[摘要] 2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后
编者按：2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
郑州楼市三季度政策频出：新房销售价格7月起要备案、限购升级控房价、郑州保障房建设导则发布等进一步坚持调控决心。
国土部工作座谈会：增加住宅用地供应 严防高价地
增加住宅用地供应，严防高价地。9月25日，国土资源部召开部分城市房地产用地管理和调控工作座谈会，要求进一步做好房地产用地管理和调控，保持城市地价平稳，切实稳定土地市场。会议指出当前地价整体上仍处于温和上涨的通道内，同时也要看到近期“地王”涌现有复杂因素，包括房价连续上涨、量价齐升，房企回笼资金较快，一些大型房企加大了对优质地块的争夺力度；一些地方政府默许甚至助推出现高价地，或债务压力下集中推出优质地块，忽视了有关均衡供地的要求。
会议提出国土资源管理部门四季度工作目标，要加大高价地的防范力度，增加住宅用地供应。四季度土地供应迎来新高峰，加之地方政府性债务偿债压力，市场产生高价地动力很大，务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。同时，房价持续较快上涨、供需紧张的城市，要继续增加住宅用地供应，必要时要压缩其他用途土地的供应规模，优先保障住宅用地的供应。各城市特别是4个一线城市要调增并公布住房用地供应计划，向社会释放土地供应增加的积极信号，以过去5年实际供地平均量为标准，持续增加住宅用地供应，保证一定的增幅。
郑州保障房建设导则发布 得房率不能低于65%
记者从郑州市住房保障和房地产管理局获悉，由该局和市城乡建设委员会、市城乡规划局联合制定的《郑州市保障性住房建设导则(试行)》和《郑州市 公共租赁住房设计导则(试行)》(简称“两个《导则》”)正式发布实施。两个《导则》提出保障房的得房率要不低于65%，2014年保障性住房建设全面执行绿色建筑标准。
据介绍，两个《导则》有以下几个特点。
一是对保障性住房建设提出了规划科学、布局合理、功能完善、交通便利的要求，鼓励在道路通达、公交便捷的城市新区、产业集聚区、经济开发区建设以公租房为主、配套设施完善的大型保障性住房复合社区。
二是保障性住房建设要坚持低碳、环保、可持续的理念，积极推广先进成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备。
三是保障性住房设计应符合适用性、环境性、经济性、安全性、耐久性的住宅性能标准要求。同时，《导则》指出户型设计要注重精细化，考虑功能使用的灵活性与可变性，在不改变原有结构布置的情况下，可实现户内及户间功能空间灵活分隔和可改造性。
四是保障性住房建设要严格工程投资和造价管理，履行项目基本建设程序，落实项目法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制，加强质量和安全监管，确保工程质量的要求。
五是有针对性地增加了部分限制条款，以提高保障性住房建设的品质。比如住宅使用率控制指标，要求合理减少公摊面积，得房率要在65%以上。为避免户型朝向 不合理问题，增加了南北向和东西向户型数量的设置比例(7∶3)。另外，为避免每单元单层住户过多，每单元单层户数的上限要求不得多于10户等。
"以房养老"将试点 2014年初出政策
国务院印发《关于加快养老服务业的若干意见》，提出老年人住房反向抵押养老保险。
9月13日，国务院印发的《关于加快养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）正式公布。《意见》提出，作为“以房养老”的方式之一，将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。同时还将促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭，实现“医养结合”。
民政部、国家发改委有关司局负责人就《意见》中涉及的重要政策进行解读。
《意见》中明确提出，要开展老年人住房反向抵押养老保险试点。据了解，老年人住房反向抵押养老保险是金融养老、以房养老的方式之一，在国外较为普遍，但在国内还刚刚起步。
住房反向抵押养老保险相当于老年人将房屋抵押给金融机构，从金融机构领取养老费用。
关于老年人住房反向抵押养老保险试点等问题，保监会将牵头，会同民政部等部门，计划于2014年1季度出台具体措施。
郑州限购政策升级 未满20岁单身暂停买房
