[摘要] 同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，尤其是过去两年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。
2013年10月22日，国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况:
（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。环比价格变动中，涨幅为1.9%，为下降0.3%。
（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。9月份，同比价格变动中，涨幅为20.6%，为下降1.8%。
一线城市加大供地 遏制房价过快上涨或难有效
从上涨最明显的城市来看，国家统计局数据显示，2013年9月北京房价同比上涨20.6%，位居各大城市之首。上海、广州、深圳分别同比上涨20.4%、20.2%、20.1%、，上涨幅度也比较大。其他城市如厦门、武汉、长沙、郑州等重点城市上涨也比较明显。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，尤其是过去两年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲，过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在是遥遥领先了。
今年，一线城市如北京、上海的土地供应节奏有所加快，以北京为例，一、三季度商品住宅供应量均超过300公顷，10月北京预计还将推出约150公顷的住宅用地，这将使得今年北京能提前完成商品住宅850公顷的年度供应计划。
此外，今年截至10月上半月，一线城市土地市场交易活跃,出让土地的规划建筑面积合计6059万平方米，较2012年同期上涨28%，成交金额为3533亿元，同比上涨207%。其中，住宅类土地规划建筑面积合计为1843万平方米，同比增长108%。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，一线城市纷纷加大土地供应，这对于未来一线城市市场来讲有三点启示意义：
、从供地特点来看，大多数地块属于自住型、改善型商品房用地，这对于满足北京等一线城市的自住需求市场会有一定积极意义，有利于从中长期遏制房价过快上涨。
第二、当前来看，相关部门试图通过加大土地供应来缓解房价过快上涨的势头，但是，从目前来看，一线城市“人多地少”的特征没有办法使市场处于供求平衡的状态。以北京为例，同策咨询研究部数据显示，2013年前三季度北京商品住宅总成交面积979.75万平方米，同比上涨7.09%。2013年9月北京市商品住宅销售13254套，成交面积141.75万平方米，环比上涨43.09%，整个北京房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。
此外，就上海市场而言，同咨询研究部数据显示，截止9月30日，今年上海市商品住宅成交量已达914.8万平米，较去年同期上扬44.7%；从价格上看，今年前三季度商品住宅成交均价达23744元/平米，同比上扬4.36%。从与去年整年对比成交情况看，2013年1-9月上海市商品住宅成交量已经达到了2012年的97.5%，而均价方面则是较2012年整年上扬5.7%。同样，整个上海房地产市场仍然呈现出强劲的增长势头。
第三、土地市场价格进入持续上涨通道，建造商品住宅的土地成本上涨，房价不可能不上涨，从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。
房价连续第16个月环比上涨的六大原因
2013年10月22日，国家统计局发布2013年9月70个大中城市新建商品住宅价格指数，数据显示，70个大中城市房价69城市同比上涨，只有一个城市下跌。
之前，中指系统数据显示，2013年9月，100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。同比来看，100个城市住宅均价与2012年9月相比上涨9.48%，涨幅比上月扩大0.87个百分点。
从数据层面来看，房价自2012年6月以来已连续第16个月环比上涨，总的来看，房价持续上涨背后和2012年以来政策层面定向宽松执行有关，从近期来看，也和新国五条细则之后各地对于房价调控基调的变化无不关系。
2013年9月，100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。从数据层面来看，今年前三季度，50个代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达近4年同期水平。
重点城市9月商品住宅的成交量也出现大幅增长，如上海9月商品住宅成交141.71万平方米，环比上涨74.96%，市场呈现出集中放量的特征。
总体来看，“金九”房价连涨16个月，量价齐升成色十足。同策咨询研究部总监张宏伟认为，主要可分为六方面：
