[摘要] 随着中国城镇化进程加快推进，一线城市的商业升级，中国商业地产已经走过躁动，步入新一轮的理性增长。然而泡沫论、空铺潮、电商冲击等让本已纷繁复杂的市场充满更多不确定，商业地产对于市场数据依然饥渴，行业更期盼一组透视市场发展脉络、展望未来趋势的风向标。
随着中国城镇化进程加快推进，一线城市的商业升级，中国商业地产已经走过躁动，步入新一轮的理性增长。然而泡沫论、空铺潮、电商冲击等让本已纷繁复杂的市场充满更多不确定，商业地产对于市场数据依然饥渴，行业更期盼一组透视市场发展脉络、展望未来趋势的风向标。
RET睿意德中国商业地产研究中心历经两年的深度调研和专业分析，于4月22日发布了中国商业地产指数系统。该指数系统综合了宏观经济、商用土地、租金及空置率等数据，考虑到商业地产的特点以及电商与实体商业的竞合发展，更纳入品牌零售商及商业地产O2O的发展指标。作为商业地产行业的重要参考指标，这一指数系统展现商业地产更多规律性、趋势性的变化和发展轨迹，为商业地产投资及战略决策提供依据。
中国商业地产指数系统发布会现场
尽管面临电商的巨大冲击以及阶段性供应量过剩，2014年季度，中国商业地产市场已蓄势展开第二轮上升期。RET睿意德中国商业地产研究中心实时发布的中国商业地产指数系统显示，中国商业地产仍以年增长12.5%的增速继续跃进。实时的中国商业地产指数为133.9，同比上涨12.5%。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示：“实时的中国商业地产指数反映了商业地产在经历一轮狂飙后开始进入波浪形上升阶段。同时，市场分化日趋加剧。”
商用土地溢价走低 部分城市人均商业面积超警戒值
RET睿意德中国商业地产研究中心发布的2014年一季度中国商用土地指数显示，2012年下半年是商用土地成交高峰期， 商用土地投资热情高涨，在2012年第四季度达到顶峰，中国商用土地指数达到118.8。但2013年第三季度中国商用土地市场出现了市场拐点，到2014年季度，中国商用土地指数跌落到79.9，同比下降幅度高达29.4%。RET睿意德中国商业地产研究中心预计，历经三到四年的建设周期之后，中国商业地产项目供应量也将在2016年至2017年之间达到高峰。
RET睿意德郑州公司副总经理李雪鹏
商用土地出现市场拐点的原因在于，二线城市逐步上升空置率和较低的。开发商在二线城市获取商业用地的意愿因此降低。仅郑州在2014年季度就有7宗商用土地流拍。而伴随着大量的商用物业开发，部分城市人均商业面积已超过警戒值，巨大的招商压力已充分印证这一点。在此背景之下，各地政府商用土地的出让规模逐步收缩，至2013年底回落到历史较低水平。此举将有利于商业地产中长期的良性发展。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦指出：“一线城市作为中国经济的核心引擎，在第三产业规模、境外资本利用、优质企业集聚等层面，具备无可比拟的优势。二线城市则面临供应量激增后的调整，三线城市相对而言被长期边缘化。面对同样快速增长的消费需求，以及更为滞后的商业基础，优质商业土地的投资价值却得以凸显。未来数年有望成为替代二线城市的一片蓝海。”
未来三年甲级写字楼供应七成来自二线城市
2014年季度商用及写字楼物业的租金水平呈现平稳发展，但一线与二线城市租金走势分化，一线城市租金水平继续稳定上扬， 空置率维持5%的低位，稳定的现金流也催生了大宗交易，基汇资本以9.28亿美元收购北京盈科中心，成为国内单项物业收购案。
RET睿意德郑州公司策略顾问部总监石俊东
与此相比，几乎所有的二线城市，正处于第二产业向第三产业过渡的阶段，这极大刺激了政府发展楼宇经济与产业新区的信心。预计未来三年内，甲级写字楼新增供应量中将有近七成来自于二线城市。而一季度二线城市写字楼空置率已接近30%，租金长期低迷。RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦认为：“就二、三线城市而言，在堪忧的环境中，针对性地考虑产品增值策略，打造所属城市的‘蓝筹’办公项目，或成为破局，并刷新市场租金的有效手段。”
快时尚跑马圈地 连锁餐饮信心激增
尽管受到季节性消费高峰回落的影响，中国零售商信心指数依然达到125.6，同比上涨12.7%。调查显示，来自快时尚及轻奢品牌的开店意愿依然强烈，根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计显示，优衣库目前在开店数量已达279家，仅2013年其开店数量82家。受相关政策的影响，奢侈品牌开店意愿持续下降。大众连锁餐饮则加速扩张，作为餐饮业的“价格杀手”的外婆家，目前旗下品牌在开店已达82家，2014年更计划开出45家分店。中国商业地产联盟秘书长王永平表示：“商业地产已经走过盲目扩张期，不仅奢侈品、轻奢、买手店、餐饮等业态逐渐分化，相同业态也进入新一轮的升级和转型，行业洗牌也为商业地产项目带来了全新机遇。”
阿里入股银泰 O2O成大势所趋
腾讯携手华南城，阿里巴巴入股银泰，O2O在商业地产已成为热词。RET睿意德中国商业地产研究中心首次将中国O2O指数纳入中国商业地产指数体系。2014年一季度的中国O2O指数为316.7，同比上涨45%。尽管以服装为主的众多品牌的线上销售占比逐年走高，但实体店销售额并未下滑，反而呈现稳定增长态势。RET睿意德中国商业地产研究中心调研的品牌零售商显示，尽管精品女装的2013年线上销售额增幅达340%，但依然仅占整体销售额的10%。在RET睿意德针对品牌零售商的调研中，大多数零售商的线上销售占比都低于10%。这说明，尽管电商来势汹汹，但在零售商的业绩贡献比例中，实体店仍然占据大头。
RET睿意德执行董事张家鹏指出：“电商和实体商业就好比空军和陆军，各有各的优势，但要想打赢一场战争必须协同作战，谁也没有办法完全替代谁。在如何做好O2O方面，我们认为垂直整合在未来将会是一大趋势，既有对商品种类的细分，也有对消费人群的细分。”
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中国商业地产指数以一个季度为周期，以中国大陆40个商务城市的商用土地、商用物业、办公楼物业的关键数据为基础，并针对品牌零售商以及线上线下销售做专业调研，追踪市场动向，是反映中国商业地产市场发展趋势的重要指数系统。这一指数系统包含中国商用土地指数、中国商用物业指数、中国零售商信心指数以及中国O2O指数。为政府机构、开发商、品牌零售商、投资商、房地产咨询机构的决策提供全方位的参考和指引。
中国商业地产研究中心为中国领先的商业地产专业研究机构，实时监测和掌握国内外商业地产市场的实时变化，汇集海量面及时的中国商业地产市场数据，面向广大政府机构、开发商、零售商、投资者、房地产咨询机构提供商业地产实时资讯、专业解读，并定期发布月度、季度报告和专题研究。把脉中国商业地产，引领行业前沿思维。
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