[摘要] 房天下五一特别奉献，五一小长假郑州买房攻略。国家统计局公布的3月70个大中城市房价指数显示，房价上涨幅度和范围成继续扩大的趋势，70个大中城市当中，环比上涨的城市高达68个，只有2个没有涨，同比上涨城市也达到了67个，专家们预测这样的回升态势还将持续。
房天下2013年4月26日报道 近日，国家统计局公布的3月70个大中城市房价指数显示，房价上涨幅度和范围成继续扩大的趋势，70个大中城市当中，环比上涨的城市高达68个，同比上涨城市也达到了67个，专家们预测这样的回升态势还将持续。
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4月初，各地国五条地方细则纷纷落地，虽然大部分城市只是公布了2013年房价调控目标，但是对于一些严格执行调控政策的城市来说，政策的影响已经初显，分析人士更是认为二手房交易20%个税将是未来房价上涨的推手，虽然目前郑州20%个税政策并未推出，但一季度郑州房价同比上涨是不争的事实，趁着这个五一小长假，一起来郑州淘房吧，房天下五一特别奉献，五一小长假郑州买房攻略全解读。
买房前的心理准备
1.对楼盘价格作好心理准备
目前郑州楼市房价相对平稳，但也不排除小范围的波动。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少，根据该总价，您可以换算出您有能力购买的房屋的均价和面积，并产生相应的组合方式。
其次，对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后。这也要从两个方面来进行判断。
(1)如果是自住，应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑，在同一水平线上，再优先考虑地段、配套设施、区域未来发展远景等影响房价的因素。
(2)如果是投资或自住兼投资，建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时，由于目前国家的政策偏向为限制房产投资行为，因此，在购置新房前对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内，主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。
最后，楼盘价格受外部因素影响较大，虽然目前郑州房价呈上涨态势，但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此，消费者购房前一定要端正心态。
2、对购房区域作好心理准备
通过步的价格准备之后，您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据郑州市情，购房区域从大体上可以分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层，社区规模较小，价格高。近郊区配套有待完善，但社区规模大，价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您，可以从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断，也可以到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说，如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变，应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况，包括公共交通体系、路况和长短。如果有小孩，教育设施也应该考虑到位。
3、对自己的偿贷能力做好心理准备
如果您准备一次性付款，那么还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款，就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出，这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时，由于增加了贷款的支出，不可避免会对之前的财务计划产生影响，因此，在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划，以免购置房屋后对日常生活产生影响。
据财务专家建议，住房贷款占家庭总收入的30%以下，否则会影响生活品质。
4、对购房风险做好心理准备
由于目前的法制尚不健全，房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程，在这个过程中，购房者自然要承担一定的风险，而这种购房风险在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因为目前开发商销售的房屋多数都属于期房，购房者只能凭借销售人员的介绍、一块地和设计图纸来决定是否购买。因此，购房过程中可能会存在广告欺诈、销售手续不全、房屋质量存在问题、面积不符、开发商违反合同、违反规划等情况。
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一：作好规划，切勿花钱受累
首先，明确购房目的，工作，居住，还是投资？其次，明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。买总价多少钱的房子？面积要多大？打算向银行借多少钱？月供可以承受多少？打算供多少年？这些都是在选房前必须共同做好的功课。
量力而行，明智计划，切勿用尽积蓄还负债累累； 选择合适的还款方式；
二：明确目标，耐心选房
选房时应注意：如果是夫妻买房，应综合考虑夫妻双方的工作地址，购房地段的选择中应尽量满足双方上班的顺畅程度； 查阅相关资料了解选定区域的城市规划以及房产增值潜力，尤其是未来的交通规划一定要慎重考察； 向身边专业人士或专业顾问机构咨询区域相关信息； 通过各种途径了解选定区域正在销售的房产项目或即将上市销售的房产项目； 电话咨询选定项目的价格、具体位置、户型等信息，做好各选定项目之间的对比，选定目标项目；
