[摘要] 随着7月5日时隔不到一个月的二次降息政策颁布，原本属房地产淡季的6月、7月却越发红火。而短短28天内的两次降息，贷款供房或可减少巨额利息支出，楼市走势备受关注。很多业内人士接受采访时认为，这次降息对楼市、对刚需购房者，构成实质利好，但对整体而言，信号大于现实意义，对楼市尤其是房价回升作用有限。
随着7月5日时隔不到一个月的二次降息政策颁布，原本属房地产淡季的6月、7月却越发红火。而短短28天内的两次降息，贷款供房或可减少巨额利息支出，楼市走势备受关注。
很多业内人士接受采访时认为，这次降息对楼市、对刚需购房者，构成实质利好，但对整体而言，信号大于现实意义，对楼市尤其是房价回升作用有限。
反应
息降了，入市信心高了
“又降息了！”正当市场猜测存款准备金率下调窗口可能打开时，没想到在7月5日晚，迎来的却是降息这一更为有力的货币政策工具。
央行降息的通知中强调要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房，表明降息已兼顾了楼市调控。但短短一个月内连续两次降息，对房地产市场各方无疑将形成巨大的心理冲击。降息意在稳增长，客观上可能使逐步复苏的楼市加速回暖。
降息的直接效应在于，通过推动银行贷款利率下行，来降低融资成本。一方面让房企的融资成本下降，另一方面让购房者的购房成本下降，几十万元贷款，除了月供能少几百元之外，银行8.5折的利率优惠也逐渐铺开。
在限购、限贷依然不放松的情况下，相比于实际上的购房成本减少，降息对购房者的心理影响更大。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，降息会进一步改变市场预期。连续降息会使刚性需求的购房者入市的积极性继续提高。
购房者
刚需受益，改善型买家尚在观望
7月8日上午，在大学路某楼盘，在一家广告公司工作的曾小姐很早就赶来看房，“本来就准备买，降息能省下一笔钱，当然很高兴。”
该楼盘销售主管赵先生认为，利率下调直接带动的是刚需购房者，“刚需购房者往往经济条件相对没那么好，有时候一两百元对他们来说都很有吸引力，所以这次下调利率，对改善购房现状作用是挺大的。”
也在同一个周末，某楼盘销售中心内气氛热烈，不时有看房客进进出出。置业顾问丁小姐告诉记者，随着降息等利好一个接一个出现，认筹情况顺利，结果超预期。“计划开盘首批推出100多套房源，但现在情况好，正在考虑加推。”丁小姐分析，“二次降息的影响明显，看房客增加了很多，7月7日刚好是周六，当天我们的VIP客户量增加了60多个，是接受认筹以来成绩的一天。”
相比于首套置业购房者的热情，改善型住房对当下的政策似乎更多的是无奈。在航海东路一楼盘，陈先生也和家人一起来看房。谈到降息，陈先生说：“对于我们这些二次购房的人来说吸引力不大。现在认房又认贷，二次购房首付要六成，算下来优惠也不大，打算再等等。”
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开发商
去库存仍是目标
在经历5月、6月销售黄金期后，郑州各楼盘的销售量趋于稳定，甚至有部分楼盘价格在小幅上升，不过，多为上半年降价销售的楼盘，取消优惠活动之后，价格回到了降价之前。
对此，永威置业常务副总马水旺分析，5月、6月的郑州市场销售有增加，但对比整体库存量而言，目前的消化量所占的比重还不大。由于供求关系没有太大的变化，银行的资金没有完全放开，虽然此前存款准备金率的下调在一定程度上缓解了市场资金的紧缺，但开发商的资金还是处于紧张状态。
马水旺分析，郑州楼市目前卖得比较好的楼盘，都是“以价换量”策略运用得较好的，推出的又全是刚需产品，主导了市场。
业内人士分析，价格的局部反弹不能说明市场开始转好，目前楼市处在比较稳定的时候，开发商都比较谨慎。政策的施压还是不容忽视，日前刚刚出台就遭否认的“河南救市”即是明证，所以开发商也要对购房预期进行调整，以价换量或将持续。
市场
淡季不淡，23个新盘“抢七”
降息对于开发商的刺激作用也十分明显，作为传统的淡季，成交低迷、推盘量少一向是7月的主基调，但随着两次降息的接踵而至，以及此前的成交回暖，7月份郑州开发商推盘热情依然不低，据相关机构调研数据预计将有23个项目抢滩郑州楼市下半年首演，无论是旧盘新推还是全新面市，下半年首场似乎并不冷淡。