9月2日，郑州房管局召开新闻发布会，郑州限购令升级的消息得到确认。郑州市将局部调整住房限购政策，抑制投资需求。自9月1日起，持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套；对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房。同时，进一步严格住房限购审核程序，确保住房限购政策的严肃性和连续性限购政策的局部调整，旨在保护和支持刚需的同时，进一步抑制挤压投资性需求。
加强市场监管 进一步规范房地产市场秩序
一、根据郑州市商品住房预售门槛较低的实际情况，自9月1日起，对于住宅小区建筑容积率在1.0以下或者单套建筑面积在144平以上的非普通商品住房项目，完成主体结构工程封顶，方可申请商品房预售证。二、加大对发布虚假信息、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作房价等违法违规行为的查处力度，切实规范房地产市场交易秩序。
增加土地供应 保证住房投放的稳定增长
年底前将向市场推出住宅用地410.87公顷，使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右，2014年和2015年商品住房用地供应保持不低于10%的年均递增速度，并确保70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应，保持郑州市住房有效供应的稳定增长。
进一步简化程序 加快普通只发有效供应
一、将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道，实现平行接件、并联审批，提高效率，加快投放。
二、加快解决城中村改造项目的遗留问题，使基本具备预售条件的300多万平米的商品住房于12月底前陆续投放市场。
按照价格“零增长”的目标，采取以下措施：
一、在商品房预售审批时，对于同一《建设工程规划许可证》批准的商品住房建设项目，必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格，并按照规定到物价部门备案。
二、对于新批预售项目，其预售方案中商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域内同商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证。
三、对于已经取得预售许可证的商品住房项目，按照环比“零增长”的要求重新申报未销售住房价格。
四、启动“郑州市商品住房限价系统”，利用信息化技术加强市场监测，对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停该项目商品房买卖合同网签。
郑州房天下连线河南财经政法大学的刘社教授以专业角度解读郑州限购令升级对楼市产生的影响。
刘社认为，郑州市政府新出台的限购政策升级措施，实质上将起到"限价令"的作用。政府的最终目的是为了稳定房价，并非是减少交易量，而且这个政策也将只是阶段性的措施，是否会执行下去，还要看楼市调控效果。
刘社告诉房天下记者，政府出台严厉的限购措施是她"意料之中"的事，而且她也非常认可政府的这一做法。刘社说：“政府出台这一举措的目的是为了给市场降温，郑州近期房价上涨幅度太大，政府此举实乃不得已而为之。之前的国五条细则、政府约谈开发商等控制房价的方法效果都不明显，政府‘被逼’出台更为严厉的措施，选在"金九"这个节点，给房价釜底抽薪，以达到市场供求平衡的目的。”
刘社补充说，郑州政府除了出台此政策之外，还加大了土地市场的供应量。政府多管齐下，力促郑州房价稳定。
郑州公积金贷款贴息 郑州市首次要求申请人夫妻双方工作单位都在郑州
据介绍，2013年郑州住房公积金贷款贴息政策为：要求在该中心及所属上街分中心、县(市)管理部正常缴存住房公积金，且已办理住房公积金贷款的职工，同时符合下列4个条件的可申请贷款贴息。
一是申请人已连续正常缴存住房公积金两年以上，账户状态正常，近期未缴月数不超过4个月。
二是申请人家庭只有一套住房，且贷款所购房产面积小于或等于90平方米。
三是截至2012年末，贷款已按合同约定正常还款满一年，尚未结清贷款，无违约记录。
四是申请人夫妻双方工作单位位于郑州行政区内，家庭上年实际收入(已婚的取夫妻收入平均值、未婚的按本人收入核定)低于当地城镇居民人均可支配收入标准：郑州市区和上街区为24246元/年(月均2020元)，六县(市)取平均值为20041元/年(月均1670元)，或者申请人(或配偶)患有尿毒症、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、慢性重型肝炎、心脏瓣膜置换手术、冠性动脉旁路手术、颅内肿瘤开颅摘除手术、重大器官移植手术、主动脉手术等9种重大疾病之一。
