[摘要] 面对郑州航空港经济综合实验区、城镇化加速、高铁以及地铁等诸多城市新机遇，开发企业究竟如何接招？北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理徐国珠和河南新田置业有限公司总经理冯常生，作为开发企业的代表，与专家一起为河南地产企业寻找答案。
面对郑州航空港经济综合实验区、城镇化加速、高铁以及地铁等诸多城市新机遇，开发企业究竟如何接招？北京百荣商业管理有限公司副总裁、郑州金源百荣商业管理有限公司总经理徐国珠和河南新田置业有限公司总经理冯常生，作为开发企业的代表，与专家一起为河南地产企业寻找答案。
航空港区发展
支撑外迁市场扩展辐射半径
李晓峰：积极导入一些有活力的产业，是使园区具有魅力的非常重要的前提条件。2012年郑州市开始启动177家批发市场外迁工作以后，整个郑州市拉开了一些物流产业外迁的序幕。我们非常高兴地注意到，2013年的11月30日，外迁的承接地郑州金源百荣商贸城已经开门迎客，给大家吃了一颗定心丸。航空港区导入产业进入实质性的一步，那么在航空港建设中企业导入会产生什么影响？
未来的南区是商业热土
徐国珠：市场外迁对整个郑州的商业地产会造成很大的影响，以火车站商圈为例。大家知道火车站商圈是以服装和小商品两大品类为主，目前的体量有120万平方米到130万平方米，辐射半径包括河南周边的一些省份，像山东、河北、山西等。
火车站附近商场体量很大，但是写字楼配套不足，所以很多商户完成积累后，他就开始需要大量的写字楼。但是火车站商圈地价偏高，而且周边没有空间，满足不了未来整个批发业所需要的大流通、提升形象、上档次的规模。
而在南部，也就是在机场和城乡接合部的区域有一个现象值得关注，像新郑龙湖镇原来的房子每平方米两三千元，最近已经卖到每平方米七八千元。随着整个批发市场外迁，已经有金源百荣、绿地、华南城、义乌国际小商品城等，入驻了城区和港区接合部的区域，未来整个南部的商业发展将是一片热土。
大物流企业入驻航空港区
支撑郑州商业拓展辐射面
徐国珠：郑州金源百荣商贸城的目的是承接批发市场外迁，现在郑州市的整个交通体系、物流体系已经具备了向外拓展的能力。
我们这个行业是以批发为主的行业，首先是辐射半径需要很大。按照郑州的商贸业发展，可以辐射到山西的晋城，包括邯郸以南，安徽的合肥等区域，所以郑州市是一个两个可以到达的中心。
未来大的物流企业入驻航空港区，对拓展整个郑州商业的辐射面会具有很大的支撑作用。目前，批发业整体来讲是满足国内的需求，而随着航空港区的建设，未来不单单有内贸，也需要有国外产品进驻郑州，这将是让河南走向、走向亚洲、走向世界的重要桥梁和窗口。
所以未来的商业地产，如何在一定的区域里，做好产品定位、做好市场调研非常关键。
目前整个航空港区缺的是商业配套，最近郑州市政府在郑港四街、六街规划了商业带，但是目前销售的比例比较高。我认为在商业地产这个领域，自持往往能做得更、品质更高，自持可以让品类规划更科学，更能满足消费者的需求。能持有的不要卖，能少卖的少卖。
新型城镇化建设
呼吁政府主导产业合理规划
李晓峰：城镇化不仅仅是理论研究，不仅仅是制定政策，还要有人去落实，谁来落实？非常重要的一股力量就是房地产开发商。新田的开发模式在推进河南省的城镇化建设、河南省的房地产业发展方面也做出了独特贡献。河南新田置业有限公司的冯常生总经理，您怎么看？
在利益重新分配中重视产业配置
冯常生：新型城镇化，应该说是有史以来的一次利益再分配，所以在这个利益分配过程当中，应该牵涉到方方面面的利益。具体到作为微观经济的一个执行者，作为企业来讲，所谓的责任和担当问题，首先就是要分析清楚是为谁负责，担当什么。我们做新型城镇化牵涉到哪些？是当地的原住民，也就是村民。第二，牵涉到政府，因为牵涉到一个区域的经济社会发展。第三，牵涉到要把人口、消费、产业引进来，所以说牵涉到消费者。这样来看的话，当然还包括我们自己了。我想这就是所谓在进行新型城镇化时候的一个利益相关群体。
我们所谓企业的责任和担当，就是考虑到在这一场利益再分配过程之中，各方利益的照顾和各方需求的满足。那么具体下来，我们认为其中最根本的抓手是什么呢？就是新型城镇化中的产业化。
所以我们在做洞林湖新田城的时候，1/3以上的土地用于产业配置，不足2/3的土地用于地产开发。重视了产业化，就把相关利益群体的利益都照顾到了。当然，我们自己总结出来一个“政府主导、企业运营、专家顾问、群众参与”的运作模式。实践证明，七年来我们是稳步推进的，目前来看，整体情况还不错。
我们有一些很具体的做法，包括对原生地貌的尊重，对原住民一些意见的尊重。我们没有把全部的6000口人集中到一个大社区里，我们尊重他们在原村址相对集中的建设等。对十年以上树龄的树进行了编码，能够保留的继续保留。所有的核心，我认为是产业化的加大。
建议政府主导产业合理规划
冯常生：在这个新型城镇化过程，怎么样促进企业来履行责任和担当，因为责任和担当仅仅作为一个企业的主观行为，由于企业对这个问题的理解不一样，所以担当的大小也不一样。我建议政府主导，政府在整个规划中要充分考虑到产业的比重，千万不能做很短期的、单独地块的地产开发的招商。在地价上应该有一些差别，比如对于能够成片、成规模的，能够以完整的城镇系统来实施建设和开发的开发商，在地价上应该给予极大的优惠。而对于仅仅是摘取住宅产业来进行快速开发、快速回收的，在地价上应该适当高一些。
一旦这样实施，企业在做控规的时候，不仅要做容积率、绿化率这些，把产业比重和地价的关系也要建立起来。这样的话能够让企业主动去考虑产业的规划，考虑产业的布局，考虑产业的落地，最主要是因为企业是最有活力的微观经济组织，所以说它在进行招商的时候，它一定会考虑这个商家我招来之后，怎么样生存，怎么样发展，怎么样盈利。
地铁加速郑汴同城化趋势 房产开发郊区化是趋势
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