[摘要] 城市的选择，代表了开发商的战略选择。上周末，在无锡蠡湖香樟园全国媒体发布会现场，融创中国董事长孙宏斌对《第一财经日报》记者说，他觉得杭州是最好的城市。
三四线城市被众多开发商“抛弃”后，越来越多的开发商面临“选择的烦恼”。
城市的选择，代表了开发商的战略选择。上周末，在无锡蠡湖香樟园媒体发布会现场，融创中国董事长孙宏斌对《财经日报》记者说，他觉得杭州是的城市。
几乎是在同时，福建开发商的代表泰禾集团董事长兼总裁黄其森却在接受《财经日报》记者采访时称，幸亏没有去杭州。
降价城市的危机
“房地产现在面临什么问题？就是产能过剩，有问题的地方就是供应量偏大。”孙宏斌说，就在这一波降价潮中，杭州的余杭、萧山都是供应量偏大的区域。
即使如此，孙宏斌还是认为杭州是的城市之一，“集中了大量的富人，经济基本面较好。”他认为，目前杭州部分区域的降价是产能在短期被过度放大带来的风险。
“比如华家池地块，融创为什么不去拿？当时有三家开发商一起拿地，大家的成本是一样的，这样贴身肉搏，很难做出来。”孙宏斌称，他更看好杭师大地块，但不看好华家池地块。
泰禾集团显然不愿意参与这样的“贴身肉搏”。黄其森称，泰禾管理层在拿每块地之前，都会研究这个城市库存等多项指标，因此“我们没有去杭州，现在看来，显然我们的判断是对的”。
越来越多的开发商趋于谨慎。在远洋地产（03377.HK）近期公布的2013年年报中，有几个城市的存货数字“不太好看”，包括较早传出楼盘降价的杭州、因商品房存量巨大而备受关注的秦皇岛、旅游地产开发扎堆的三亚。
如远洋地产在三亚的旅游项目，公司总裁李明在接受《财经日报》记者采访时就直言，“周转欠佳”，杭州的两个项目存货估计也在10亿元左右，秦皇岛项目则已将部分土地退还给政府。
在李明看来，未来选择城市成为房企非常关键的环节，特别是在多数同行都在努力加快去化、提高周转的现实下。他透露，今年远洋地产的重点还是要坚持已有的区域，其中包括大连、北京、天津、上海、武汉、深圳。在这份名单中，杭州已经被彻底放弃。
一些已经在杭州拿地的开发商甚至感觉到危机。“这座城市中，保障房都比许多开发商的房子盖得好，一般的开发商到杭州还怎么做房地产？”一家2013年刚刚进入杭州市场的房地产企业在最近做了一次市场调研后，感觉“压力重重”。
坚守一线城市
“一线城市可以给予比较正面的判断，二三线则已经产生分化，好的能够保持以往的市场，但这是少数。”李明对记者称。
虽然一线城市地价高企，但开发商还是更愿意到一线城市寻找投资的机会。“从目前楼市的整体形势看，还是偏悲观的，最主要的还是跟经济大环境有关系，还是要回归一个理性平和的心态。”黄其森承认，今年楼市即将出现很多分化，三四线城市会遇到一定的问题，没有人口导入和产业支撑的三四线城市，小型公司拿不到银行开发贷，现在看就不好办了”。
“一个1000万人口的城市，一年销售面积在1000万平方米左右就行，若城市只有500万人，销售面积达到了2000万平方米，这种基本就吹了。”关于选择城市的标准，李明的想法是，一方面要选择人多的城市，城市的人口总数不能低于一年的销售量，此外，选择先天环境能吸引新的人口流动、历史上城市规划稳定的城市。
无独有偶，今年3月，当阳光100（02608.HK）登陆香港资本市场时，协纵国际创始合伙人黄立冲曾对记者称，眼下，香港投资者和机构的主流看法是，土地储备在一线城市的企业投资前景相对“保险”，主要在三四线城市做项目的企业则被认为风险较大。