、从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格的持续回升。
当前政府对于房地产市场政策和走势的表态较为暧昧，和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要下半年市场和房价不出现报复性反弹，房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会在下半年呈现出总体上回升的迹象，整个市场基本面也会因此继续好转。
第二、1-9月尤其是9月份总体上货币供应量增加导致市场热钱流动性宽松与通胀预期，这是导致量价齐升的最根本的因素。
央行的数据显示，当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1-8月份中国国内M2同比增速为13.7%，高于政府工作报告中提及的广义货币增长13%的目标，总体上上半年市场流动性的宽松助推房地产市场量价齐升局面的形成。
此外，我们发现，经历6月底的“钱荒”后，2013年8月社会融资总额1.57万亿，环比和同比分别增长91%和26%，等于第三季度又继续了一轮信贷刺激。从9月份房地产市场表现来看，重点城市均出现了量价齐升的现象，这背后也说明，9月份货币供应量增加导致市场流动性相对宽松。经验表明，最影响楼市的因素就是信贷规模和利率，这就不难解释为什么历经第二季度短暂的调控观望后，多数城市楼市出现明显量价齐涨的现象。
第三、政策定向宽松，多地又出现政策微调，导致9月份总体上量价齐升的结果。
从近期市场表现来看，据媒体报道，深圳出台《关于深圳市2013年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，享受优惠政策普通住房标准的单价核算方式，将调整为单套住房总价核算方式，9月1日起调整。此前，深圳普通住宅优惠价格标准按照单价计算，新标准实施后，根据深圳各区情况，总价标准介于160万元至390万元之间。
几乎同时，2013年8月26日，芜湖发布《关于贯彻执行芜湖市人民政府关于进一步促进高校毕业生创新创业和稳定就业的实施意见有关事项》，规定本科生买房可免契税并获2万元补助，貌似又是一枪救市。
此前，浙江温州已经悄然松绑“限购令”。原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。
随后，据媒体报道，舟山限购政策已悄然放开，2013年以前无论买过多少套房都“不算”，只要2013年1月1日以后没买过房的，都可以再买一套。
从这两个月各地楼市调控政策变化来看，当下似乎来了一波楼市政策定向宽松行情。在这样的市场背景下，9月份总体上出现了量价齐升的结果。
第四、因品牌房企利用放量“窗口期”积极跑量的结果，导致“金九”成色十足。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发商推盘策略阶段性特征来看，一般7-8月份为推盘淡季，“金九银十”为市场旺季，到年底因为年报的要求会出现“翘尾”的推盘行情，相对应的也会导致市场成交量的涨与跌。从当前推盘趋势来看，在2013年8月底至9月这个时间段，主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，同时，各地十一期间房交会也会如期进行，开发商在这个营销阶段会加大推盘力度，市场成交量将再度出现回升，至年底“翘尾”的行情也会出现。
第五、今年以来市场基本面总体逐渐开始好转，基本面好转势必会带动成交量的上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺，甚至资金面不太紧张的开发企业开始利用“少量多批”、“封盘”等营销手段，推动“日光盘”、涨价的现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推重点城市量价齐升。
第六、品牌房企资金面已不太紧张，2013年上半年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动房价继续坚挺并且保持微涨。
中指系统数据显示，2013年9月十大城市住宅均价为18179元/平方米，环比上月上涨1.72%，涨幅比上月扩大0.23个百分点。具体来看，北京上涨3.75%，涨幅，深圳上涨3.15%，涨幅次之，广州、上海涨幅在1%-1.5%之间，杭州、重庆（主城区）、成都涨幅介于0.5%-1%之间，天津、南京、武汉涨幅在0.5%以内。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略来讲，开发企业出于战略布局考虑积极布局一二线城市房地产市场。土地市场由去年下半年以来的溢价率表现较率高转为楼板价的实际上涨。开发企业再不拿地有可能会措施的拿地时机。从这个角度来讲，各大房企正在抓紧政策定向宽松“微调”释放刚需的“时间窗”，采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，以“现金为王”，积极拿地“换仓”，这也会导致金九银十整个市场成交量会集中释放出来。
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