[摘要] 前年，随着郑州限购令的出台，郑州及外省市家庭只能在郑州市区购买一套商品房。于是，“一生一宅”这样多少带有点悲壮色彩的字眼开始在眼前跃动。调控政策一直没有放松，对于大部分购房者来说，如今购买一套以上房屋无疑是“不可能完成的任务”。
前年，随着郑州限购令的出台，郑州及外省市家庭只能在郑州市区购买一套商品房。于是，“一生一宅”这样多少带有点悲壮色彩的字眼开始在眼前跃动。调控政策一直没有放松，对于大部分购房者来说，如今购买一套以上房屋无疑是“不可能完成的任务”。不仅如此，二手房增值部分征收20%个人所得税，以及房产税征收范围扩大的呼声，在各种房产调控政策的综合作用下，买房、卖房、换房的成本都大幅上涨，使得持有一套房屋开始成为最合理的方式，“单房时代”已经到来。无论是刚需者，还是指望在通胀面前通过购置不动产来增值保值的投资者，都不可避免地要面对一个简单的选择——买还是不买。尽管众口难调，但我们还是希望，能通过我们浸淫这个行业多年的记者的专业视角，给大家(小区网论坛)点参考意见，供购买者在纠结中做出明智的选择。
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【攻略一】 过渡房？还是一步到位？
对于众多刚需、刚改一族来说，如果只让购买一套房他们宁愿“一步到位”。“在置业资金的预算上，肯定要量体裁衣，但考虑到以后的换房成本太高等问题，其实一步到位也是可以考虑的。”正在买房的小尚表示，本来父母让他先买一套四五十平米的户型过渡一下，等以后有条件再换大一点的。但是小尚觉得将来换房子不但来回折腾，而且还不知道要交多少税和手续费，不如使使劲一步到位。
专家建议：有些市民会在购房需求上领先三五年，考虑到将来政策、装修成本等选择一步到位。不过在郑州这不是主流，因为这部分人处于事业上升期，实际收入不允许。并且购房成本从70万元一下到90万元，对一般家庭还是很有压力的。为了买房牺牲生活水平，会影响将来的家庭幸福。因为买房支出过大，会大幅降低生活水准，使得家庭出现矛盾。刚需购买房产的目的是实现房产的居住功能实现个人和家庭的幸福感。若选择超出自己承受能力，则购房后生活质量会受到大幅度影响，意想不到的家庭矛盾和纠纷会因为经济问题而层出不穷。
“他们能够承受的总价、单价是有限的，我们把这类人群称为刚需。”专家表示，刚需置业首先要考虑的，是满足功能空间的需求，未来5-10年结婚生子等最基本的生活轨迹，因此，不建议刚需去购买主城区一二环的小房子。
【攻略二】 选择热点区域？还是远郊？
一些市民在购房的时候，会关注一些成交比较热门的区域。业内人士对此也表示认同，因为对于一手房来说，大开发商集中、开发规模大、片区开发速度快的区域，很容易吸引大量的品牌开发商入驻共同打造，未来人气预期好。就算当下的配套还不够充足，但是这种区域的成熟速度非常快，配套会自动成熟。
专家建议：“舍弃方向，不舍弃热门片区。”刚需一族一般资金不太充裕，一步到位不合适，因此需要购买过渡房。这些区域的过渡房可以“瞬间”变现，更快达到改善的目标。此外一些学校周边也是热门区域，因为首次改善的群体很多是三十岁出头，孩子开始上学，因此更青睐周边有学校的楼盘。
作为普通打工一族，生活瞬间就可能发生变化，比如你现在在城南上班，会选择在城南买房，但是交房的时候，或许你就换工作了，跑到城西上班了。“面对这种生活状态，方向并不是最重要的，它是可以舍弃的，不能舍弃的是，你买得再远，也要选择一个好板块。”
大开发商集中，开发规模大，有大量的土地供应，片区开发速度快的区域，其自身的气场非常强。不要怕远，距离的远近并不能说明区域未来的成熟速度，有时反而是近的地方还不如远的地方成熟速度快。
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【攻略三】 品质和交通，都是基本要素
工作交通的便利性、生活购物的便利性、子女教育的便利性、休闲娱乐医疗卫生的便利性，都是单房时代的几个基本要素，购房者可以根据自己的自备资金筛选目标区域，在目标购房区域挑选中意的社区，在中意的社区中甄选合适的房产。选房过程中注意的事项按照上述的一些要素分轻重缓急，范围从大到小最后锁定。
专家建议：在控制总价的情况下，买在三环外或将成为刚需置业的常态。在这种情况下，多名业内人士建议，购买交通便捷的房子，如果是地铁物业更好。中成房业的赵亮就建议，在房屋所处的区域方面，更多要考虑交通的便捷性，比如目前主流的交通动线，以及地铁沿线的物业，会更加值得关注。在房屋所处的区域方面，更多要考虑交通的便捷性，比如目前主流的交通动线，以及地铁沿线的物业，会更加值得关注，而且增值潜力巨大。
交房后，尤其是进入二手房交易市场后，即使是同一个片区，不同的楼盘也会有不同的表现。因此，在同等条件下，品质为王。如何看房屋的品质呢，可以考量的方面很多，比如同一个面积段的房子，它各个房间的室内空间尺寸如何，是否舒适；赠送空间是否好用；园林做得如何；小区物管的水平；以及楼间距，人口密度；外立面所使用的材料；公共空间的打造如何等，都是构成小区品质的重要元素，购房者应该仔细挑选。