从“死守一线”的角度来看，泰禾集团算是贯彻到底了。去年，该公司在拿地金额200亿元，仅北京一地就投入了73亿元。今年，泰禾集团似乎还在延续这种势头，仅头两个月，该公司在北京拿地金额就已接近50亿元。
二线城市的机会
去年在北京土地市场拿下地王的融创中国，今年则更多地把眼光放到二线城市。“比如南京，这样的城市机会还是很多。”孙宏斌说，这是他们一直想去的城市。
今年3月还说“就在一线城市，连天津都不去”的泰禾集团，在“京津冀一体化”红利的“刺激”下，4月初，以溢价200%、6亿元总价在天津武清拿地。该区域地处北京与天津之间，具有“一根扁担连接两个城市”的便利，在业内看来，也不乏存量巨大、资源上“两边不靠”的尴尬。
在挺进天津的同时，泰禾集团还选择了长三角城市南京。上周，泰禾集团子公司通过挂牌出让方式，以4.22亿元竞得南京吉庆房地产有限公司100%股权，谋划在“”的南京秦淮区夫子庙板块打造低密度的“院子”产品。
去年，南京市场的去化表现及土地供应节奏，的确吸引了一批房企。黄其森称，实际上，泰禾集团一直有意进入南京市场，早在去年底，就曾参与南京土地竞拍，虽积极举牌但没能抢到。
“我们在2013年没有完成计划，很多土地价格都特别贵，超过了朗诗自己的底线，需要决策委员会五票以上的同意才可以拿地，我只有一票否决权。”朗诗地产（00106.HK）董事长田明称，“市场总不会那么疯狂，我们很关注每个项目的安全边际，我有20个亿的时候，我只敢买10个亿的项目，我只有10个亿的时候，不敢去买20个亿的项目。”
孙宏斌称，融创拿地有三个指标，看供求关系，第二看重置成本，供应量大的肯定卖不上价，第三要找可比城市。
不过，开发商对后市还是长期看好。“说楼市崩盘言过了，房地产的增速虽然慢了下来，但在未来的十年中仍然会继续处于增长状态。但同时也要看到，一些三四线城市因为人口流出的量过大，加上当地新增商品房和土地的供应量比较大，部分城市可能会出现供过于求的现象。”田明称，从长期来看，开发商的机会还有很多。
多地二手房持续降温 业内称系房价进一步下调先兆
上海楼市降价动作渐多 南翔项目首付降至2成 东方早报
某上市房企副总裁说，旗下多个刚需、改善型项目3月销售情况较为清淡，而4月以来的情况比3月还要差，“目前各公司都在酝酿5月怎么推盘，预计此前价格在高位的楼盘5月价格不下调10%是启动不了的。”
楼市持续低迷之下，上海也开始有开发商采取“动作”，其中包括降低首付比例和降价。
首付20%
位于嘉定南翔的一刚需改善项目于上周日开盘，在付款方式上采取了少见的灵活做法。据楼盘销售人员介绍，购房客户不管是首套房还是二套房，首付均只需要20%，此后3个月内再付10%，对于首套房需要贷款的客户，剩余70%的按揭贷款到账时间由原来的3个月延长至一年，“只要一年内全款到账都行。”
对于二套房需要贷款的客户，在先首付20%，3个月内再付10%之后，剩余40%的首付款在办按揭贷款之前到账就行，而30%的银行按揭贷款到账时间也放宽到一年。
“我们是带装修三房房源，均价2.1万元/平方米，20日当天开盘，160多套房子几内就卖完了。”该销售人员说，目前他们楼盘的公寓房源还剩下最后54套，将于本周末推出，价格不变，付款方式上仍将采用上述做法，“这次的房源量不多，我们收筹较少，很多上次没买到的客户都认筹了。”
该销售人员说，楼盘的公寓房源量相对较少，开发商先不着急回笼资金，想把品牌打响，为下面比重较大的别墅房源销售做铺垫。“我们曾在去年12月开过一次盘，当时的价格和现在差不多，我们没怎么多涨价。”
