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叶檀:房地产进入"白银十年" 投资需注意结构

河南商报   2012-05-17 08:22

[摘要] 著名经济评论人士叶檀称,如果以2011年的调控为节点,2011年前的十年可以称为中国房地产的“黄金十年”,而2011年往后,中国房地产市场仍有“白银十年”。

著名经济评论人士叶檀称,如果以2011年的调控为节点,2011年前的十年可以称为中国房地产的“黄金十年”,而2011年往后,中国房地产市场仍有“白银十年”。

而在日前由基正·聚源国际举办的“中国经济走势与商务写字楼投资论坛”上,叶檀对比了房地产“黄金十年”和当下的市场情形,并表示,未来的“白银十年”不会再像过去一样创造财富传奇,而投资也需要更加理性。

“台风过来的时候,猪都会飞”,对于过去十年房地产快速增长的奇迹,叶檀打了这么一个形象的比喻,因为在叶檀看来,过往的财富增长更像是账面数据的增长,对于真正实体经济的作用有限,其核心的原因是货币的大量超发,由此带来的通货膨胀将整个市场渲染的光彩夺目。

但仔细分析,并不是所有的人都从房地产的快速增长中获益。叶檀认为,在2010年以前,中国房地产市场的实际情况是,有房的人房更多,无房的人仍然没有。换句话说,黄金十年,是投机、投资需求狂欢的十年。

也正是基于这样的市场现实,从2011年开始,以“限购”为主要标志的新一轮调控在逐次铺开,其核心的用意在于保证本地的合理自住需求,将投资、投机需求从市场中挤压出去,也让飙升的房价回归合理。

但很显然,单纯的行政手段并不够用。在过去的时间里,央行多次加息和上调存准金,也标志着中国货币信贷政策的转向——央行开始回收大量超发的货币,而由此引发的经济紧缩效应已经在显现:各地GDP增速持续回落、实体经济大量破产、投资消费增长乏力……

“一切迹象表明,楼市黄金十年已经过去。”叶檀判断,未来中国房地产将进入“白银十年”,其主要的标志就是,投资更理性,更注重结构化问题。

以商业地产为例,叶檀建议,投资时需要注意两个标准,其一,当地人均收入,这是决定投资的最基本条件;第二,项目是否有稳定的租金,过高和过低都不合适。

具体而言,在选择投资项目的时候,首先看大环境,应该看当地的人均收入是否稳定且缓慢地增长,这将决定未来租金的整体收入水平。如果是单个项目,则应该看是否在人流、物流汇聚的地段,并且注意是否位于未来城市发展的重心,类似于此的结构性要素,不仅将决定个人的投资,也将是未来“白银十年”的投资模式。

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