[摘要] 尽管非住宅销售略有起色，但是仍难以消化巨量库存；尽管住宅“限购”升级，但是仍难以大幅撼动坚挺的房价。
尽管非住宅销售略有起色，但是仍难以消化巨量库存；尽管住宅“限购”升级，但是仍难以大幅撼动坚挺的房价。
10月18日，郑州市住房保障和房地产管理局发布了今年第3季度房地产市场运行情况。数据显示，近3个月郑州市区经开区、高新区供销表现较佳，但整体商品住房销售热度有所消减。库存结构颠覆历史，非住宅库存已接近800万平方米，高出住宅一倍有余。
房价波动
三季度，全市商品房销售434.78万平方米，同比微涨，但是其商品住宅销售面积则微降。尤其市区商品住房销售同比降幅达到二成以上。
数据显示，7、8、9月份市区商品住宅销售面积分别为62.82万平方米、86.39万平方米、60.02万平方米，本应是楼市“金九”的9月份，商品住房销售下滑明显。
与此同时，房价也受到一定震动。据悉，三季度各月全市商品住房销售均价分别为6244元/平方米、6525元/平方米、6481元/平方米，市区为7771元/平方米、7589元/平方米、7561元/平方米。商品住房价格出现小幅下降，特别是市区连续2个月出现房价下探。
销售多寡的表现与郑州市房管局自5月以来的一系列调控措施以及9月1日实施的“升级版限购令”息息相关。但是，对比二手房房价一路坚挺的表现，新建商品住宅均价下降另有“隐情”。
在郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦看来，除了新的调控措施致使部分消费者的理性购房意识有所加强外，还有一部分原因是，按照住房价格控制目标新的要求，需要开发企业重新申报未售出商品住房的销售价格，而部分房企观望，未及时申报新的售价造成无法销售。
但是，再次与住宅销售“唱反调”的非住宅销售却有所好转，三季度市区非住宅销售64.76万平方米，同比增长88.42%，环比增长8.35%。从6月份开始，市区非住宅销售开始加速，月均销售为22.42万平方米，较前5个月的月均13.97万平方米有较大提高。
“由于受到去年和今年上半年住宅市场销量持续增长的传导效应，以及非住宅价格的下跌，致使非住宅销售形势出现好转。”叶琦说。
热点分散
虽然在行政手段的介入下楼市貌似有所降温，但是市场仍有热点涌现。叶琦说：“在中心城区限购和组团式发展的大背景下，充裕的土地投放、一些知名房企的进驻、一批大盘的推出使‘两开’的房地产市场得到量与质的飞跃。”
数据显示，高新区、经开区商品房投放面积同比增长21.48%、551.24%，其中商品住房同比分别增长7倍、5倍余。销售面积也有较好表现，尤其靠近郑东新区以及航空港区的经开区，更是数倍增长。三季度市区住房销售面积前5名的项目中，“两开”占4席。
此外，不受限购令约束的市县市场亦有较强表现。三季度，市县市场商品房投放、销售面积分别同比增长103.09%、35.52%，环比增长60.75%、13.73%，分别占到全市商品房投放和销售的40.59%、36.98%，同环比均有较大提高。
据悉，三季度，新郑、中牟、荥阳商品房销售面积分别为47.45万平方米、42.65万平方米、22.66万平方米，同比增幅为11.16%、61.41%、55.9%。
“一些以生态、旅游、休闲、养生为主题的房地产项目在市县的开发直接推动当地房地产市场的发展。”叶琦说。
库存颠倒
自2011年限购令首次颁布时起，土地市场商业金融、商服用地的比例显著提高，诸多普通商品住宅地块中都“兼容”商业。由此，非住宅体量猛然壮大。
两年后的今天，非住宅物业陆续到了销售节点，巨量入市的风头盖过了商品住宅，价格也不再像两年前的“势如黑马”，反而自发下降调节。
数据显示，三季度，市区非住宅的销售均价为11793元/平方米，每平方米较去年同期下跌1335元，较二季度下跌855元。其中办公用房销售均价为11242元/平方米，较去年同期下跌了1658元/平方米，在个别写字楼集中区域出现写字楼与商品住房价格倒挂的现象。
住宅是房地产调控的重点，但是屡调屡涨，坚挺异常，非住宅缘何就能自行“降价求生”？此仍然与供求关系密切相关，高位的库存逼迫使然。
截至9月底，市区商品房累计可售面积为1193.68万平方米，同比增长54.45%，其中，商品住房累计可售面积为394.65万平方米，同比增长8.83%。
尽管商品住宅投放量同环比均在提高，但是由于巨大的需求消耗，可售量依然偏少。对此，政府职能部门再次动用行政手段，鼓励开发企业加快投放力度和速度。
但是，非住宅库存却一再居高不下。数据显示，去年年初非住宅库存仅279.52万平方米，但9月底，市区非住宅累计可售面积达到799.03万平方米，创下历史新高，同比增长94.77%，占到商品房累计库存近七成。
“非住宅投放数量过于庞大，而需求虽有增长，但远远不及供应增长的步伐。建议政府相关部门关注这个局面，建议暂停非住宅用地供应。”叶琦说。
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