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北京自住商品房再增 市场倒逼房企改策略

新华网   2013-12-22 08:36

[摘要] 北京土地市场大有“誓把热度烧到底”之势:12月19日,又一宗配建自住型商品房的地块以招标方式,被住总、融创和北京骏洋三家房企的联合体以58.66元竞得。这已经是北京成功出让的第19块涉及自住型商品房的用地。

北京土地市场大有“誓把热度烧到底”之势:12月19日,又一宗配建自住型商品房的地块以招标方式,被住总、融创和北京骏洋三家房企的联合体以58.66元竞得。这已经是北京成功出让的第19块涉及自住型商品房的用地。算上这一块,这些土地中的自住型商品房规划建筑面积已达到193万平方米。而本月24日,还将有一块位于通州区永顺镇的、要求配建自住型商品房的地块公开拍卖。交易结束后,今年全年北京的自住型商品房建筑面积有望达到250万平方米,占全部土地供应的20%左右。而到明年,这一比例将会再大大提升——预计达到50%左右。

对此,有业内人士表示:自住型商品房是房地产市场调控思路变化的投射,无论对房企还是他们的项目都影响颇深。

自住房明年集中入市“抢生意”

10月22日“自住型商品房”一经政策出台,其影响马上传导至土地市场。配建大面积自住型商品房非但没有让房企退避,反而将拿地总价和纯商品房部分的楼面价推向更高:

11月4日,保利首开联合体以21亿元竞得朝阳区东坝南区地块。在配建不少于8500平方米限价商品房的基础上,又配建了5万平方米的自住型商品房;11月21日,恒大豪掷51.35亿元拿下朝阳区东坝南区地块,且还有配建1.69万平方米的限价商品房,和不少于11.2万平方米的自住型商品房的条件;11月28日,首城花费21.45亿元斩获朝阳区东坝南区又一地块,同时配建7800平方米限价商品房,以及4.2万平方米自住型商品房。

11月开发商们“不惜价钱面积也要拿地”的劲头,到12月有增无减。昨日,住总、融创、北京骏洋三家联合58.66亿元的高价夺得门头沟新城地块,刷新了恒大东坝南区地块创下的“2013年年度总价地王”纪录。该地块建筑规模34.73万平方米,除招标公告中预先规定的7500平方米限价商品房外,其余全部用作建设自住型商品房,面积高达约33万平方米,限价18000元/平方米,套型建筑面积不得超过105平方米,单套总价控制在200万元以内。

回顾可见,今年的自住型商品房用地全部在第四季度集中成交。因此,通过开发节奏推算,明年这些项目的入市时间也会“摩肩接踵”。按均价2万元∕平方米计算,这些自住型商品房未来将产生的销售额约400亿元。这无疑对纯商品房,特别是同区域的纯商品房是个不小的挑战和冲击。

自住房价格优势无法比精品质是房企生路

“自住型商品房价格低至周边同类产品七折的优势太直接!所以如果普通商品房在定位、配套等其它方面没有明显竞争力,销售难度将会倍增。”链家地产市场研究部张旭分析。亚豪机构市场总监郭毅也所见略同:“现在一些项目在年底这样本不是传统销售季的时候开盘,就是已经嗅到了威胁,想错开自住型商品房成规模供应的时间。到明年自住型商品房成批面市后,普通商品房的定价都成问题,整体市场格局也会变动。”

就连业内老大万科,也对自住型商品房的“咄咄逼人”出招应对了——北京万科副总经理肖劲坦言:“万科不少项目都是定位于刚需的中低端产品,所以对我们影响肯定会很大,我们正在研究中”。

但尽管在限售价的基础上还要竞地价,在此种“苛刻”条件下,房企仍然对拿自住型商品房用地热情满满,导致土地成本越炒越高。某位民营房企销售总经理向记者透露:回归像北京这样的一线城市是大势所趋,但要想在北京拿地,就避不开捆绑在一起的自住型商品房。“材料就是这些,怎么做、做出什么就得凭个人本事了。”因此房企只能先不管不顾地拿到地,之后再在纯商品房部分花心思、下功夫。“(土地)成本不管多高,我们赚的都是售价减成本那部分的钱,争取做的好、做的巧吧,那样还能卖的(价)高点。”

利润大饼被摊薄调动房企能动性

中原地产市场研究部总监张大伟认为:目前房企在一线城市拿地,已经不太计较投入和产出比,更多是为了占有市场份额、扩大销售业绩,因此利润率必然会相应削薄。

张旭则表示:未来一段时间内,自住型商品房用地将是土地市场的主旋律,其所占份额也会越来越大,对房企的成本管控能力和周转速度的要求随之提高。如此一来,在这些方面经验成熟的大型龙头房企将“强者恒强”,而较为薄弱的中小房企则会“弱者更弱”。自住型商品房成为加速市场格局重洗牌的又一只“手”。“但即使是大房企,也要承受比过去大得多的压力。”张旭补充。

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