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2013年洛阳楼市年中市场分析

东方今报   2013-06-26 09:16

[摘要] 2月21日,全国两会上届政府换届之际抛出个“国五条”楼市调控政策,一石激起千层浪,但基本都是不痛不痒的空话,开发商已经适应了调控政策,“国五条”中仅“继续扩大房产税征税城市范围”引起了一些市场骚动,对洛阳楼盘销售并没有什么影响。

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【上半年市场回顾】

◎新国五条、 20%交易税市场影响

2月21日,两会上届政府换届之际抛出个“国五条”楼市调控政策,一石激起千层浪,但基本都是不痛不痒的空话,开发商已经适应了调控政策,“国五条”中仅“继续扩大房产税征税城市范围”引起了一些市场骚动,对洛阳楼盘销售并没有什么影响。有多套房产的人开始考虑是否转让多余的住房问题,风咋起,吹皱一池春水!

3月1日,国务院紧跟着又出台了“国五条”实施细则,对“二手房转让按转让所得的20%计征税费”,此条一处,市场大乱,各地行政办证大厅遭遇排队过户高潮,郑州市三月份的二手房过户交易量相当于半年的总和,半年过去了,这一新政的影响力基本荡然无存,又被市场力量化解,同以往新政出台一样,扑腾几个月即被束之高阁。

◎上半年市场销售不温不火

年已过半,上半年洛阳市场销售平稳,房价没有明显上涨。

春节过后,受新一届政府换届、新国五条宏观政策的影响,开发商对楼市发展前景判断不明,抢先扎堆搞认筹、开盘活动,从销售项目结果看,售价比购房者预估的销售情况良好,基本在二三百套,比如三月底经开区130万平方米的东区大盘开元壹号,4700元/平方米的均价,高端的品质,开盘销售三百余套;同期新区高铁板块的盛世新天地(小区网 论坛)以4600元/平方米的均价首次开盘即销售了四百余套,比周边楼盘售价低了五六百元。目前市场,开盘销售三四百套已经是市场成绩,不同于前两年这样的业绩仅是中等水平。

一些超出购房者预估价格较多的项目销售状况一般,既没有达到购房者的预期(价高没有购买),也没有达到开发商的回款预期,可谓两不讨好,损人不利己,如达码格利6800元/平方米、曾经的地王大瞾国际6500元/平方米。新开的百万平方米大盘升龙城也没有当年升龙广场那样开盘即销售千套的辉煌,目前市场整体处于不温不火的胶着状态,只要价格有所松动,销售还是有保证的,想一口吃个胖子,购房者绝不会轻易埋单!

◎品牌开发商交房投诉成热点

三四月份,建业一号城邦交房,由于社区出入口设置问题、绿化景观改停车位等问题与购买时承诺不符,造成业主声讨无果在售楼部拉条幅示威,最终基本都得到了妥善的解决。

物业纠纷一直是目前房地产开发过程中存在问题较多的环节,品牌开发商也一样不可幸免,如近年万科、富力、星河湾等国内一线品牌,纷纷遭受业主声势浩大的声讨活动,对于品牌开发商,业主的要求会更高,相对于无品牌的中小开发商,一旦出现物业纠纷,品牌开发商相对解决的诚意和决心有保障些。

◎高端房价

突破9000元大关

前两年世纪华阳五期、泉舜财富中心售价突破7000元/平方米即引起市场关注,洛阳房价何时破万成为网络论坛热议的话题,如今世纪华阳六期、洛浦排的美景阁售价已经突破9000元/平方米,相信“破万”也就是今明两年的事,当市场整体均价“破万”时,房价上涨就进入了快车道,开发商一提价不再是二三百地加,而是两三千的事。

◎写字楼市场价高旺销

多年来,洛阳写字楼销售无论是价格还是销售速度一直不如住宅、小户型公寓,从去年开始发生了转变,同地段、同项目的写字楼产品要比住宅、小户型公寓售价高1000元/平方米朝上,开盘即销80%左右,比如建业凯旋广场、华阳五期及升龙广场写字楼均价都在8000~8500元/平方米,比同地段住宅、小户型公寓高出1000元/平方米以上,写字楼的春天终于来了!

