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马水旺:高房价源于高地价 短期不用担心房价涨

河南商报   2012-06-28 08:53

[摘要] 上半年,郑州楼市成交量相比去年有了大幅回升,政策利好频出,楼市未来走向如何?房价会不会骤然上涨?政府会不会再来一次2009年式的“救市”?带着这些问题,记者采访了永威置业常务副总马水旺。

上半年,郑州楼市成交量相比去年有了大幅回升,政策利好频出,楼市未来走向如何?房价会不会骤然上涨?政府会不会再来一次2009年式的“救市”?带着这些问题,记者采访了永威置业常务副总马水旺。

1.调控政策不对路

当坊间热议新近出台的被称为“河南救市”的《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》时,马水旺的反应却甚是平淡,“对楼市影响不会很大。”

因为在他看来,这样的政策象征意义远大于实际效果,“政府不从降低地价的源头去抓调控,而是从楼市的末尾环节限制销售,这样的调控还是失败的调控。”

实际上,从2002年房地产市场起步开始,10年间,经历了多次调控的洗礼,房价非但没有得到有效遏制,经济发展的压力却越来越大,“究其原因,还是调控没有按照市场的规律来。调控不是着眼于增加供给让供需平衡,反而通过限制买房让房子积压,实现‘守株待兔’式的降价,‘不抓源头,只抓末尾’的办法显然是饮鸩止渴,房价没压住,经济很受伤。”

2.高房价根源在高地价

“调控是为了遏制高房价,但是高地价和高开发成本,水涨船高,房价很难降下来。”马水旺说。

随手拿起摊在桌上的一份文件,这是郑东新区一块挂牌出让的土地,马水旺算了一笔账:“95亩的土地底价7个多亿,地价超过700万元/亩,按照规划的1.6容积率计算,其楼面地价已经超过6600元/平方米,算上各种建安成本、20%的综合税金和2000元/平方米的利息成本,其成本价已经超过17000元/平方米。”

那该怎么调控?马水旺认为,一方面可以推出限价地,限制该地块的房价,开发商在竞拍的时候自然会考虑成本,而不是一味抢地;另一方面,增加土地供给,随着开工率增加,供需结构平衡之后,房价上涨的基础自然消失。

3.郑州房价会很平稳

当被问及楼市成交回暖、政策面向好的情况下,下半年郑州房价是否会出现2009年那样的报复性反弹时,马水旺肯定地回答:“不会。”

“原因有两个。,目前的开发商已经很理性,不会盲目追求利润,所以目前最重要的任务是消化库存、回笼资金,然后迅速拿地发展,今年和明年都不用担心房价会涨。第二,随着‘二环十五放射’规划实施,以及‘合村并城’的推进,郑州市土地供应将大幅增加,开发面积也将创下新高,这些分布在郊区的项目会平抑房价。”马水旺说。

不过,马水旺同时指出,郑州作为区域中心城市,随着周边城镇化的推进和城市框架的拉大,大量人口拥入实属必然,这种背景下,“楼市还有10年的成长期。”

同题问答

1.你认为郑州房价下半年涨还是跌?

同比和环比都难降,不排除个别项目出于营销需要,会在价格上有变化。

2.在你看来,这种幅度是多少?

不会大起大落。

3.你认为郑州合理房价该是多少?

很难说,起码应该符合郑州的收入水平。

4.你认为限购会不会取消?

不会,这是最后的底线。

5.是否有可能重现2009年的“救市”?

不会,也不可能。

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