三，实地考察
实地考察是购房中最为重要的一环。在这一环节中要注意：不要一味相信售楼人员提供的信息，一定要做到眼见为实。例如：到公交站、地铁站的距离要亲自步行测量； 如果自己拥有私车，一定要对自家车路线进行实地勘测； 选中的楼盘为主体结构已经完工的项目；
四，签订认购书
经过了实地考察，确定自己准备购买的楼盘，不要当天就急于签订认购书，千万先回家冷静分析，多咨询一下身边的专业人士再作出购买决定。签订认购书的同时要保留好购房过程中项目销售人员提供的一切书面资料，包括楼书、报纸广告等信息。
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购房合同签订要仔细
在选好自己心目中的房源之后，如果是全款买房，程序就简单许多了，基本上在确保买卖合同上没有问题之后，签字按手印即可。
关于购房合同，大多数购房者都是“不专业”的，也很难在短时间内专业，长达数十也的购房合同往往在交了定金之后，付首付款时才能看到，那时所有条款基本上是板上钉钉，开发商所拟的合同除房号、户型、面积之外，其余的每一位购房者的都是一样的，对于购房者而言，几乎不可能跟开发商签订有针对性的合同。
据记者了解，不少购房者在签订购房合同时根本来没细看过合同的相关条款，仅仅只是在置业顾问的指引下看了几个“重要”的地方，然后全程签字按手印2、30个。一阵手酸过后，合同就宣告签订完毕。在此，记者提醒广大购房者，在购房之前一定要尽可能多的，全面的了解房源信息。如产权是70年住宅还是40年商业、公摊多少、物业费多少、水电气如何收费、是否送面积、交房时间等等。
对于大多数购房者而言，都会选择贷款买房，如果选择贷款买房，则还需要办理相关证明与手续，如果采用公积金贷款，则相关才手续则要更多一些。全款购房这需要相当的财力，建议大家(小区网论坛)根据自己的实际情况量力而行。下面，记者将详细解读商业贷款买到与公积金贷款买房的相关流程。
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办理住房贷款，可以选择纯商业贷款，公积金贷款或者商业与公积金混合贷款。 办理任何一种贷款都需要有良好的信用记录，一帮情况下，纯商业贷款不良记录不能超过3次，公积金贷款则不能有不良记录。在这里记者也要提醒广大打算按揭买房的购房者，平时一定要记得按时还信用卡，以免留下不良记录，影响后期买房的贷款。
办理贷款需要准备的资料与证件较多，通常置业顾问与银行办理贷款人员会列表资料清单，购房者只要照单准备即可。办理贷款相关手续与签订购房合同，一般在缴纳定金一周内进行，因此购房者有充分的时间去准备相关资料。
选择何种贷款方式，贷多少年，则要根据自己的实际情况进行综合评估，通常情况下，月供不超过收入的50%的情况下，都能顺利办下贷款。
商业贷款流程
个人住房商业性贷款，又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。(抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式)。
住房商业性贷款应该准备的资料：
以下列举了中国建设银行关于个人住房商业贷款要求提交的材料。各个银行的规定都大同小异，购房者在申请贷款时应当参照贷款银行的具体规定：
1、个人住房借款申请书。
2、身份证件复印件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国内地有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件)。
3、经办银行认可的有关部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料。
4、合法的购买(大修)住房合同、协议及相关批准文件。
5、抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款银行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书。
6、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。
7、建设银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券。
8、借款人用于购买(大修)住房的自筹资金的有关证明。
9、房屋销(预)售许可证或楼盘的房地产权证(现房)。
10、如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等。
11、贷款银行规定的其他文件和资料。
按揭贷款流程:
1、借款人填写《借款申请书》并提供必须的资料;
2、贷款行对借款人的资信状况和资料进行审查，在三周内正式答复申请人;
3、贷款行同意贷款的，借贷双方签订借款合同。并视贷款担保方式，同时签订抵押合同或质押合同、保证合同;
4、根据国家和当地的法律法规，以及建设银行的规定，办理房产保险、抵押登记或合同公证等手续;贷款行按照合同约定发放贷款。
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〈1〉什么是住房公积金贷款：
缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人;准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。
〈2〉郑州住房公积金贷款条件：
1、有稳定的经济收入，信誉良好，有偿还贷款本息的能力；
2、申请贷款前已连续、按期足额缴存公积金6个月以上；
3、有一定比例的首付款，首付款为所购房产合同总价减去贷款金额；
4、借款人及配偶没有尚未还清的公积金贷款或数额较大的其它债务；
5、同意提供住房公积金管理中心认可的还款保证方式；