这要归咎于近四五年来,洛阳市场写字楼投放量太少,一年尚不到一栋楼,这期间也只有新区世贸大厦在售,加之写字楼租金上升较快,目前北区、新区中档以上写字楼租金在35元/平方米左右,高出前几年十来块,出租率基本达到饱和,这种刚性需求促进了写字楼售价、租金、销售速度大幅提升。

【下半年市场展望】

◎北线全面开花 战火纷飞

近十年洛阳房地产发展史上,位于城市边缘的北线一直是中低档项目开发的区域, “道北无好房”,这是洛阳市场的普遍共识。

2010年鼎城的到来打破这一沉闷气氛,沿着定鼎北路、跨过陇海立交桥、突破道北三路、310国道,千亩大盘耀然于世,誓有与东区热销的千亩大盘恒大绿洲相抗衡的劲头。然项目一期上市产品以小高层为主,多层洋房为辅,又遇到整体市场处于调控期,并没有形成与恒大绿洲遥相呼应的局面,目前该项目一期消化殆尽,二期正在酝酿下半年入市,期待会给市场一个惊喜。

2013年下半年,北线将新盘全面开花,从东向西主要楼盘有,200亩岳村改造项目,一期揽翠城二十万平方米已经开工,下半年开盘;岳村西邻、西至定鼎北路的史家沟改造,四百余亩春节前已基本拆迁完毕,西安开发过高端低密度项目曲江公馆的知名公司协和置业土地已经招拍挂过户,欲打造洛阳北区上清宫森林公园旁高端低密度大盘,将与西对面的鼎城双雄对峙,共同托起片区的高端大盘居住氛围!

310国道、红山乡凯瑞开发的八百余亩建设用地项目一期高层住宅梧桐里已经入市,二期将打造半山类别墅、低密度产品,期待凯瑞继新区国宝花园后,在城北继续打造洛阳一流的低密度产品。

由郑州知名企业和昌地产开发的华山北路以东、大路口村改造项目,开发用地888亩,项目以高层为主,将打造总建筑面积超过200万㎡的城北城市综合体,据悉,该公司已经拿下火车站区域的金谷园村改造地块,未来在洛阳楼市的地位不可小觑。

◎西线有战事 高端盘聚集

所谓西线,指高新区及以西地区,环绕周山森林公园及洛河南岸一线开发区域。近两年,随着洛阳西线城市建设、道路西扩的发展,瀛洲桥、凌波桥的建成通车,一批房地产开发项目应运而生,如早期的水木菁华、开元名郡,近期的美伦山水华府、京熙帝景、加州1885等项目。高新区原本与洛阳北线开发区域一样,属于中低端开发楼盘的沃土,多年来仅有中泰世纪花城被市场公认的高档楼盘一枝独秀。

下半年将有一批新盘上市,且规划档次是目前市场上的高端产品。京熙帝景二期大平层(150~300平方米)入市;香港城附近郑州地产三甲、在省会开发蓝钻(小区网 论坛)系列楼盘的正商置业目前正在进行200亩高档居住社区的施工图设计阶段,预计年底前亮相;凌波桥西的建业桂园已开始认购,一期低密度叠加、洋房计划于八月开盘;同地段的远见山水一期低密度叠加、洋房也已封顶待售;开元名郡东临的浙江绿城代建的龙海置业高层住宅项目已悄然开工,预计十月开盘,作为中国品质地产运营商绿城代建的项目,洛阳楼盘的品质档次将被重新改写,当然也会拉升洛阳的房价,据悉,项目高层开发成本为4700元/平方米。

◎高新区旧村改造项目集中上市

九都西路加州1885西邻名门地产50万平方米的名门盛世(小区网 论坛)项目一期十一前开盘。项目沿九都西路对面,同是名门开发的200亩低密度类别墅项目半山溪谷也会在年底前推出;中原康城开发的总建筑面积超过100万平方米、高新区三山村改造总规划已进入规划审批阶段,滹沱村、张村近四百亩地块也大部分拆迁完毕,尚不知哪家公司开发;路劲地产(原顺驰)在沉寂了几年之后,2013年1月31日,成功拍得国家高新区千亩大型商住地块。该地块北临华夏北路,东靠规划路,南抵规划中的丰润路,西达天中路,六一期间,项目借助郎咸平的报告会揭开面纱。未来西线楼盘,同北线一样,全面开花,有众多高端规划项目投放,将成为洛阳市场高端楼盘开发的重点区域,应了那句话“三十年河东、三十年河西”!