与2012年的政策相比，首次要求申请人夫妻双方的工作单位都要在郑州。同时，进一步明确连续正常缴纳公积金两年以上，近期未缴月数不能超过4个月，据悉该要求主要针对一些单位不按时缴纳公积金而制定的。另外，今年首次规定，已累计5次享受公积金贷款贴息的家庭不得再享受贷款贴息。
单笔贷款贴息限额为4000元
根据规定，借款人单方住房公积金缴存情况符合贴息规定的，按上年偿还住房公积金贷款利息额的40%计发；借款人及配偶住房公积金缴存情况均符合贴息规定的，按上年偿还住房公积金贷款利息额的60%计发。单笔贷款贴息限额为4000元。
个人申报时间为2013年9月份的正常工作日，其中市区申请人到百花路46-8号住房公积金大厦3019室申报；上街区、各县(市)申请人到上街分中心或各县(市)管理部申报。10月份正常工作日为集中审核时间，11月公示贷款贴息审批结果，公示无疑后，通知申请人领取贴息资金。
温州成为松绑限购令的城市
2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。自此，温州成为46个限购城市中对限购令调整并未被中央叫停的城市。
2011年温州出台的限购政策较国务院的要求更严，本次政策调整是对此前政策过严的纠偏。2011年出台限购政策时，温州房价上涨幅度远高于平均水平。由于民间融资问题导致温州房地产市场较为特殊，最近两年温州房价的波动在范围内并不具有代表性。未来少数限购政策严于国务院标准且楼市基本面逐渐恶化的城市有回归限购标准的可能，但影响甚微。
央行：7月20日起取消贷款利率七折下限
经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。
改革要点
一、取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。
二、取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。
三、对农村信用社贷款利率不再设立上限。
四、为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。
郑州业内观点：
李涛:取消贷款利率七折下限 开发商融资空间更大
房天下连线星联湾副总经理李涛，在李涛看来，取消金融机构贷款利率七折下限，对楼市有一定的影响，但影响不大。对于开发商来说，融资的范围空间更大，平台更广，成本也会相对便宜。取消金融机构贷款利率七折下限，对于开发商的营销策略也有一定的影响，开发商或许不会以价换量加速回笼资金。
而个人住房贷款利率浮动空间暂不作调整，在李涛看来，这在一定程度上保护老百姓购房，使购房市场更加平稳。
7月1日起 郑州市在售新建商品住宅要进行销售价格备案
备受争议的郑州版“国五条”细则，有了后续政策。14日，记者从郑州市政府获悉，郑州市出台《关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通知》，求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商卖房子的价格不能超过备案价格。
备案的内容应当包括九大项内容，备案内容细致到楼盘土地性质、土地使用起止年限、容积率、绿化率、车位配比率、当期销售商品住房总套数、各种户型的建筑面积、总价款和每套商品住房销售单价。具体到每套商品房，也要将层高、分摊面积、水电气暖配套等备案清楚。同时，销售价格备案也要明确优惠折扣及享受优惠折扣的条件、商品房交易及产权转移等代收代办收费标准、前期物业服务价格等。
李晓峰：新政有助于及时进行阶段性政策调整
河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰说，新政要求开发商网上公开每套房子的售价，每月上报房屋销售情况，有助于国家掌握房子存量信息和房价变化动态，及时、有针对性地作出阶段性的政策调整，实现长期的房价调控目标。
刘社：新政标准过于模糊
“工资涨了10%，物价水平涨了20%，居民的购买力反而下降了10%，所以‘年度城镇居民人均可支配收入实际增幅’这个限定标准是模糊的。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社表示，年度城市居民人均可支配收入实际增幅这个参照系，在很多城市都是“标配”，并非郑州首创，“但是，要起到调控市场的作用，就要考虑价格增幅的对比系数让居民在感受上可以接受”。
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