[摘要] 从诞生之日起就饱受争议的自住型商品房，正在潜移默化中影响着北京（楼盘）楼市的格局。首当其冲感受到撼动的，便是刚需盘。更有业内人士直言：未来陆续入市的5万套自住房，已经让向来不愁卖的刚需项目，在这个春天里感受到乍暖还寒的意味。
从诞生之日起就饱受争议的自住型商品房，正在潜移默化中影响着北京楼市的格局。首当其冲感受到撼动的，便是刚需盘。更有业内人士直言：未来陆续入市的5万套自住房，已经让向来不愁卖的刚需项目，在这个春天里感受到乍暖还寒的意味。
“日光”不再
较之于业内人士预计的“自住型商品房对楼市的影响，至少需要2—3年”，北京楼市给出的反应，却大大跌破预期底线，并且这种影响还在进一步发酵。
上周末，位于大兴区的保利首开熙悦春天、房山区的万科幸福汇，以及平谷区的首城汇景湾三盘同开，共计释放出超过千套的房源。据记者了解，万科万科幸福汇、首城汇景湾分别以14000元/平方米、13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%，而保利首开熙悦春天22500元/平方米的销售均价，与上一期基本持平。但是与之前不同的是，上述三盘均未取得开盘“日光”的销售盛况。
北京有6个自住房项目已启动申购，仅恒大·御景湾、金隅汇星苑、金隅汇景苑三个自住型商品房，就有超过117万户家庭进行申购，而其总房源仅7200套。
业内人士指出，在信贷收紧与自住商品房冲击之下，北京刚需客群的观望情绪正在加速扩大，而随着3月份刚需项目开始进入集中放量阶段，刚需购房客群选择面的加大，项目开盘“日光”的现象也越来越少。
停涨或微涨跑量
楼市供需分化，在目前已成共识。3月，北京楼市共有23个项目入市销售，比起去年同期31个项目明显减少。业内某资深人士告诉记者，春节后市场成交反应冷淡，计划开盘项目的蓄客周期被迫拉长，房企也需要一定时间根据市场现状调整营销策略，这导致楼盘开盘入市的节点整体滞后。
而受到自住型商品房入市影响，多个刚需项目为了避开下半年大量自住型商品房集中上市的冲击、实现销量，只得在价格上做出让步和妥协，包括大兴区的众美城、住总万科橙，以及房山区的首创·新悦都、通州区的珠江四季悦城等项目在内，多个项目出现了低于预期甚至平价开盘的现象。
值得一提的是，记者从亚豪机构获悉，4月北京计划开盘的项目将出现规模性增长，达到33个。其中房山区供应量位居各区之首，包括首开·熙悦山熹园、首创·伊林郡、中国铁建、原香漫谷等8个项目入市。一位不愿具名的业内人士指出，这些项目的共性特点是供应结构以中小户型产品为主、面向刚需人群，诸多同类型项目同期入市，房山或将成为又一个“以价换量”的区域。
市场焦点
自住型商品房分流作用已显现
目前，北京已有6个自住型商品房项目启动申购，房源合计超1.2万套。但多位业内人士不约而同地表示，虽然尚未达成实际成交，但从数字上看，自住房供应套数已经占到一季度1.6万套成交量的78%，供应结构的改变，是造成一季度楼市成交萎靡重要原因。
“自住型商品房上市虽然并未形成规模，但却提前锁定了海量购房需求，对刚需盘的目标客户形成分流。”一位不愿具名的业内人士表示，随着自住房陆续签约，整体交易均价将会被拉低，从而加剧刚需购房者的观望。
事实上，从之前开盘的多个刚需项目排号蓄客情况也能窥见一斑。据悉，在近期开盘的刚需项目中，开发商调低预期入市，涨幅处于相对低位，即便如此，房源供需比从之前的“多人抢一套房”，变成了“一人可选多套房”。
而另一位不愿具名的房企人士也认为，自住房的推出对于刚需项目的分流作用越来越明显，逼迫刚需项目不得不重新审视市场，从而做出应对。
房企预期
房企冀望以中高端房平衡利润
与备受煎熬的刚需盘相比，主打改善型中高端项目表现较稳定。上周，位于大兴亦庄的亦庄·金茂悦 和位于望京的望京·金茂府均采取“小跑冲利”的销售路线，分别以40000元/平方米、70000元/平方米的价格入市，与上期产品相比，售价均上涨了14%。两个项目各向市场释放了60余套楼王房源，当日售罄。
亚豪机构副总经理高姗认为，自住商品房对市场的冲击不只体现在刚需市场，也从一定程度上影响了中高端市场。自住型商品房的出现促使北京供应格局向三元格局加速转化，为了规避市场竞争、提高周转率，刚需项目被迫让利跑量，房企将更倾向于通过中高端项目来冲利。
某上市房企人士告诉记者，由于北京土地市场持续高热，成本居高难下，未来纯商品住宅的泛豪宅化趋势将会更明显;自住房折损的利润会从商品房销售中平衡回来。但北京万科总经理毛大庆却认为，由于自住需求有限，未来高端住宅市场也未必“好过”。
房企声音
刚需盘不好做或让价或扛着
●北京万科总经理毛大庆
今年刚需盘一定“不好做”，尤其是户型完全和自住型商品房类似的项目，会明显受到压力。以住总万科橙为例，项目遵照政府定价需求，购房者是以自住房的价格购买正常商品房，售罄完全在情理之中。
目前自住房项目申请冻结了几十万以上的符合条件的购买者，大多数人要等到确定没买上才会再买商品房，所以刚需盘开发商要么在价格上做出让步，要么扛着，以时间换利润。
控制拿地成本关注改善型需求
●北京龙湖总经理宋海林
从政府调控的角度来说，自住房的推出是希望覆盖夹心层，这种做法有一定道理，并且目前来看已经起到一些作用。一些排号自住房的客户发现中签率也不低，还有一定的机会，可能会愿意花一些时间去等自住房。
对北京龙湖而言，原则上还是会控制拿地成本的同时，在居住产品上会关注去覆盖另一些购房人群，比如说改善型需求。北京龙湖特长就是坚持差异化发展的同时，进行多业态、全覆盖，这一点不会发生改变。
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