◎老城、瀍河区

高档楼盘突进

恒大绿洲的持续热销打破瀍河区无明星楼盘、高档楼盘的困局,对瀍河区的房价拉升起了不可估量的作用,但一直没有高档、规模楼盘跟进,使恒大绿洲难免有些寂寞之感,六月中旬,瀍河与洛河交汇处,350亩的百万平方米规模大盘君河湾一期全面入市认筹,售楼体验中心、景观水系样板区、洛河边的双拼别墅、高层住宅均已经封顶,给东区增添一个规模品质大盘,与恒大绿洲合演东区双雄会;君河湾东侧,启明南路汽车4S店南侧,临近洛浦公园、占地110亩、总建筑面积近40万平方米的地久艳阳天一期也已经封顶入市,目前售价在4300元/平方米左右,是目前想拥有洛浦水岸生活难得的经济实惠型楼盘。

老城区东西大街的改造春节前后出台的拆迁公告搅得满城风雨,预计待开发要到明年了;去年年中售楼部就开放的金业路以西、九都路以北占地200亩的祥瑞新城一期工程才做了三四层,预计十一开盘,作为老城区的主城区核心地块,临近洛浦,是个不错的居家生活地段;定鼎路立交桥北定鼎广场,一期外立面基本呈现,法式建筑风格品质感很突出,在老城区也是首屈一指的,目前均价6300元/平方米,这个价格同珠江路升龙城基本在一个价位,有些出乎预料,增凯地产作为本土早期开发商,经过十年的打磨,产品品质也趋于成熟,这两年有六盘联动在做,已成为本土企业中领头羊阵营(另有中弘、中迈亦是多盘联动)。

◎涧西区

供应不足得到缓解

武汉南路百万平方米的中弘卓越城一期20万平方米预计八月开盘,将大大缓解该区域楼盘供应不足的局面;升龙城开发进度有些缓慢,远不如升龙广场的开发及销售速度,六月中旬开出排房源,临河的均价开到8100元/平方米,比在售的美景阁、世纪华阳六期低了1000元/平方米左右。

◎西工区置业有了更多选择

瞿家屯城中村改造项目中迈上阳城,去年一年的时间就是拆迁、打通、竣工了立春路段,目前滨涧河的安置房建设已经出地坪,这个项目与涧河对岸的升龙城遥相呼应,作为西工区为数不多的最有价值的滨水开发地段,市场给予了更多的期待;百万平方米的升龙广场、天成一品后续新品将陆续入市;金谷园路区域中心位置四十万平方米的凌宇犀地十月前后将开盘,为西工主城区增加一个居住选择。

备受瞩目的丹尼斯开发的630余亩洛玻厂区改造地块东半区已经拆迁完毕,下半年肯定要开工建设,未来这里将建成最适合居住的大型社区,有丹尼斯大卖场前头开路,不愁不热卖!北部鼎城二期将面临一定的压力,应及时调整产品线策略,少规划高层,以低密度产品为主,占据市场主动!