6、具有有效的身份证明。
郑州市住房公积金贷款程序
1、排号办理住房公积金贷款手续；
2、借款人与担保公司办理担保、抵押手续；
3、借款人与银行签订借据、委托扣款协议；
4、担保公司通知借款人领取《委托贷款合同》、《抵押合同》。
住房公积金贷款比例
二手房为购房面积小于144㎡（含）的，贷款金额不超过成交价的70%，并且同时不超过房屋评估价的70%；大于144㎡的，贷款金额不超过成交价的60%，并且同时不超过房屋评估价的60%。 而新房则是购房面积小于144㎡（含）的，贷款金额不超过成交价的80%。
住房公积金贷款年限
最长不能超过30年，但二手房贷款年限仍然有一些限制。比如，借款人年龄与申请贷款期限加在一起，不能超过其法定退休年龄（高级专业技术人员可延长5年)；二手房房龄超过15年的（房龄的确认以房产证所附图纸标注的建成年份为准），房龄加贷款期限不能超过30年。
能申请住房公积金贷款购买对象
除了购买商品住房、经济适用房、限价商品房能申请公积金贷款外，单位集资建房、单位所建经济适用住房及政府列入旧城改造计划的住房改造项目，在所建房屋主体封顶后，也能申请公积金贷款。
郑州住房公积金贷款所需资料
1、借款人身份证复印件3份、借款人配偶身份证复印件2份；如果有共有人，同时提供共有人身份证复印件3份。
2、借款人、配偶及共有人（如果有共有人）户口本复印件各2份。
3、借款人及配偶收入证明原件各2份。
4、借款人结（离）婚证复印件2份。
5、《商品房买卖合同》原件3份；《合同信息备案摘要》复印件2份。
6、首付款发票原件及复印件2份。
7、《房屋预告登记证明》复印件2份（购高新区、经济技术开发区房产除外）。
8、《国有土地使用证》(全部)复印件1份。
9、《商品房预售许可证》(带附图)复印件1份。
10、借款人用于还款的银行帐号。
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1、在省内其他住房公积金管理机构缴存住房公积金的职工，在郑州申请住房公积金贷款的，住房公积金须缴至申请前一个月。
2、贷款申请人的配偶在其他住房公积金管理机构缴存住房公积金或其所在单位未建立住房公积金制度的，须提供其他住房公积金管理机构出具的本人未贷款证明或其单位出具的未建立住房公积金制度证明。
3、贷款申请人婚姻状况为离异的，应提供。由法院调解或判决离婚的，提供“民事调解书”或“民事判决书”。并提供原配偶的身份证号码或相关证明（原结婚证或原婚姻登记机关证明）。
4、单位集资建房、经济适用住房及政府列入旧城改造计划的住房改造项目，在所建房屋主体封顶后，可以受理购房职工的住房公积金贷款申请，但贷款申请人所在单位必须为贷款申请人向担保公司提供阶段性担保或以贷款申请人提供的其他房产作为抵押。
5、购买普通商品住房，《商品房买卖合同》中注明是经济适用住房、限价商品房的，成套及非成套住宅均可办理住房公积金贷款。
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在办理好购房合同、住房贷款之后，对于购房者来说，是等待或长或短的交房日期。
收房步，资料验证
1月上旬，小张终于收到了开发商寄来的交房通知书，她终于等来了她的交房日。1月中旬的某一天，她按照交房通知书的说明，带上了身份证原件、身份证复印件、购房合同原件、购房发票、交房通知书原件、一张一寸彩照来到了交房现场。其实，准备工作还包括算账、打印交房攻略。但最后发现账开发商已经帮你算好，交房攻略根本没用。
在交房的现场，设置了专门的咨询台用以资料验证，进入正式交房程序以前，首先需要验证资料带得是否齐全，资料齐全则进入进入收房通道。如果证件、资料不齐，则需不齐证件与资料。
收房第二步，换发票缴物业费 房款多退少补
收房现场，共开设了10余交房通道，每一个通道有专人服务，收齐资料，验证过后，则将首付发票、贷款发票更换成总房款的发票。
总房款则按照实际测算的面积多退少补，据开发商说，是由某国家认证的第三方机构测算的最终面积，到小数点2位，不管你信不信，总之你必须要信。小张在交房中就退了3000余元的房款，有点小喜悦，除去缴纳的三个月物业费，共退款2800多，足够买个三门的冰箱了。可是，按照交钱容易退钱难的惯例，这2800多块，要在半个月后才能到账。按照小张的话说，开发商可以帮业主做到很省心，面积帮测量，退款打账上，还免得你验房时一不小心遗失现金，可以让你安安心心的验房拿钥匙。交房当天就遗失钥匙、遗失合同的可是大有人在，好在都有迹可循，开发商也会联系到失主原物奉还。
整个换发票、缴费、退款的过程不会超过10，原本准备好的交房说辞，你会发现，完全用不上，一切就如同签购房合同时按手印一样，按部就班就足够了。
第三步，验房 签收
小问题要盯牢 大问题不签收
在换发票、缴费、退款这些柜台服务完成之后，就是验房了，开发商准备好的验房师，拿着将属于你的一大串钥匙，从门禁卡、信息、奶箱，再到入户门，各种门给你开上一遍。顺利的话，10之类就帮看完你家的门窗、地标、墙体、带装修的还包括水电、地板、卫生间、花洒、抽油烟机等等。一不留神，没有发现大问题，立马让你签字验收。小张表示，当时她家问题不大，只有两个小问题，就报修然后签字验收了，自己原本打印了20页的验房攻略，完全没有派上用场。
验房没有纠结的，那么你就是幸运的。据记者了解，郑州某楼盘，11月交房，半数业主拒绝签收，房屋质量问题成为任何一个楼盘都不可避免的问题，成为任何一个业主都会遇到的问题，只是问题有大有小，有的解决起来容易，有的解决起来难度大，甚至有的不予解决。
另有一业主收房时，地面地砖破裂、天花板有漏水痕迹、门窗有松动、墙体、地面有坑等等10几项明显的问题，该业主一怒之下拒绝签字验收，工程负责人立马派人进行整改，20多个人在一天里进进出出，10多个问题解决得之剩下三个，遇到这样的物业算是给力的。
相比之下，小李夫妻算是比较悲剧了，交房当天，地面就是几个大坑，光是补好地板阴干水泥就花掉半个多月，让已有身孕的小李夫人郁闷不已。
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