在这其中，老盘加推仍然是7月的入市主力。像升龙玺园、维也纳森林三期、九龙城、美景鸿城、康桥溪山御府、惠众西城一品、正商恒钻、建业密码国际等项目7月均有加推房源的计划。
另外值得一提的是，7月入市的户型涵盖比较均匀，以两房和三房为主，70平方米~89平方米的两房占比较大。而从近几个月的成交数据来看，刚需正在得到进一步释放，与市场供应结构不无关系，7月大量刚需户型入市，将有利于购房者选择。
业界
降息虽好，回暖仍然有限
降息后周末，各地楼市上演回暖潮。7月7日，北京一楼盘开盘当日即吸金4.5亿元；南京投资客扎堆江宁板块；7月8日，杭州某楼盘开盘当日售罄；上海恒大项目开盘天居然热销超20亿元。降息举措利好楼市，楼市热潮不断涌现。但业内人士普遍认为，由于限购政策依然存在，房地产市场调控力度不减，楼市回暖有限。
但在河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清看来，是郑州城市房产购买力和刚需指数厚度不够，刚需一族在5月大幅释放后，后劲乏力，边际效应递减。同时，郑州开发商资金压力依然较大，以价换量现象突出，去库存、调结构、促周转仍是主旋律，价格回暖仍需时日。
而一位不愿具名的开发商负责人认为，刚需购房者此前等待和观望很久了，看到此次降息，一些人会觉得是时候出手了，不少仍在观望的也会跟着出手，可能会产生“羊群效应”。不过，他觉得，此时开发商也不敢轻言提价，“发展商经历了此前严厉的调控后，即使有回暖的迹象，也只能让它缓慢进行。”
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博鳌：调控仍持续 年内房价不会大涨
7月3日至7月6日，以“冲突论：跨越政经周期的逻辑”为主题的博鳌·21世纪房地产论坛第12届年会在海南举行。在多城一手房成交量连续攀升情况下，此次论坛吸引了学术界、地产界等逾40名知名人士参与讨论，包括海南省住房和城乡建设厅副厅长杜海鹰、工商联房地产商会会长聂梅生、住建部政策研究中心主任秦虹、中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年、华远地产董事长任志强、首创集团总经理刘晓光、金地集团董事长凌克等。
在此次博鳌论坛上，大多数专家认为，楼市虽然筑底复苏，但这种复苏的势头并不意味着楼市到了“春天”，是“暖冬”。用北京师范大学金融研究中心主任钟伟的话来说，不拿1平方米的地，不新开工1平方米的房，房地产行业供过于求的局面在今后两年不会改变。所以，不见得房地产行业在今后两年有好日子过，仅仅是相对于糟糕的实体经济，房地产不算是最差，仅此而已。
本意抑制房价过快上涨的关键武器“限购限贷”，在地方微调及楼市成交量连续几个月上涨之后，会不会被取消成为众人关心的话题，部分人甚至抱有“中央会取消限购限贷”政策的幻想，但在此次博鳌论坛上，绝大多数人认为，限购限贷政策不可能在今年内退出，这给抱有“取消”幻想的人当头一棒。
博鳌观点
宏观经济：宏观经济将继续下滑，二季度GDP预计破8。
经济政策：6月CPI预计在3%以下，为政策继续放松提供了更大可能，但大规模的经济刺激政策不会再出台，4万亿2.0版本不会再出现。
货币政策：下半年，存款准备金率和贷款利息还将下降。
地产形势：房地产的冬天没有过去，“红5月”只是温和复苏，现在顶多是暖冬，并不意味着春天来了。
楼市调控：下半年限购不会退出，但地方政府会多一些微调空间。
房价形势：房价正处于筑底阶段，但2009年房价暴涨行情不会重演。
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背景：2012年7月11日，经历过一年多的楼市调控后，郑州"地王"再现江湖，且在不到3的时间内，记录被刷新两次！16119平方米土地摘牌价达31960万元，每亩折合1310万元！不仅创造了郑州住宅土地每亩单价新高，郑州住宅土地招拍挂溢价率亦创新高！对此，您如何看待？欢迎参加此次搜房调查：
