[摘要] 2014 年房地产形势如何？房价是否还会继续上涨？未来房地产市场政策如何走势？亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫在分析时认为，“今年，中国房价发展较为平稳，保持了稳中有升的态势，近期房地产销售回暖将持续到明年。
亚太城市房地产研究院院长、国内著名房地产专家、美国GLG亚洲房地产高级研究员。针对宏观经济、房地产市场、房地产政策等领域，进行了十余年的跟踪研究，在多家主流财经媒体开设专栏。
2014 年房地产形势如何？房价是否还会继续上涨？未来房地产市场政策如何走势？亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫在分析时认为，“今年，中国房价发展较为平稳，保持了稳中有升的态势，近期房地产销售回暖将持续到明年。
他指出，四季度房地产量价仍将处于高位，宏观经济企稳、货币环境相对宽松、自住性需求支持，尤其是今年9-10月部分城市的成交量是2010年至今成色最足的“金九银十”，都是明年房地产保持稳定的利好因素。
预测：明年房地产总体平稳
“2014年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的趋势，市场分化的距离会逐渐拉平。”谢逸枫认为，2013年，房地产市场总体上保持了稳中有升的趋势，调控并未给市场带来巨大的压力。市场需求没有跟随调控的脚步下降，反而刺激了更多的人买房。与此同时，房地产依然是稳增长的主力，房地产业是拉动其他产业发展的火车头，不太可能过度打压，会正常发展，会通过完善市场机制来进行合理的调节。土地市场的火热也解决了城镇化资金不足的问题。
谢逸枫认为，2014年房价没有下降的理由，他认为调控长效机制建立在短期内不太可能实现，银行贷款并未实质性收紧，市场仍然是不差钱的局面。而由来已久的供求关系问题没有出现实质性解决的曙光，反而伴随了人口增加、交通配套完善、城市与商业基础设施的跟进。楼市供求紧缺加剧，房企资金充足、住宅库存趋降。
调控：微调与收紧仍是局部现象
“2014房地产市场政策走势趋向于稳的基调，微调与收紧依然是局部现象。”谢逸枫认为，房地产宏观调控政策执行至今基本达到了四方面的调控目标。挤出投机需求和明显的泡沫；确保了保障性住房的顺利完工；投资规模不降反升，没有对实体经济产生过大影响；商品房的投资规模回调趋势明显。
根据历次调控看，房地产政策经历过几次“釜底抽薪式”调整，导致楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，最终使得调控政策适度放松。因此，总基调不会发生大的变化，主要是维稳为主，局部微调。譬如目前郑州、北京、上海、广州、深圳、南京、西安等收紧，而芜湖、温州等城市则放松。未来更多是住房保障方面的建设。
“房地产调控长效机制建设的基础缺乏，依然是围绕着完善其配套政策上做文章。”谢逸枫认为，从目前决策层这种共识到确立长效机制之间还有段距离。首先是房产调控长效机制建立的前提基础涉及到税法修改、不动产登记制度、住宅房屋联网系统、住宅房屋普查、房产税扩容城市基础工作等多方面内容，短期之内很难形成完整方案并落地。
破解：亟待建立长效调控机制
房价一个劲疯狂上涨是非常的不合理，合理的房价应该是与收入增幅相匹配，谢逸枫非常赞同这个观点。他认为，解决房价上涨最主要是解决供求关系。据他的观察，每次住宅用地负增长之后，房价都会出现大幅度的上涨，因此首先应该平衡用地供应在一个合适的稳定的水平。供求关系之中最重要的是由控制需求转向增加供应，只有增加供应才能够稳定房价。这并不意味着房价会暴跌，而是缓慢的合理上涨，在低于人均收入水平的幅度内理性上涨。
“如何从根本上解决房价上涨，必须从两个方面来看。”谢逸枫指出，房价上涨大部分因素来自房子本身之外，譬如供求关系与地价及货币供应量。货币供应量与房价上涨存在着密切关系，2008年底4万亿经济刺激计划与2009年9.59万亿信贷一定程度上促进了房价上涨。而人口的流动与人口的增长幅度，也对房价有影响。第二，地铁、交通、绿化、学校、新规划是带来房价上涨的小部分因素。如果要从根子上解决房价问题，就必须建立房地产调控的长效机制，就要对当前的土地制度和户籍制度及金融制度、财税制度、住房保障制度进行改革。
调控长效机制建立在短期内不太可能实现，银行贷款并未实质性收紧，市场仍然是不差钱的局面。而由来已久的供求关系问题没有出现实质性解决的曙光，反而伴随了人口增加、交通配套完善、城市与商业基础设施的跟进。楼市供求紧缺加剧，房企资金充足、住宅库存趋降。
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