[摘要] “老有所终”并不是新词。年轻时为家庭、事业而奔劳，无暇享受生活；结婚后为了子女读书、上班方便、照顾父母，一直驻守在并不满意的住区……奉献了大半辈子，当退休的时刻来临，老人们似乎才到了该真正享受生活的时候，才发现自己无地方养老。
“老有所终”并不是新词。年轻时为家庭、事业而奔劳，无暇享受生活；结婚后为了子女读书、上班方便、照顾父母，一直驻守在并不满意的住区……奉献了大半辈子，当退休的时刻来临，老人们似乎才到了该真正享受生活的时候，才发现自己无地方养老。
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其实，自孔子最初提出“老有所终”以来，数千年过去，这一理想仍未真正实现。在城市，人床矛盾日益突出，为找一个养老院床位常常需要等待数月，有些豪华养老院动辄每月收取数千元，个别养老院还收取高达百万元的会员费……老人们或“住不上”养老院，或“住不起”养老院。而在农村，土地养老已难以为继。
老年型社会似乎只在最近几年“突然”到来，人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化、部分老人失能化等“四化”叠加引发的养老、医疗、照料、服务、精神慰藉等需求也越来越突出。“421”的家庭结构，养老护理服务和老年医疗等“短缺”，已让相当数量的中青年人不堪养老重负。而那些在本该含饴弄孙年岁的老人，如果还要为求一个理想的栖身之所而奔波，人们难免由此惧老、怕老、恐老。
无论是居家养老，还是社区养老，都需要社会实体来运作和提供服务。但目前尚未有成规模的服务商介入，服务能力薄弱，布局过于零散，辐射范围大多囿于一两个社区，服务的老年人多则百人、少则数十人，经济上缺乏规模效益，导致服务价格较高，老年人承受不起，无法扩大市场范围。对于服务商来说，收入不足以弥补成本，亏损经营，难以长久发展。
如此落魄之状，未来，我们能去哪里养老？
持续的调控为中国的房地产催生出了各式各样的概念，比如旅游地产、教育地产、养老地产等。万科养老地产试水之作余音未绝，就有保利、首创置业、绿城、远洋、富力地产龙头企业等不断试水养老地产。据不完全统计，目前已有超过25%的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。养老地产已然成为当今鲜的话题及讨论热点。
超八成老人选择居家养老
近期，老龄工作委员会办公室发布了人口数据显示，截至2011年年末，60岁及以上的老年人口已达1.85亿，占人口比重的14%，与2010年第六次人口普查相比，上升了0.4个百分点，中国也成为世界上一个老龄化人口达到1亿以上的国家。
老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。然而，截至2010年，我国养老机构仅4万多个。2011年年底，各类养老机构的养老床位315万张，床位数仅占老年人总数的1.77%。如此现状，已经有人开始担忧：未来会不会老无所依？未来会不会居无定所？
在中国传统居住文化的影响下，大部分老年人更愿意与子女共同居住或邻近子女独自居住，85%的老人仍选择晚年在家居住，只有近7%的老人表示愿意入住养老机构。在代独生子女逐渐进入生育年龄的今天，“421家庭”（4位老人、1对夫妇、1个孩子）结构正在成为社会痛点，赡养老人的压力进一步加大。“空巢老人”在各大城市平均比例已达30%以上，个别大中城市甚至已超过50%。这对于中国传统的家庭养老方式提出了严峻挑战。背负住房、教育、医疗等重担的“421家庭”，面对2个人照顾4位老人的无奈，已经感到力不从心。
可以看出，在可预见的未来几十年中，我国社会将需要承担沉重的养老压力。而与此相对应的，正是中国极为欠缺的社会化养老体系建设。专家认为，随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，而作为养老产业中的一个组成部分，养老地产也将会迎来其发展的“春天”。种种迹象表明，针对老龄人口的服务已经出现供不应求现象。某咨询公司发布的一份报告指出，到2050年，中国60岁以上的“银发人群”将会达到近4.4亿人，届时将占总人口数的34%左右。而现实情况是，目前平均每1000名老人只拥有20余张床位，缺口之大显而易见。这么大的市场，自然会有先知先觉的开发商提前抢滩布局。
各大房企看准养老需求 布局市场
虽然养老地产至今仍未形成清晰的开发和盈利模式，但地产商们显然不希望错过这块大蛋糕，纷纷将养老地产开发纳入公司的规划之中。
早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。今年2月，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，其中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。同样，远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，这一研究就是两年多的时间。今年，远洋的机构养老的产品模型——亦庄项目即将启动。
2010年年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科并不是很关心。随后，万科在其的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。除了保利、远洋、万科等开发商积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，他们旗下多家中高端养老社区相继竣工。
随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，养老地产在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。据相关数据显示，现已有超过25% 的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。
养老地产现存诸多缺陷
老年人对养老地产项目不满意，而养老项目的开发和投资者也是怨声载道，其中土地审批难造成的运营成本高等现实让养老机构很难盈利，长期面临亏损等问题。
“土地，是养老地产最难突破的瓶颈。”业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。就目前而言，开发商所关注的土地、金融等政策支持尚不会出现，恰恰相反的是，房企希望在这方面得到更多的优惠。城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。“普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到。”有专家表示，“如此一来，若不是大的地产企业，很难有实力进行养老地产开发。”
除了土地困扰以外，其次是养老地产缺乏清晰的定位。观察开发商正在实施的养老地产项目将会发现，所谓老年项目不过是社区配套，开发主体仍然是传统住宅项目。
此外，养老地产项目选址不当，也让此类项目无法得到市场的认可。为了压缩成本，养老地产项目在选址方面只能考虑较为偏远一些的市郊，周边配套并不成熟，连开发普通住宅的条件都不成熟，何况是老年住宅。有业内人士指出，这是当前诸多养老地产项目不得不共同面临的困境，即远离市中心区域。相反，市中心区域配套成熟，适合开展养老服务，同时也适合探望，但高昂的地价让这类项目无法生存下去。
什么样的养老地产适合市场的实际需求？
目前我国适合老年人居住的建筑市场有效供给不足，其建设无论从数量还是质量上讲都远远不能满足需求。以养老设施为例，国际上老人入住老年设施一般为4%～6%，我国仅为1%左右。
此外，项目本身功能设计也应符合市场实际需求，也应该借鉴海外国家和地区的一些做法。由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列，基于传统东方家庭观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居”。
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