据开发商披露的数据，上述嘉定南翔刚需改善项目4月20日原推售100个单位，后临时加推50个单位，全数150个单位售清，套现3亿元。
异曲同工。位于徐汇滨江的一中高端楼盘直接选择降价。据参与该楼盘分销的某中介负责人介绍，此次推出30多套特价房源，均价从原来的6.5万-7万元/平方米下调到5.1万-5.5万元/平方米，单价的4.6万元，的6.3万元，房型为两房至四房，“这一价格即便较周边二手房，也低了7000-10000元/平方米。”该负责人说，这批房源系整个楼盘位置最差的一栋，去年曾抵给基金公司获取一笔现金流，现在又从基金公司购回转卖，“今年1-3月，该楼盘一套房子也没卖出去，是此次降价幅度较大的主要原因。去年卖出去的房源也大多是通过促销取得的。”由于分销合同要到本周四才正式启动，所以目前客户都处于带看阶段，“带看量很大，估计这30多套房子一周内卖掉大半没问题。”
昨日下午，该楼盘售楼处人员称，此次推出的特价房源系原先购房的老客户想要转手，“原价在7万元/平方米，优惠后的价格现场面谈，电话里不报价。”
有中介业务员称，售楼处之所以称该批房源系老客户转手，主要是考虑到怕前期购房业主得知降价而心里不舒服，“购房合同都是和开发商签的。”
对上述两楼盘的做法，嘉定某刚需楼盘开发商称，此次并非前述嘉定刚需项目次卖公寓房，“去年他们曾推出过一批，当时的单价在1.9万-2万元，这次的价格其实还是有上涨的。”该开发商说，该楼盘说是不急于回笼资金，其实仍旧是急于回笼资金的做法。“关于余款一年内到账的要求，是开发商基于对信贷政策走势的判断，难道信贷政策一年内都这么紧吗？！”
关于前述徐汇滨江中高端楼盘特价房打折销售的做法，该开发商称，该楼盘开发商作为上市公司有业绩压力，同时屡屡传出资金链紧张，因此其降价打折销售系个案。
机构喊“倒春寒”
个案之说，有数据为证。数据显示，上周（4月14日-4月20日）上海市商品住宅成交面积为18.35万平方米，比前周上涨24.98%；商品住宅成交均价为25822元/平方米，比前周下跌4.85%；商品住宅新增供应面积为17.22万平方米，比前周下跌0.06%。目前，上海100平方米以下的商品公寓总体上依然显示供应偏紧。
不过，数据同时显示，截至4月20日，4月前20个交易日一手住宅仅成交了47.81万平方米，全月成交量低于3月的概率较大，今年4月很可能形成“倒春寒”。
另据德佑地产统计，4月前20天新增供应量仅为44.71万平方米，比3月同期下跌32.88%；4月前20天的成交均价为25315元/平方米，比3月同期下跌12.69%。
佑威机构执行董事黄志坚指出，进入4月后，楼市日均成交量仅为2.39万平方米，平均7天的成交量仅为16.73万平方米，这表明，在一季度成交总体偏冷的基础上，4月的成交或继续偏冷。黄志坚提醒，从新增供应量来看，商品住宅连续4周的周均新增供应水平仅14.91万平方米，比年化周均水平低了36.28%。近期新增供应的低水平不仅影响了成交量，也显得异常，或反映了开发商的观望情绪。
德佑地产研究总监陆骑麟认为，2014年以来，仅有3月最后一周全市商品住宅成交量是明显突破20万平方米，楼市成交依旧低迷，如果后期成交量无法提升的话，开发商资金链必然会面临重大考验，后期房价下行的压力也将会必然呈现。
房企称仍看好后市