◎滨水沿岸低密度项目入市

沿伊河东岸,从龙门东山新建成的龙门景区服务中心向北,规划的总占地一万多亩的玫瑰庄园、薰衣草庄园配送的地产开发项目,以低密度联排、叠加、洋房产品为主,十月前后将入市,如果伊滨新区整体建设速度跟不上,这些地产项目也不容易被市场接受,如果售价再不亲民,前途很难占卜,如项目一期市场定位按市区内六七千元高层价格能买品质叠加,或许还有生路!就看开发商能否做到“舍得”二字了,目前市场上已经有类似项目品质不错如香樟林,就是卖价老高,做得死去活来的,个中滋味只有开发商自己最清楚!还是学学大哥大恒大地产吧,什么市场下都能销售火热,不要面子、不怕同行戳心,玩的是真金白银的大量回款,洛阳恒大绿洲一期开盘当年,北京城郊大兴区恒大的联排产品入市才6000多元,而洛阳的四层洋房都卖到5400元了,结果恒大越滚越大,现金为王。恒大从来不怕降价,不怕丢面子,只要真心做好产品,客户会认可的,去年在很多项目都卖不动的时候,洛阳绿洲销售了16亿,位居市场,这点值得洛阳开发商学习,有了钱才市场尊重!

伊滨新区的开发一直盼望着碧桂园的进入能够带动市场转热,三千多亩地块位置老偏了,海港城再向东五六公里,基本进入偃师地头了,洛阳市区会有多少人去那儿购房居住呢,不过倒可以成为偃师人进入洛阳生活的桥头堡,以碧桂园的熟练操盘技巧,一期不必担心冷场,其有在四面都是庄稼地里做自己王国的成功案例。如果其项目热卖, 伊滨新区目前在售要死不活、嗷嗷待哺的楼盘也就有了“思春”的希望。

◎新区、经开区商业氛围持续发酵

新区建设区土地几乎开发殆尽,没有规模地块供应,高铁一线尚有几个地块在开发销售;新盘体育场环线的大曌国际五一前已开盘,雅香金陵旁、占据体育场绝佳优势配套资源的洛阳端大平层项目钓鱼台一号院,十一前后将会开盘,主力户型为400~600平方米的大平层,将把洛阳的高端居住标准与一线城市豪宅拉齐。

市政府喷泉旁的泉舜财富中心、正大国际广场目前的超高层建设已经拉开,今年还进入不了销售阶段,大商新玛特进驻的泉舜二十余万平方米的大卖场年底就要开业,将大大提升新区中心区域的商业氛围,恐怕周边的房价届时又要涨上几百。

经开区去年未来得及上市的项目,下半年将全部开工,二百亩的鼎盛国际已经开工,太康路上长厦门西两个项目建德华府、规划局三英置业地块土地已经平整、形象推广围墙已经圈起,进入开工序列;最值得期待的是上千亩、两万席的中移动洛阳呼叫中心,一直未启动开工程序,一旦它真实开工,两万席规模不打埋伏,将彻底激活经开区的商住氛围,但愿这一切不是一场空!

◎东南线伊滨新区

开发后劲乏力

伊滨新区开发有三四年了,至今还没有一个项目竣工,原有的海港城、申泰商会大厦、隆安东方明珠(小区网 论坛)等基本项目在建,去年新增上市的天明城,由其承建的行政副中心不知道到哪届政府能荣幸用上,今年春国家新一届政府就职报告中,李克强总理明确表示新一届政府任期内,各级政府不再上新的楼堂馆所项目,以倡导节俭廉洁的各级执政领导,如今比的谁是杨白劳,而不是以往比阔气的黄世仁,由此看来伊滨新区的超级宏伟、政府工程蓝图,不知啥时能建成兑现,会成为的洛阳梦吗?还真没准!

■ 结语

2013年下半年,洛阳楼市将掀起群雄逐鹿、厮杀比拼、品牌与实力较量,带有血腥味的序幕,尽管市场整体供量巨大,由于大量售价较高、低密度项目的入市,整体房价是不会下跌的。

另外2013年洛阳取消经适房的审批建设,以保障房、公租房解决低收入人群的过渡租赁居住,原本每年有近百万平方米交付的这部分购房大军,至少有二三十万平方米的需求将进入商品房购买序列,这对开发商来说是个好消息。

对于周边竞争激烈、资金缺乏的项目,团购风潮将会重新回荡,再死扛坐等涨价,面对巨大的新盘供量,就等着业内预计的明年下半年楼市步入又一轮低谷调控、死翘翘吧!

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