[摘要] 7月13日，发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在参加第五届中国房地产科学发展论坛表示，高房价和等级化城镇管理体制有直接关系，优质资源继续集中意味着高等级城市的房价还有上涨空间。他认为应尊重市场规律，不要让稀缺资源“被低价”造成浪费，首先应取消目前在房地产市场实行的限购限价政策。
7月13日，发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在参加第五届中国房地产科学发展论坛表示，高房价和等级化城镇管理体制有直接关系，优质资源继续集中意味着高等级城市的房价还有上涨空间。他认为应尊重市场规律，不要让稀缺资源“被低价”造成浪费，首先应取消目前在房地产市场实行的限购限价政策。
此观点用来观察我国房地产市场基本符合事实。中国的城市，像北、上、广这些特大城市，尽管房价在国内，但住房仍然处于供不应求的状态，而一些边远地区的新兴城市，尽管造起高楼大厦，房价也不算很高，但依然乏人问津。
我国城市房价的构成，有其合理性。这种情况之所以会出现，是由于大城市集中了各方面的资源，可以满足人们的各种需求，而中小城市则由于缺少这方面资源，人口吸附能力较低，因此房价自然就低。尽管大城市的住房消费支出远高于小城市，但由于大城市能够提供更丰富的个人发展机遇，因此人们宁愿承担更高的购房支出或者更高的房租，也要留在大城市。而这又对大城市的高房价形成强有力的支撑。
就我国房地产市场的房价构成来说，有一个不可忽略的因素，我国大城市集中太多的社会资源，尤其是像北京作为国家的首都，集中了相当多的行政资源，这导致我国大城市的房价相比国际市场具有更坚固的支撑。而一些小城市则由于这方面的资源十分稀缺，各方面的发展都很滞缓，社会活力受到严重制约，在居住于此的人群中产生了巨大的离心作用。在这些边远城市，房价也就因为购买力低下而不可能出现大幅上涨。
如此一来，我们就可以明白一些大城市的房价为什么居高不下，即便市场调控的压力不断增大，房价也无法遏制下来。李铁虽然指出了这个道理，但他认为应尊重市场规律，不要让稀缺资源“被低价”造成浪费，这一观点却不能让人接受。我国一些城市高房价的形成，有相当多的非市场因素，特别是政府力量的作用是不容小觑的。长期以来，在经济运行中，政府过多参与使我国的经济运行形成了对行政力量的高度依赖，房地产市场同样如此。尊重市场规律，首先需要建立一个前提，这个市场必须是真正的市场，而不能是扭曲的市场。如果对我国房地产市场内部的生成结构不进行深入分析，并且以尊重市场规律为理由放弃调控，那么只能使大城市的房价越走越高，并且向二、三线中小城市辐射。
几年来以限购限价为特征的调控已经被实践证明并未达到预期，不可排除的是优质资源大量集中于大城市对人口导入所起的作用，使得房价难以松动。由此来看，房地产调控不能仅仅局限于限购限价，因为这并未触及市场的要害，而是需要与深层次的政府行政职能改革同步推进。今年以来，中央政府已经取消和下放了一批行政审批事项，行政权力对经济运行的干预正在减少，原来集中于首都的优质资源正在向地方分解。这项工作刚刚开头，如果能够一以贯之地推进，中小城市被压抑的市场活力就能够逐步得到释放，特大城市的人口导入功能就有可能减弱，现在高企的房价也就有可能出现松动。
限价令下高端项目“很受伤”
此前的3月30日，北京住建委公开2013年的房价控制目标，“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”。
在此基础上，住建委对商品住宅的预售层面施行严厉管控。“如果建委觉得定价过高，将拿不到预售证”，一位房企的销售总监告诉记者，住建委衡量定价的一个主要标准是，“同等项目以往的成交价格，基本不能有涨幅。”
“建委试图从预售层面来控制房价涨幅。”他说，除此之外，“即使定价没有问题，很多项目的预售证都被建委延缓发放，推迟到下个季度或者半年之后。”
来自丽兹行豪宅研究院数据显示，4月份高端二手住宅成交量总计105套，环比下降88.35%，同比下降40.34%，为2012年3月份以来值。丽兹行郑海燕分析称，新政落地后，对市场的影响首先反应在成交量的下滑。
