[摘要] 素有楼市重要“风向标”之称的温州楼市自限购调整日起已“满月”，市场反应尤为明显的是成交量的“暴增”。据温州市房管局网上销售系统显示，8月份温州市区商品销售套数1307套，创下今年以来的最高纪录。截至目前，温州2013年度房地产市场交易量为5548套，仅8月已占到总成交量的24%。
素有楼市重要“风向标”之称的温州楼市自限购调整日起已“满月”，市场反应尤为明显的是成交量的“暴增”。
据温州市房管局网上销售系统显示，8月份温州市区商品销售套数1307套，创下今年以来的纪录。截至目前，温州2013年度房地产市场交易量为5548套，仅8月已占到总成交量的24%。
根据温州楼市调整后的新规，温州市户籍居民家庭如果已经在温州市区拥有一套住房，现在可以再购买一套市区住房。业内人士向《每日经济新闻》记者，此举将刺激改善型需求的释放，对温州楼市产生影响。
值得关注的是，温州房价自去年6月份至今已连续23个月出现下跌。对此，多位业内人士日前向《每日经济新闻》记者表示，因供应量的持续增加、市场需求不断释放，以及市场购买力仍然受到低迷经济形势的影响，温州房价下跌还将持续。
8月单月成交量暴增
温州市房管局网上销售系统实时公布的数据显示，8月份温州市区商品销售面积14.92万平方米，销售套数1307套，销售面积环比增长95.8%，销售套数环比增长103.9%，创下今年以来的成交纪录。
历史数据显示，温州市区今年1~7月的销售套数分别为828套、224套、223套、311套、816套、1208套、641套，8月份的1307套成交量比一季度的总成交量还多32套。
《温州商报》援引的数据称，温州全市自1月份新房成交量近4000套后，2~6月份一直维持在2000套左右，从7月份开始有所突破，达到了2600多套，到了8月份，新房成交速度不断加快，成交量也明显上升。其中，8月8日一天的成交量就达到388套，创下了今年以来日成交量新高。
9月份的成交状况似乎在延续这种势头。温州市房管局网上销售系统显示，温州中梁·外滩首府于9月2日开盘，截至昨日 （9月5日）12时，公开发售的1085套房源中已售数据为474套。
另据市场信息显示，在温州的成交量版图里，呈现出市区与周边县市冷热不均的现象，如位于乐清市的宁静嘉园(小区网 论坛)项目，开盘一个月来，363套总房源中，只售出29套房源。“市区的市场表现比周边的县市更为及时。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿对此认为。
此外，温州当地一大型银行内部人士向 《每日经济新闻》记者表示，近期市面上的拍卖房产特别多，自己银行内部短信系统每天都有房源推荐，这些房源都是被因债务被银行拍卖，位于市区且价格不高，而且随着限购放开，一部分人重新获得购买资格的人，对这些房源会有兴趣。
房价已连续23个月下跌
温州楼市的成交“暴增”，或与市场供应量的增加，以及限购宽松后改善型需求的释放有关。
对于供应量，据温州市房管局网上销售系统显示，8月份温州市区批准预售19.85万平方米，环比增长38.3%，“8月份所成交的这些房源，绝大多数来自6、7、8月份新开盘的项目。”陈鸿向记者称。据市场统计数据显示，8月份整个温州市共有12个新盘开盘，为市场新增了3898套新房。
陈鸿认为，除供应量增加外，更为重要的是改善型需求的释放，限购政策的微调宽松，重新获得购房资格的改善型需求进入了市场，“如果仅凭纯刚性需求，市场需求动力不足”。
温州的房价与许多大城市的房价走势相悖。因此，成交量的暴涨还得到了房价的刺激。据国家统计局数据显示，7月份房价涨幅再创新高，在一线城市新建商品住宅价格的同比涨幅中，北京、广州、深圳等地的涨幅均在15%以上，然而温州房价再次下跌，这已是温州从去年6月份开始连降23个月。8月中旬，《每日经济新闻》记者在温州市房屋登记中心现场上留意到，不到上午11时，办理登记的排队号已全部发完。现场工作人员介绍称，全天共放出300个办理房产登记的号，“这几天办理登记的人比原来要多，出现了一些开发商集中办理产权登记以及居民办理拆迁安置房登记。”
此外，值得一提的是，本次成交量的剧增或存在非市场因素。《每日经济新闻》记者获悉，2011年3月温州出台更为严格的限购令，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭，只能新购买一套住房，这一禁令让许多购房人无法实现过户手续，只得通过委托公证的模式，而这一次限购令松绑，使得这一部分购房者满足了过户条件。
房价或延续跌势
虽然温州房价已连续23个月连续下跌，但温州房价止跌回涨可能还尚需时日。
据温州大学房地产研究中心的监测数据显示，2007年~2011年，温州市区商品房销售均价从9787元/平方米一路上涨到34674元/平方米，涨了2.5倍；到今年6月底，温州市区新建住房均价已回落至24123元/平方米。
