[摘要] 投资者一定要注意这样一个事实，当甲级办公楼租金不断上涨时，乙级办公楼的租价反而是在下跌的。在相同的区域，其实两者的土地成本差不了多少，售价也低不了多少。
个人如何投资办公楼，成为不少人关心的话题。近日，普润地产项目部总监马浩祺在接受笔者采访时指出，个人投资办公楼要注意以下几大方面。
首先，房地产的增值主要来源于土地的增值，市中心地区土地稀缺性较强，人流、物流、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。是否位于城市的中心区，是衡量一幢办公楼档次高低和是否具有投资价值的首要因素。“地段、地段、还是地段”，这句投资名言一定要谨记。
其次，尽量考虑投资甲级办公楼。也许有人会认为，乙级办公楼的售价比较低，总投入比较少。但是，投资者一定要注意这样一个事实，当甲级办公楼租金不断上涨时，乙级办公楼的租价反而是在下跌的。在相同的区域，其实两者的土地成本差不了多少，售价也低不了多少。
第三，要注意对物业的选择。与投资住宅一样，对于实际使用的企业或客户来说，办公楼的品质至关重要，如交通的便利程度、停车场的设计是否合理、物业的建筑立面和建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况以及采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察和实地感受。办公楼的品质高低是租客重要的参考因素之一，它在一定程度上代表着公司的对外形象。
第四，要瞄准目标客户群。如果大楼内租客也需要500至1000平方米，这表明入驻这幢办公楼的客户水平相差不大，这种投资才能有较为稳定的回报。对于投资者来说，要具备较高的首付能力和强有力的还款能力。在投资那些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时，要特别当心。虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次较低、流动性大，再加上小业主太多，会影响到该办公楼的整体水平。当市场不好的时候，小业主会竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到投资者日后的。
在购楼时，还要支付契税、出租所涉及的税费、首次出租的高折价、物业管理费用、装修、家具以及房屋折旧费用等，这些加起来约占投资额的20%左右。
根据国际专业理财公司的计算原则，衡量一处办公楼价格合理与否的基本公式为：“年×15年=房产购买价”。若投资的办公楼年×15年大于购房款，则表明该投资项目具有一定的空间。
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一、投资二手写字楼前要计算年。年＝(每平方米的租金÷每平方米的售价)×12个月。如果写字楼单位的年达到8%-10%，属于可投资购买，超过10%的年，当然。
二、公共交通的位置举足轻重写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。如某个写字楼地处偏远交通不便，
或交通拥挤均不适合投资。如写字楼处于地铁旁，价格又合适，则可以投资。除此外，写字楼所拥有的停车位多少，也很重要，必须列入考查范围。
三、写字楼的电梯容量及数量均影响物业。电梯数量的多少，决定上下班时的便利度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少，至于周边配套，就更重要了，选择投资某个写字楼时，一定要周密考查周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。
四、写字楼周边的自然景观。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。因为人工作到一定时候，势必疲惫，楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。
五、写字楼的大堂和走廊。宽敞明亮高空间的大堂和走廊，让人心情舒畅工作愉快，大堂是决定写字楼档次的标志之一。
六、为写字楼服务的物业公司。物业管理公司直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况不容忽视。
七、选择带租约的二手写字楼。据统计，租约长达3-5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000-3000元/平方米，也划算。因高档写字楼普遍管理费高，如几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响很大。
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