某上市房企副总裁说，他们公司旗下多个刚需、改善型项目3月销售情况较为清淡，而4月以来的情况比3月还要差， “目前各公司都在酝酿5月怎么推盘，价格怎么做调整，预计此前价格在高位的楼盘5月价格不下调10%是启动不了的，一些新盘可能会率先进行价格调整。”
该副总裁说，4月他们公司以及旗下的项目，也和许多公司一样目前处于观望时期，停止了大体量的推盘，目前公司资金链情况还可以。不过从中长期看，市场还是偏乐观的，目前土地市场的价格也还是处于高位，如果现在率先降价，会损失利润，“是别家公司先降价试试。”
该副总裁表示，4月以来成交量低迷，首先肯定是由于供应量少的原因造成的，“目前开发商的推盘动力都不强，也没有什么大的促销、推广，价格更没有什么松动。预计4月的成交量会比3月略差，不会像3月那样在月底出现大幅翘尾。”该副总裁说，目前市场处于僵持状态，买房人观望，开发商也观望。同时目前货币政策压力较大，银行个人房贷按揭、开发贷都比较紧，预计下一步楼市可能会松动价格，不排除一些开发商在局部区域下调价格预期，换取去化率。
该副总裁认为，目前新增供应量偏少的状态不可能持久，因为开发商总是要把房子拿出来卖。接下来楼市供应量还是会有所增加，但价格已经涨不动了，“虽然一些楼盘推盘时的报价较此前有常规幅度的上调，但并没有成交量的支持。”不过在基本面上，上海的市场是没有问题的，由于政府不会再像以前那样采取行政手段进行调控，今年市场的基本面主要还是供求环境，从中长期看，开发商对后市是看好的。
该副总裁说，虽然上海去年土地供应量较大，未来上海市场供应量应该还是不错的，但并不会像有些城市出现严重供大于求的情况。“在价格上涨乏力、成交低迷的情况下，未来开发商会出现分化，有的开发商仍然看好后市，加上拿地成本较高，所以价格会维持不动，有的资金链趋紧的开发商会松动价格，换取销量。预计到了5月楼市价格会出现一些松动。”
某港资房企负责人的看法是，4月以来楼市成交低迷，主要是市场预期出了问题，导致买房人开始观望，开发商方面也随即谨慎起来。同时，去年市场较好，从而透支了一部分购买力，今年以来信贷政策趋紧也是原因之一。“预计4月全月成交量会比较惨淡，3月的翘尾行情不会在4月再次出现，因为3月上半月一些购房者在等两会后的政策，当两会结束没有政策出台的情况下，才开始集中入市。而4月不存在这个因素。”
关于接下来上海楼市会不会出现降价，该负责人说，一般市场出现3个月左右的僵持，才会引发价格上的调整，上海楼市价格即便出现松动也不会在上半年出现，开发商会等到下半年结合宏观经济走势、政策再做选择。“我们旗下的项目4月没有什么推盘动作，主要是工程进度达不到预售标准，我们在闵行的一个刚需项目目前处于尾盘销售，一个月的成交量在二三十套，这与去年一个月100多套的成交量不可同日而语，当然成交量较低也与这个项目是尾盘有关。”
某外资房企总经理表示，临近五一房展会，一些楼盘原本就会推出一些促销来带动销售，近期市场低迷，接下来促销的楼盘数量可能会多一些。
多地二手房持续降温 业内称系房价进一步下调先兆
这个春天，注定要发生点什么事情！过完年之后，房贷持续收紧让众多购房者陷入观望，也让多家房企变得焦躁！两会之后，双向调控启程，未来市场该何去何从？飘忽不定的春季，金三银四能否出现，一切都是迷！春变下的郑州楼市，有什么样的表现？郑州房天下重磅推出开春探市系列活动，通过五问郑州，触市场变，嗅金融味，观房企行，品楼盘脉，听购房者声，为广大网友展示郑州楼市春变带来的震动！
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