多位业内人士均向 《每日经济新闻》记者表示，温州房价下跌还将持续。
温州当地一规模较大的开发商称，虽然市场需求不断释放，但考虑到目前库存居高不下以及市场供应的进一步增加，房价短期内将难以出现上涨。
对于供应量，据温州市房管局网上销售系统显示，截至9月3日18时，公开发售房源为38305套，涉及建筑面积4343135.80平方米，其中住宅23344套，建筑面积3133712.24平方米。
此外，去年以来，随着土地供应的增加，商品房供应出现上升。公开资料显示，今年上半年，温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗，合计3714.47亩，远远超过去年1271亩的出让总量，同比增长454.46%。其中，住宅用地587.92亩，可供应住宅建筑超过70万平方米。
随着土地供应的大增，温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米，再加上去年底80多万平方米的库存，市场供应量将达160万平方米。
“目前的供应量可以放大到2006年~2011年这六年平均数据的5~6倍”，陈鸿向记者表示，未来房价再出现5%左右的降幅不足为奇。
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"抢楼"再现温州 温州楼市最糟糕的时点或已过 中国证券报
“今天拉了三个乘客，都是去外滩首府看房的。一个本地人，一个下面县里来的，还有个华侨。”8月17日在温州市鹿城区，一位出租车司机不由得对中国证券报记者感叹，新楼盘中梁外滩首府登记现场十分火爆。
“我们家三个人准备了三份诚意金，每个人都拿一个号，我就不信开盘摇号还摇不中一个。”在外滩首府售楼部，温州市民杨女士告诉中国证券报记者，买房人太多需要摇号，存进去20万元诚意金排一个号，也未必买得到房，他们家只好全家出动排了三个号，以此提高摇中的几率。
温州楼市限购政策调整之后，改善型购房者迅速活跃起来。“温州人很精明的，越来越多的人知道限购调整了，要买二套房的人会很快行动，我们要趁着房价还没涨起来抓紧买，这次开盘价大约2万出头，还不算贵。”杨女士表示，她身边有不少人认为温州房价已经跌幅较大了，高利贷危机的影响逐渐消散，加上政策调整，以前不能买二套房的家庭都跃跃欲试。
除了首套和改善型的二套房购买者，温州有些投资客也开始行动。“我是第三套，不符合限购政策，我来看看，说不定有什么政策空子可以钻。”一位投资客毫不避讳地表示，他觉得温州房价不会再跌了。
中国证券报记者在中梁外滩首府登记现场看到，售楼处外停着的小汽车绵延近千米，展示大厅外已是人山人海，由于场面太大，开发商只得在路边搭出一个巨大的棚子用来办理手续。购房者只有在指定的银行开立账户存入20万元诚意金，凭存单才能拿到一个购房资格号。由于购房者众多，工商银行、建设银行以及中信银行均派专车负责接送购房者前去营业部存钱，频繁往来。更夸张的是，温州市120救护车就守候在售楼处外，随时准备运送因拥挤而中暑的市民。
进入展示大厅，现场人头攒动，几十张签约桌都被购房人团团围住。一位售楼小姐表示，由于赠送面积较大、价格合理，从早上到下午她一直忙着签单，手都没停过，嗓子都要冒烟了。她已顾不上和其他客户详细介绍楼盘和价格，已交了诚意金的客户都照顾不过来。一位已经存入20万元诚意金的购房人表示，他们是来自永嘉县的，为孩子来市区买套房子，连样板房都没看就存了诚意金。
而在参观样板房的等候区，已经曲曲折折排了很长队伍，中国证券报记者实地体验了一下，需要排队近一个才能进去看到样板房。
温州市区近期开盘的众多楼盘销售状况均有所好转，中国证券报记者在万科中梁金域中央看到，现场看房人亦不少，单价2.2万元/平方米，8月初开盘以来已经销售大半，仅余下15楼以上的部分房源。
温州当地中介万豪地产某分行经理指出，此次温州放松限购政策留有漏洞，允许本地户籍家庭购买二套房，卖掉了再买都可以，只要家庭名下只有两套房。“你不知道温州人多喜欢炒作，但凡有一点利润就会去炒。现在大家(小区网论坛)都觉得温州经济有点好转了，这样就可以买套房，涨二三十万卖掉，再去买再卖，所以新开盘的房子最近卖得比较好，要是大家都这样炒作，价格又会涨起来。”这位分行经理表示担忧。
8月18日国家统计局公布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个，价格下降的城市仅温州一市。自2011年9月以来，温州房价连续22个月同比下降。
业内人士表示，温州楼市2009年四季度至2010年上半年领涨，2011四季度至今领跌。虽然温州和鄂尔多斯房价皆大跌，但温州房价复苏的时点，远早于鄂尔多斯。他认为温州楼市最糟糕的时点已过。
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