[摘要] 从近几年来的销售排行不难看出，郑州楼市品牌开发商的市场占有率越来越高。而在业内人士看来，目前进入郑州房地产市场大多为全国规模化开发的品牌开发商，这意味着接下来郑州楼市的市场份额将进一步向品牌开发商集中，市场或将面临一次洗牌。
从近几年来的销售排行不难看出，郑州楼市品牌开发商的市场占有率越来越高。而在业内人士看来，目前进入郑州房地产市场大多为规模化开发的品牌开发商，这意味着接下来郑州楼市的市场份额将进一步向品牌开发商集中，市场或将面临一次洗牌。
事实上，随着楼市的回暖，目前各地新房成交量均不断上升，信贷放量逐步加大，但与之相反的是，楼市景气指数、住宅新开工量、在建总量等却均有所下滑。业内人士分析，上述数据说明当下楼市回暖的利好仅被部分品牌企业获取，市场分化日益严重。随着调控的进行，行业内部两极分化趋势将进一步加深。
在楼市江湖唯有强者才能树立标杆
郑州房企又何止百家。这其中，以建业、鑫苑、美景、正商、信和、财信、永威等为代表的郑州本土房企，与保利、华润、绿地、万达、恒大、华南城、锦艺等外来巨头，几乎是平分天下，各自占据郑州地产市场的半壁江山。本土房企可谓越战越勇，如建业、鑫苑、美景等企业已非“本土巨头”可以概括，而成为扩张的巨头。外来房企则深耕郑州，扩张迅猛。以万达、保利等为例，其年度销售额和布局项目之多，已经与本土龙头企业并驾齐驱。
再坏的市场总有好的产品脱颖而出,再严峻的游戏规则总有大佬浮出水面。随着调控的深入，过去一向高调的开发商似乎开始变得现实起来，尤其是品牌开发商们，他们尝试着在地产领域做更多的加法——商业、养老、旅游、产业、度假等地产成为其扩展的目标。
越来越多的企业将竞争的焦点由规模转向专业，将业务模式、产品定位、技术创新、规划设计等方面优势和产品有效融合，从而打造出独有的品牌特质。在这个楼市的江湖里，唯有强者才能为行业树立标杆，进而影响市场。
多点开花联动销售尽显实力
接踵而至的楼市调控，让购房者越来越理性，怎样在这场争夺战中脱颖而出，又如何增强购房者信心？营销的推陈出新是各房企必走之路，而再好的噱头营造都不如让购房者看到企业的实力所在，多盘联动，似乎是一个不错的方式。
从今年的楼市销售上就已不难看出，在郑州楼市，单个项目单打独斗的时代已成往事，多项目运作的时代全面来临。房博会期间升龙、正商、锦艺等企业都是多盘联动销售，打包优惠。对于开发企业来说，多盘联动已经成为其营销的新卖点，被不断地高调宣扬。对于成熟企业来说，品牌的维护是最为关键的。多盘联动可以限度地提高资金的使用效率，给资金、销售、人力统一运作提供了可能，降低开发商的运营成本，是的品牌、实力证明。
2012年年初楼市的市场营销，集中表现在快速营销和抢占客户上。所谓快速营销，主要集中体现在以下三个方面：一是快速运营，抢占客户；二是高节奏的活动及体验；三是高密度推广及价格策略。2011年年底楼市的低迷，让开发商对2012年楼市的走向变得茫然与模糊，而随着2012年2月以后的市场回暖迹象，各大企业针对这个暂时的窗口期，都采取了快速营销、抢占客户的策略，以期达到快速回笼资金的效果。如何在短时间内吸引目标客户注意力，达到迅速引爆市场的效果，是摆在所有开发商面前的一道现实课题。
几大房企掌控多成待开发面积
而从土地方面来看，8月4日，房企龙头万科公布的7月简报显示，在刚刚过去的一个月，万科在上海、宁波、南昌、青岛、天津和西安6个城市拿地，净用地面积合计超过45万平方米，万科根据权益比例需支付金额超过30亿元；8月6日，龙湖公布的近期拿地情况显示，在过去的一个月时间，三次拿地支出总和接近85亿元；另一家龙头级房企保利地产7月至今也在济南、沈阳等地出手拿地，半月斩获土地储备达150万平方米，中海、金科、中信、绿地等也在过去的一个月里斩获不少土地储备，此前失手北京万柳地块的融创，也在天津拿下三宗宅地，并在上海与绿城联手以16.44亿元的价格拿下一宗地块……
