，即使央行从口头要求形成文件，也未必能改变目前房贷收紧的态势。商业银行有经营自主权，对贷款风险也有其内部评估机制。这就决定了加快房贷发放节奏将呈现差异化景象。不同银行将有快有慢。
而差异化经营，让银行成为真正的市场主体，对消费者最有利。就此而言，与其期待房贷宽松，不如期待银行提供差异化服务，让我们能够用脚投票更现实。
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