[摘要] 搭乘楼市调控的顺风车，省会郑州商业地产吸引了各路资本争相进入，在楼市的寒冬实现了爆发式的增长。然而，从去年开始的商业地产热潮目前已经开始走向另一个极端，面临严峻的去库存压力。郑州市房管局数据显示，截至今年9月份，非住宅库存创下历史最高值，首次超过住宅库存，预计可售44.5个月。
第三季度 开发商被政策赶到了商业地产的独木桥
搭乘楼市调控的顺风车，省会郑州商业地产吸引了各路资本争相进入，在楼市的寒冬实现了爆发式的增长。然而，从去年开始的商业地产热潮目前已经开始走向另一个极端，面临严峻的去库存压力。郑州市房管局数据显示，截至今年9月份，非住宅库存创下历史值，首次超过住宅库存，预计可售44.5个月。
搜房调查》》》亲，你幸福吗？郑州社区居住幸福指数大调查
【现状】
非住宅消化压力加剧
周林是郑州一家房地产企业的营销总监，最近他发现公司原定于11月份推出的写字楼项目将暂缓入市，原因是3月份以来省会写字楼市场供应加大，市场竞争激烈，不得已公司调整了开发节奏，以规避高级写字楼集中上市带来的风险。
事实上，经过近两年供应的快速增长，特别是今年的急剧放量，郑州非住宅物业的消化速度越来越缓慢，所面临的巨大库存压力日益显现。
郑州市房管局数据显示，今年9月，郑州市区商品房批准预售面积122.42万㎡，同比上涨12.32%。而新批准的商品房预售面积中，非住宅达85.69万㎡，同比上涨201.09%。仅郑东新区，9月份非住宅投放量便有85.69万㎡，创单月投放值。截至9月底，非住宅累计可售面积已达410.24万㎡，同比增长71.58%，较6月底增长32.57%，创下历史值，占商品房累计可售面积的53.08%，库存首次超过商品住房。
“住宅市场限购以来，商业地产增速明显，库存压力开始显现”。精工地产董事长梁耀华分析，随着后期越来越多的商业地产项目入市，商业地产供应过大带来的各种问题将随之凸显。
【分析】
房企扎堆商业地产
郑州写字楼项目发展迅猛，首先受益于郑东新区CBD的开发，2005-2008年，批CBD的商业地产上市销售时，平均售价不过四五千元，而且卖得并不好。但是随着东区环境的逐渐改善，加上配套设施的完备，CBD的写字楼价格开始涨起来并变得紧俏，无论是开发商还是投资者，都看到了郑东新区的潜力，但是，这个时候，CBD已经无地可拿。
推荐阅读
紧接着高铁站规划的实施，让不少开发商重新看到希望，而政府在这时也推出了大量紧邻高铁站的土地，开发商一窝蜂开始拍地、上项目。如今，在客运新东站附近2公里范围内，有将近20个商业地产项目已上市或准备上市。整个三季度，郑东新区写字楼投放量同比翻了接近三倍，环比增长近6倍。
“这其中还有一个催化剂，就是政府政策的导向，也就是住宅限购，把开发商赶上了商业地产的独木桥。”河南地产商会联合有限公司总经理、河南房地产业商会秘书长赵进京表示。
竞合地产董事长王东也表示：“确实，一年前，被房地产宏观调控逼到‘墙角’的各大开发商纷纷向商业地产转型，目前，几乎郑州所有知名的开发商都有商业项目，比如建业、升龙、锦艺、东方鼎盛、万达等，短期释放的供应量十分庞大。然而这仅仅是一个开始。未来一段时期内，二七新区开建、石武高铁开通、龙湖注水，将会引发郑州新一轮的写字楼投资热潮。”
【建议】
发展模式是关键
巨量的供应压顶和投资泡沫的显现，意味着未来的供给过剩和竞争加剧，使商业地产短短一年时间就从“香饽饽”变成了“围城”。然而，今年8月7日，国务院出台了《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》，要求新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。政策一出，本已库存量高企的商业地产市场是雪上加霜，商业地产如何走出目前的发展困局？
业内人士表示，这方面可以参考上海的做法，“当时上海的写字楼库存也很严峻，陆家嘴的写字楼空置率达到60%，为了缓解这一状况，上海市政府实行了相关政策”。
竞合地产董事长王东表示，由于商业地产的井喷式发展，政府需要严格制定新形势下城市化发展的商业网点布局规划，合理控制商业地产数量和定位差异化，防止商业地产布局过于集中或定位同质化严重，形成恶性竞争。最终实现商业网点布局引导商业地产合理发展的良性循环。
赵进京则建议取消一些沿街商业，发展大型购物中心，既能解决大量商业综合体的发展问题，又可解决交通拥堵的难题。
推荐阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
