[摘要] 8月份广州十区两市住宅均价“应声回落”，跌破1.2万元／平方米，房价一度回到五年前。此前，广州7月份房价逼近1.6万元／平方米领涨全国引社会关注。然而，记者发现，一面是网签价下跌，一面是市场价微涨，涨跌之间颇有学问。
8月份广州十区两市住宅均价“应声回落”，跌破1.2万元／平方米，房价一度回到五年前。此前，广州7月份房价逼近1.6万元／平方米领涨引社会关注。然而，记者发现，一面是网签价下跌，一面是市场价微涨，涨跌之间颇有学问。
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广州楼盘“被降价”
据网易房产统计，8月广州十区两市网签均价创下今年新低，仅为11926元／平方米，环比下降了1992元／平方米、跌幅14.3%，同比跌幅1.3%。
成交量方面，统计数据显示，8月广州十区两市共网签7261套一手住宅，环比大幅上涨约15.7%，总数与今年6月成交量基本持平；从网签面积看，8月份网签面积为769430平方米，同比大幅下跌13.6%，主要原因在于8月成交量集中在主推中小户型盘。
而在高价盘成交方面，8月份网签均价超过35000元／平方米的楼盘仅网签78套，超过40000元／平方米的楼盘仅网签34套单位，而在7月份，单是网签价过40000元／平方米的楼盘，网签量就高达89套。
记者发现，8月“回落”一方面固然是郊区房价拉低所致，但更多是由于广州不少楼盘采取“双合同”方式规避价格管制，导致市场实际成交价格和网签价格相背离。
“高价盘不发预售证，发了预售证又不让网签，能网签的很多又是搞‘毛坯房＋装修’两套合同，所以才导致房价数据出现了如此大的降幅。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，市场上的实际房价普遍在微涨。
分析人士指出，广州从化楼盘基本是“毛坯房”交楼，因此房价涨幅更具可信度。以该区域某楼盘为例，8月网签均价达到6563元／平方米，对比7月份均价5370元／平方米，环比涨价幅度高达22.2%，而该楼盘上半年均价仅为5006元／平方米，的涨价幅度已经超过2000元／平方米。可见房价依然坚挺。
日前，中指研究院发布8月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，“百城房价”已经连续15个月环比上涨，涨幅居前的分别是，北京22.49%；广州24.15%；深圳17.55%；上海7.71%；成都10.22%；南京11.96%。
事实上，面对当初公布的2013房价控制目标，压力颇大，因此地方政府也乐见楼市“被降价”。中原地产项目部经理黄韬表示，地方政府为完成房价目标，短时间依然会执行“限购限价限签”，而市场只能走一步看一步。
“双合同”使买卖双方面临法律风险
与广州类似，国内绝大部分城市都打出“限购、限价、限签”三张令牌。然而在实际执行过程中，一些开发商以“打擦边球”的方式规避负面影响，房地产市场呈现出两大怪现象。
一、没有预售证，签订“意向合同”。以广州“天健·上城阳光花园(小区网论坛)”为例，目前该项目的预售证仅有100个，但记者调查发现，该项目一期售卖的3、4栋近200套房子已所剩无几，没有预售证的需交10万元定金。对此，该公司相关负责人叶建辉表示，他们与客户签订的意向性合同，不是认购书，没有构成销售行为，并不存在违规售房。
二、“双合同”策略持续，装修费或超过毛坯房价。广州今年4月全面执行商品房住宅预售价格网上申报制度，其预售价格需要接受国土房管部门的价格指导，申报价格超过指导价格的，将无法领取预售证。由于“价格指导”，“双合同”大行其道。即开发商为了楼盘能以较低价申报批准预售，就把一套住宅合同分为毛坯房和装修两份合同与买方签约。以广州“东山月府”楼盘为例，带装修价约4.9万元／平方米，但由于政府对该盘的指导价为33559元／平方米，开发商遂以“双合同”签约，以致其装修价高达1万甚至以上。
专家表示，不管是“意向合同”，还是“双合同”，购房者和开发商都面临一定的法律风险。一旦产生合同纠纷，由于不受法律保护，均面临维权困难。
加快推进市场化手段尤为重要
事实上，今年以来房价持续上涨的压力已经成为业界共识。专家表示，随着“金九银十”的到来，再加上实力房企对房价的抗跌能力，未来房价仍将保持在一定范围内的上涨幅度。此外，近几个月来北京等热点城市土地市场持续火爆，“地王”频出，在土地市场价格持续走高的情况下，房价面临水涨船高的局面。
更需注意的是，一些地方政府在房地产政策方面出现了分化。郑州市房管局为进一步严格住房限购审核程序，明确“对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房”。而与此相对的是，温州为解决房价持续下降的问题选择政策松绑：温州市户籍居民家庭如果已在温州市区拥有一套住房，可以再购买一套市区住房，名下无房的可以购买两套。
中国房地产协会副会长朱中一表示，房价不断上行给房地产市场造成了较大压力，行政手段控房价已十分艰难，市场化手段快速推进尤为重要，“扩大房产税试点范围势在必行”。
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