[摘要] “新国五条”的“驾到”给住宅市场带来了一股强劲的调控冷风。较大的“受限”程度让越来越多的人将目光投向了受影响较小的商业地产市场。一直处于高库存压力下的郑州商业地产此次能否“扬眉吐气”？
“新国五条”的“驾到”给住宅市场带来了一股强劲的调控冷风。较大的“受限”程度让越来越多的人将目光投向了受影响较小的商业地产市场。一直处于高库存压力下的郑州商业地产此次能否“扬眉吐气”？同策河南研展部数据显示，2013 年至今郑州市商业市场供求比不断降低，市场供求比开始趋向平稳，但库存依然较大。
郑州商业地产遍地开花
郑州写字楼项目发展迅猛，首先受益于郑东新区CBD的开发，2005-2008年，批CBD的商业地产上市销售时，平均售价不过四五千元，而且卖得并不好。但是随着东区环境的逐渐改善，加上配套设施的完备，CBD的写字楼价格开始涨起来并变得紧俏，无论是开发商还是投资者，都看到了郑东新区的潜力，但是，这个时候，CBD已经无地可拿。
紧接着高铁站规划的实施，让不少开发商重新看到希望，而政府在这时也推出了大量紧邻高铁站的土地，开发商一窝蜂开始拍地、上项目。记者从相关部门了解到，目前郑州高铁商圈3公里半径内，已经布局了百万平方米的商业地产项目，包括升龙、绿地在内的诸多开发商在此布局了数十个项目。随着郑州批发市场的整体外迁、多个城中村改造项目的落地、二七新城的改造等，一座座城市综合体项目正在拔地而起，这其中至少有40%属于商业地产。
深圳泰辰地产提供的数据显示，郑东新区目前在售写字楼28个，2013年将入市项目13个，体量约191万平方米，区域内潜在项目至少15个，多集中在高铁片区及龙湖副CBD、龙子湖大学城区域，且多为商务金融用地，总体量约270.89万平方米。
据同策河南研展部数据显示，2012年下半年郑州市商业市场供求比居高不下，郑州市商业市场库存量不断积累，虽说2013年至今供求比有所降低，但库存依然较大。
御智商业地产曾做过郑州商业地产的市场调研，以郑州西区（北至北三环，南至南水北调，东至大学路，西至西三环）为例，已营业商业体量达114.5万平米，购物中心体量在80万平方米左右，加上未统计的区域小型商业体或社区型综合商业，实际上西区已营业商业面积达135万平方米。
随着万达、宝龙、锦艺、升龙等这些国内首屈一指的商业地产龙头企业开始密集进驻中原区，据统计，西区目前在建商业项目总体量已达161.3万平米，其中有升龙国际、升龙城、锦艺城、中原新城这些超大体量的商业项目。这些项目建成以后，西区商业的总体量将超过320万平米。
而根据商品零售面积人均需求量2.6平米每人计算，西区以桐柏路建设路为中心，半径5公里范围人口为741201，由此计算，零售商业面积需求为192.7万平方米。
“这其中还有一个催化剂，就是政府政策的导向，也就是住宅限购，把开发商赶上了商业地产的独木桥。”河南地产商会联合有限公司总经理、河南房地产业商会秘书长赵进京表示。
竞合地产董事长王东也表示：“确实，一年前，被房地产宏观调控逼到‘墙角’的各大开发商纷纷向商业地产转型，目前，几乎郑州所有知名的开发商都有商业项目，比如建业、升龙、锦艺、东方鼎盛、万达等，短期释放的供应量十分庞大。然而这仅仅是一个开始。未来一段时期内，二七新区开建、石武高铁开通、龙湖注水，将会引发郑州新一轮的写字楼投资热潮。”
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商业微投资时代悄然而至 公寓类产品渐流行
住宅市场层层被“调”，郑州写字楼市场又面临巨大库存压力，投资成本相对较高，风险较大，在此情形下，郑州投资客心态是怎样的呢？
日前，房天下记者对此展开调查。在一家房地产公司任高管的林先生分享了自己的投资经，他表示，近年来，郑州商业地产供应量一直较大，消化压力一直存在。对于刚需当道的郑州，自己更想投资住宅市场，无奈目前政策越来越严厉，而他最终选择了东区高铁站旁某酒店式公寓进行了投资。“多余的资金肯定不能闲置，投资酒店式公寓更为安全。”
记者走访郑州某区位较好的酒店式公寓也得知，在写字楼市场仍然较为低迷的3月份，该盘当月去库存60%，该项目销售经理向记者表示，“酒店式公寓产品投资成本低，更安全，近段时间以来特别受投资者青睐，照当前形势4月可清盘！”
结合上述来自市场一线的声音，我们可以看到，“微投资”时代正悄然而至。而就产品方面来看，如今在郑州市场上那些户型精巧、总价仅几十万的公寓类产品（LOFT）渐渐地在商用物业大家(小区网论坛)庭中“走红”，并拥有了不少的粉丝，成为了一匹黑马，十分抢眼。
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