[摘要] 近几年，郑州写字楼市场发展迅速，一些新的变化也随之发生，用一句时髦点的话说就是，变得“高富帅”了。
房地产调控日趋严厉，让住宅市场一冷再冷，尤其是各种限购、限贷的政策，迫使房企和投资者将目光转向了商业地产。而在商铺热销之后，写字楼又在房地产领域掀起了新一轮投资高潮。伴随着写字楼租金的不断上涨，买家的投资心理也越发成熟起来，他们对售价并不是十分敏感，具有良好投资前景的“高富帅”写字楼是他们的最爱。
●多元化写字楼傍上“高富帅”
近几年，郑州写字楼市场发展迅速，一些新的变化也随之发生，用一句时髦点的话说就是，变得“高富帅”了。
区域发展多点开花。写字楼本身的发展要依托区域经济的快速发展，目前郑州各区域都非常关注楼宇经济的发展，写字楼热点区域已经多点开花，成为郑州城市经济不断发展的缩影。
在未来几年间，随着大郑州都市区建设的逐步推进，新客运东站区域、金水东路政务区、经开区、二七新城、高新区、中原区等将建设多个国际化标准的写字楼综合体项目，这些新兴板块将与原有的CBD商圈、经三路农业路办公区等连接成面，并形成有力的推进力。未来的“面”也将成为一个巨大的辐射源，快速向外扩张。
高端项目不断涌现。绿地中心·千玺广场这个具地标意义的写字楼面市，无疑带动了整个郑州写字楼市场的发展，提升了整个市场的经营档次。之后随着建业·总部港、绿地·中央广场、美盛中心、升龙广场、东方国际广场、建正中心等一批核心位置写字楼的先后入市，郑州写字楼整体市场更加凸显其高端属性。
市场细分趋势明显。“所谓写字楼细分化的问题，应该将其置身于项目所处的市场中进行总体评价和分析，而不是单纯地就项目产品一项进行研讨。市场的成熟阶段、经济发展水平、客户需求的特质以及区域市场的特点等因素都会影响到写字楼的产品特质。”河南楷林置业营销负责人张彦欣在谈到写字楼细分化问题时这样表示。
绿色生态是新方向。目前在中国内地，超过99%的高品质绿色建筑都是由LEED认证。“LEED认证”是美国绿色建筑协会（USGBC）推出的衡量建筑可持续性的标准认证体系，将通过评估的建筑分为铂金、金、银和认证4个级别，以反映建筑的绿色水平。
目前，郑州市场也出现了LEED认证的写字楼项目，以楷林IFC、美盛中心为代表的郑州写字楼正逐渐与世界接轨，并对省会办公市场产生划时代意义。
●看租金买家投资不比售价
作为商业地产项目中历史比较长的写字楼，2012年以来，受到了投资者的追捧，呈现出“量价”齐升的局面。SOHO中国董事长潘石屹表示：“仅从租金这个指标来看，如果公寓和住宅是3%的话，商业地产至少是6%.”而作为商业地产主力的写字楼，其投资更是高达6%~8%.
目前，买家的心理也悄然变化，价格并不是因素，更多人看重项目的发展潜力。
郑州目前写字楼热点主要集中在两个区域，呈现两种发展态势。一种是以CBD为中心的环形办公区域，另外一种就是沿金水路的“带形”办公区以及另外一些散点类型写字楼。CBD写字楼圈发展，主要依托城市发展导向和高端写字楼的热点区域。金水路一带则主要依靠政府机关、便利的交通条件、区域配套逐渐成熟、商业氛围日渐浓厚等，实现迅猛发展。
从单价上看，成交比例的精装SOHO类产品单价水平整体偏低，集中于6000~8000元/㎡的区间内。郑东新区写字楼价格遥遥领先于其他区域；除曼哈顿金融中心外，老城区的在售写字楼价格普遍在12000元/㎡以下，整体价格高于12000元/㎡的写字楼项目几乎全部位于郑东新区；位于CBD会展中心旁的绿地·千玺广场、位于郑东新区省政府预留地对面的行署国际广场写字楼，均达到30000元/㎡以上。
与投资型客户相比，自用型买家对写字楼的销售价格并不敏感，而对地段、硬件配套、软件服务等条件则格外挑剔。
黄先生所在的公司入手了一整层的写字楼物业。“有些项目单价可能还会低上千元，但我买写字楼是为了自用，更看重规划设计、写字楼配置、车位比、商业配套、物业管理等，选择一个好的写字楼，不仅有助于提升公司形象，而且潜力也更大”.
一位资深商业地产人士分析，目前写字楼市场投资呈现明显变化，买家的投资心理更加成熟，主要看重的是物业的长期发展潜力。投资增长最明显的成熟区域楼盘经常出现一个盘源多个租客争抢的局面，成熟商圈内部及周边优质写字楼物业需求量大，租金在商家及投资者的追捧下水涨船高。
●一个公式算好投资
业内人士认为，投资纯写字楼前景看好，而后期改造的写字楼（如由住宅改装而成）回报不高。而投资任何商业房产，其所处地段因素都是至关重要的。因其增值的主要来源是土地的增值，故投资写字楼选择地段一定要看准。换言之，是否位于城市的主中心区，是衡量其是否具有投资价值的要素。
当然，其档次和品质以及物业也很重要。就拿档次来说，个人投资写字楼，是要瞄准客户群来投资。而企业选择写字楼办公，则往往是为了提升其形象。
在投资写字楼前，一定要注意其交通的便利程度、停车场是否合理、电梯质量与配置状况、结构布局是否合理、采光通风是否良好等。如其地处偏远交通不便，或交通拥挤，则不适合投资。同时，还应注意其周边自然景观及楼层小花园、绿化方面。
而作为中小业主，投资写字楼首先要保证自身资金的安全；其次，要让自身财富增值；再次，要让财富获得较好的稳定。有了这三个目标和要求，那么，核算一个写字楼的“投资”显得尤为重要。
写字楼投资的多少，是投资者投资盈亏的重要衡量指标。投资回报一般在6%~12%,如果现在低于6%,但是项目的潜力很大，也可以考虑。此外，还需要考虑到写字楼的潜力，市中心有些写字楼目前投资不高，但是因为地段好，有很大的增值空间，所以需要综合考量。
怎样计算写字楼年呢？根据国际专业理财公司的计算原则，年=（每㎡的租金÷每㎡的售价）×12个月。如果目标写字楼年达到8%~10%,则具备投资价值，超过10%的年，则属上乘产品，不要错过。
来源：东方今报
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