【攻略四】 选小三居户型，不用再换房
在换房成本增加的情况下，刚需购房应该遵循这样一个原则，按需求购买。只不过以前的刚需客群，更多是按现实需求进行购买，而现在更多要考虑的是未来家庭结构的变化所带来的新需求，也就是有需求前置的概念。所以在户型上，还是更多要考虑三房。如果是首次置业者，同样90平方米的户型，选三房肯定比选两房更明智，因为多出一间房，可能至少保证你5年之内不用换房。
专家建议：多名业内资深人士不约而同提到了三房的概念。在换房成本增加的情况下，刚需购房应该遵循这样一个原则，按需求购买。只不过以前的刚需客群，更多是按现实需求进行购买，而现在更多要考虑的是未来家庭结构的变化所带来的新需求，也就是有需求前置的概念。所以在户型上，还是更多要考虑三房。在房屋品质和小区环境方面，更多要考虑舒适度。如果是婚房，或者考虑未来5-10年结婚生子，还有老人来住，那么应该购买3房，如果是单身人士，想再打拼几年，那么也建议至少考虑二居室。
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调控以来，在严厉的限购背景下，市场需求结构发生了深刻转变，一直以来刚需、改善、高端三足鼎立的市场格局被彻底打破，投资投机性需求大为减弱，甚至淡出舞台，而刚需则成为市场当仁不让的主角。刚需为王，开发商也开始为刚需而变，纵观如今的房地产市场，无论是建业、正商、鑫苑、美景、升龙等知名房企，还是众多的中小开发商，都纷纷将刚需户型作为主打产品，以迎合刚需客群。
然而，2013年或许是个特殊的年份，虽然刚需仍是市场屹立不动的主流，但是目前刚需市场的热销与去年“以价换量”的热销形势已经有明显区别，从目前市场上的热销楼盘来看，在满足功能性需求的基础上，越来越多的开发商在产品上不断地进行品质升级，以带给刚需群体更加舒适的居住新感受。
品质升级 房企打造全新产品线
“2013年，刚需产品的竞争将进入白热化，开发商只有不断促进产品优化升级，努力提高产品品质和产品附加值才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。”竞合地产董事长王东表示，从目前的市场热销产品来看，调控以来流行的“小三房”、“多变功能房”在今年依然有极大的市场空间，同时，除了价格以外，购房者越来越注重产品品质及居住舒适度，单一的价格促销方式已经不足以打动消费者，对于开发商来说，更需要把精力放在项目综合素质的打造上。
绿都地产营销中心总经理宋冰告诉记者，公司通过对不同结构家庭生活的深入研究，对刚需客群居住习惯进行深入解析，深入开展户型优化升级，研发全新产品系，公司目前推出的绿都·丹石街区，就是以升级城市居住理想为目标的品质刚需类楼盘。
正商地产营销中心总监赵春华表示，目前正商在郑州的住宅项目多数为刚需产品，刚需产品总供应量近100万平方米，户型区间从40平方米到130平方米。以即将上市的正商明钻沁园产品为例，87平方米的全明两房产品就展现了超强的创新力，两个卧室和客厅窗户全都南向。
同时，位于高新区的谦祥万和城，主打产品为70-140平方米超值户型。在户型设计上秉承零空间浪费的原则，创新N+1户型，赠送入户花园、内庭院。
细分市场 高端产品积极刚需化
产品和市场的全面竞争，导致刚需住宅产品不断提升，一些高端楼盘也开始大力推进产品刚需化发展。3月23日，花园路北段天地湾三期90平方米一梯两户洋房开盘，突破以往以大户型为主导的格局，推出90平方米的两房户型，为刚需群体提供了在该项目置业的可能性。无独有偶，郑东清水苑4月份也推出了86-163㎡刚需面积段湖景洋房产品。
高端产品刚需化的另一个表现是，高端华宅的积极刚需化。调控以来，郑州楼市出现了一批配套好、产品品质高的高端刚需化产品，并引发了高品质刚需产品的销售热潮。普罗旺世的“年轻礼物”波特兰项目，主打产品为85~119平方米三房，2012年6月开盘以来，取得了不错的销售成绩，2013年，项目根据市场定位，即将推出波特兰青粹版72㎡新品，首付仅6.5万即可入住普罗旺世大社区，从公园到商业、教育，全方面享受最成熟的大城配套。位于中州大道与东风路交会处的非常国际(小区网论坛)，面积区间87-140平方米，项目上市以来，就吸引了众多改善性刚需的关注和热捧，让刚需置业群体在更合理的总价范围内，能买到更高实用率、功能更齐全的住宅。
无论是城区华宅的刚需化还是郊区低迷产品刚需化，都是市场规律和理性需求的结果。竞
合地产董事长王东认为，目前的房地产市场已开始走入客户争夺和产品细分的新阶段，由于目前市场客群主要以刚需为主，开发商为了争取这部分客户，在保持项目高品质的前提下，将户型做小、总价做低，在保证市场销量的同时也保证了房地产企业的利润。
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