郑海燕告诉记者，4月份高端二手住宅成交价格指数为126.45，相比上月下降5.45%。从成交价格指数来看，环比有所下降。郑海燕说，主要下降原因在于4月份高端住宅成交量下降，同时由于基数值小而带来的被动的价格下降。“预计新政对成交量的后市影响效应还将持续一段时间，高端市场5、6月份月成交量将在150套左右”。
被误伤的刚性需求
尽管限价令下高端住宅市场受到抑制，但高端住宅价值稳定、具有长线，加上一部分人的改善性需要，所以在财富阶层里的市场需求并未减弱。
一位房地产企业人士分析认为，以往人们通常将购买需求形容为“金字塔”结构，但如今财富人士比例增加，从中层到塔尖这部分需求人群日渐庞大，已经逐渐形成类似“橄榄形”的需求结构。
随着经济的发展，社会结构的日趋变化与财富的相对集中，高端产品的客户结构愈发分明，客户需求也日趋明朗，客户群的定位催生了市场及产品的细分。处于中间阶层的城市财富人群，更加看重项目的地段、价格与产品品质所带来的性价比，相对于豪宅，高端项目以相对较低的资金门槛，成为这部分人群置业。
亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，楼市整体的向好预期不减、高端项目抗跌保值价值走强以及资源的稀缺型都成为需求不减的主要原因。
该机构的统计数据显示，在新政出台前的3月份，北京在售报价超过4万元/平方米的76个高端公寓住宅项目中，共有49个项目实现成交，成交金额达45.1亿元。其中，传统高端住宅热点CBD区域的表现更加不俗。
类似CBD区的项目由于位置优越，项目稀缺，往往成为抢手区域。但限价令执行后，这些项目已经很难取得预售证。记者查询住建委数据时发现，4月份至今入市的项目中，CBD区域无一入市。
任启鑫告诉记者，此轮调控细则所加码的二套房贷利率提高等条款，对于中高端人群来说影响甚微，因此需求基础仍然存在；而在供应方面，受到政府管控影响，未来一段时间市场供应仍不乐观，今年市场供应严重不足将成定局。
行政手段应尽早退出
任启鑫同时指出，虽然京版细则里明确提出对自住型、改善型商品住房的价格纳入限价房序列，未来价格管控有双轨制的趋势可循。但目前为止，为尽早平抑整体房价，高端住宅也处于限价管控之列，“这在一定程度上是与高端产品的基本属性相悖离”。
“高端项目因地段、产品及客群的特殊性，产品属性已经远远超过单纯居住的要求，其开发、营销模式与普通住宅完全不同，只要占有稀缺资源，随着时间的推移，价值与价格的上涨是公寓豪宅产品的必然趋势。”任启鑫说，而面对价格的限涨，开发商利润缩减，将使城区优质地块与优质项目陷入尴尬境地，在土地市场不利于优质地块发挥出价值的化，在终端市场只能降低开发商产品创新与产品升级的动力。
任启鑫指出，正视这种差异化存在，早日明确高端产品与中低端产品的调控“双轨制”标准，将高端市场放归市场层面，才是保证高端市场合理化、健康化发展的关键所在。
近日，发改委表示，《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，已经明确扩大个人住房房产税改革试点范围，同时表示“今年会有具体动作”。
与之相呼应的是，业界已经有越来越多的声音认为，住宅市场的限购、限价等政策在抑制需求、打压投机的同时，也影响市场的有效供应。这不仅不利于供需关系改善，更无法从根本上平抑房价。一旦行政调控手段效果被消解，市场就会再度陷入供需失衡的困境之中。
分析师杨晨青告诉记者，房地产调控政策采取了诸多压制需求的政策，无论是提高交易税费还是限贷、限购等政策，都致力于让能够买房、买得起房的人越来越少，以达到稳定房价的目的，“而作为高房价的根源———供应不足的问题，却从未被真正落实”。
杨晨青认为，限购、限价、限贷等抑制需求的政策只应该起到为建立市场机制争取时间的作用，若立足于长期考虑，这些手段应该尽在退出市场
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