[摘要] “春节前后楼市乏力并不是什么新鲜事，但今年的情况还是比以往差很多。去年底开始，北京楼市就呈现出“量跌价稳”的特征，二手房和新房都是如此。
“春节前后楼市乏力并不是什么新鲜事，但今年的情况还是比以往差很多。”位于北京市丰台区一家知名中介机构的经纪人吴先生无奈地对记者说：“市场上‘崩盘论’的声音此起彼伏，杭州等地又有楼盘价格‘跳水’，不少购房者都不敢出手了。”
记者走访北京楼市发现，春节过后，二手房市场并未出现明显复苏，市场冷清了许多。根据链家地产市场研究部统计，2月截至25日，北京二手住宅成交4224套，较1月前25天和去年2月同期相比，降幅均超过45%。此外，2月二手住宅成交均价为29310元／平方米，环比微降0.7%。
去年底开始，北京楼市就呈现出“量跌价稳”的特征，二手房和新房都是如此。
根据国家统计局实时公布的70个大中城市住宅销售价格指数，1月份北京新建商品住宅销售价格同比涨幅自去年9月份以来，重新回落至20%以下，环比涨幅则连续4个月持续降低。二手房市场“降温”更为明显，1月价格环比下降0.1%，这是北京房价一年半以来首次出现环比下调。
链家地产市场研究部分析师张旭表示，成交量下降的部分原因是去年年初成交量较大，但更重要的是，北京信贷市场收缩使得购房需求入市的难度增加。部分城市频发降价消息和自住型商品住房集中入市，一定程度上也加深了购房人群的观望情绪。
由于受到限购等调控政策的持续影响，北京楼市的投资属性已经十分有限。比周边同品质商品房低30%左右的自住型商品房的价格，无疑对“刚需”购房者产生了巨大的吸引力。
去年底，北京市自住型商品房恒大御景湾启动网上申购，2000套房源吸引了近15万购房者申请登记。2月15日，北京市第二批自住型商品房启动网上申购，金隅汇星苑和金隅汇景苑两个项目规划自住型商品房超过5300套，截至2月24日，两个项目的申购表单累计31.7万张。
北京亚豪机构市场总监郭毅表示，自住型商品房缓解了刚需盘的供需压力，在自住型商品房推出前，开发商推盘的房源数量和购房者摇号数量的比例大概是1：4至1：5左右，自主型商品房使客户出现了分流的趋势，刚需盘的供需比例降到1：2左右。
据市场机构统计，3月份，北京将有多个项目准备入市。截至目前，35个项目放出开盘的消息，其中适合“刚需”人群的大兴区与房山区拟入市项目数量，均为7个，通州区也将有6个项目拟入市。
记者发现，在3月份拟开盘的项目名单中，不乏一些高价盘和别墅项目。此前，针对北京一些高价楼盘项目获批销售的现象，分析人士解读称，随着自住型商品房的逐步推出，在“刚需”群体得到一定程度保障的基础上，北京对高端项目的价格监管会适当放松。
在“刚需”购房者作为市场主体的情况下，自住房、“刚需盘”受到更多关注，这或许将成为一种常态。除了自住型商品房启动网上申购引起购房者“蜂拥而入”外，不少“刚需盘”入市后成为“日光盘”的现象目前依然没有明显改观。
专家表示，二手房市场趋冷并不能说明楼市“拐点”的到来。北京楼市的供需矛盾依然存在，楼市未来的着力点更多应放在保障自住房如期入市、进一步增加“刚需”盘的供给上，才能真正稳住购房者的预期。
“1月和2月原本就是楼市成交的传统淡季，在此期间，市场也积累了充足的潜在需求。”中原地产首席分析师张大伟表示，从以往经验来看，政策对国内的楼市影响非常大。即将召开的“两会”若涉及房地产相关政策，将决定北京楼市的全年走向。
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