“虽然近期出现了一些高价地，但都是由地块本身罕见的品质决定的，相对仍是少数，‘抄底’是目前品牌房企拿地的一大主旋律。”有业内人士表示，特别是7月以来，在土地市场上，品牌房企们一改此前沉默，在地方加大土地特别是优质地块供应的前提下，开始释放拿地冲动，“很多土地集中在十大房企手中，且有愈演愈烈的趋势，说明随着调控的深入，资源的集中度越发凸显，当下通过低价储备大量土地的开发商势必成为未来市场的主导者，进而会出现‘强者愈强’现象。随着调控的深入，行业内部两极分化趋势进一步加深。”
业内人士认为，近两年进入郑州的外来大鳄一贯采用的是快速开发思路，无疑会在短时间内增加郑州的供应量。这一点从近年来进入郑州的开发商运作中已经可以看出，如大连万达从拿地到开盘销售，仅用了1年多的时间；保利地产2010年9月拿下建设路地块，一年半之后，保利·百合开盘；恒大地产入郑州，一年时间，恒大名都已经开售。各大开发商的开发速度由此可见一斑。
信贷市场更多倾向大房企
来自国家统计局此前发布的数据显示，1-7月，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，增速比1-6月提高0.5个百分点。“信贷数据的攀升，让开发商在通过去库存化迅速改善资金链的同时，又多了一个筹资的渠道。”尽管从统计局数据无法看出增加的信贷是否批向一些大型品牌房企，但不可否认，在市场资金链较紧的情况下，品牌房企获取贷款的能力远大于中小房企。
“总体上讲，品牌房企在推盘策略、产品定位以及销售策略等方面较前期均有所调整，让它们在本轮调控后，资金状况反而转好，加之宽松出的资金又通过各种渠道流向这些企业，拉大了它们与中小房企的差距。”
“从判断一个房地产企业很重要的几大指标——土地、市场占有率、资金状况、利润率、资产总额来看，本轮调控进行到现在，资源的集中度已经越来越突出。”有业内人士认为，随着资源集中度的不断攀升，相比于楼市调控最紧张的阶段，未来中小房地产企业面临的压力可能会更大，相反央企以及品牌房企的融资渠道相对更加广阔，现金储备更加充裕。“现在已经有了这个趋势，出于战略布局和快速扩张的需要，品牌房企在加大抄底土地市场的同时，也开始加大对中小房地产企业的收购力度。”
随着品牌开发商市场占有率的不断攀升，话语权及资源集中度势必增加，即便是寡头时代不会形成，但品牌房企对于市场的掌控度肯定会加大，从市场充分竞争的角度看，并非好事；而从价格的调控来看，由于这些企业往往又不差钱，可能会在一定程度上影响市场价格的走势。“比如说，在历次调控中，率先降价的都是民企，品牌开发商往往都会绷到最后一刻。”
成就品牌房企的几大价值要素
郑州正处于城市扩张期，目前有百余个楼盘在销售，大量处于新兴区域，缺乏参照系。品牌房企通常情况下，都愿意投入巨大的人力和物力进行研究，全面掌握地段前景。今天的开发企业，基本上已经消灭了户型设计问题，品牌房企的注意力已经转移到如何更好地实现物业的多功能。
品牌房企对产品的创新度非常在意，一些企业在拿地之初就邀请设计机构介入，为的就是让产品能够在地块上具备先天的归属感。品牌房企重视公共空间，可以给业主营造极大的尊崇感；品牌房企重视小区园林的规划和建设，在园林上投入多少，业主的物业价值也将有正相关的增长；品牌房企曾经掀起为自己开发的老社区全面升级的热潮。
市场已经逐渐调整到买方市场，品牌房企以物业服务的精细，收获消费者满意度，毕竟精心维护业主物业，是形成市场口碑效应的途径。价格的比较是一方面，同类产品、同一区域中进行挑选，产品品质和服务会起到关键性作用。
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