[摘要] 从事商业地产财务投资的阳光厚土基金有关负责人对中国证券报记者表示，目前，部分二三线城市的商业地产已出现泡沫，其中最受关注的是昆明、沈阳和成都。
从事商业地产财务投资的阳光厚土基金有关负责人对中国证券报记者表示，目前，部分二三线城市的商业地产已出现泡沫，其中关注的是昆明、沈阳和成都。
业内人士指出，随着住宅市场调控深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕；而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。“二线城市的商业扩容如果没有足够的人流和消费力来支持，那么开发这些项目的风险将是巨大的。”中国土地估价师协会理事李旭表示。
商业规划迅速膨胀
“现在，主要的地产商几乎都在成都有项目；香港的新鸿基、太古、九龙仓都已进入成都。”阳光新业集团总裁助理梁绍裘介绍，与成都一样，重庆、沈阳、西安、南京、昆明、长沙等城市商业地产的开发量均十分庞大。
以成都为例，据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法，成都商业地产投资泡沫风险。
在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米建筑的面积。
从住宅领域“转型”的开发商，正大举进入商业地产投资。据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年商业地产开发投资总额接近1万亿元，部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。
“受前期租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”中国商业地产联盟副秘书长邓俊文表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构显著增加，背后的资金不可估量，其中不少资金是因为住宅限购转而投向商业领域，主要诱惑就在于商业地产的价格不断上涨。
3月25日，郑州购房者俱乐部在549位搜房网友的共同见证下重磅成立。对于购房者来说，的愿望莫过于享受最给力的置业优惠，买到贴心放心的房子。购房者俱乐部正是以此为宗旨。加入购房者俱乐部的会员，将享受到俱乐部提供的买房、卖方、装修等一站式专业指导和信息服务。
购房者俱乐部由的购房者自发组成，是一个以房产为核心，整合家装、家居、生活服务等相关行业的资源，为会员打造以“家”为中心的系列服务体系。购房者俱乐部成立的意义无疑是非凡的。它是将购房者这一庞大群体的进行了一次最为“民间”的官方化，它将为广大购房者带来限度的购房折扣和优惠，它的成立也标志着市场双方博弈已经发生质变。详情点击
推荐阅读
地方政府推波助澜
“现在，地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再点缀一点住宅。这样的项目普遍位于市郊新城。交通规划先行，商业地产为主，拉动区域经济。” 王永平指出。
数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。
住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。目前，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，众多地方政府均期待这些项目在产业转移过程中扮演重要角色，然而这种商业地产市场的“强劲”表现在未来很可能形成高空置率。
阳光新业总裁助理梁绍裘介绍，判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。“商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平和项目具体位置。”梁绍裘指出，目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。
“郊区新城主要的卖点是商业配套，一直以来，住宅和商业相辅相成。住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。但是，住宅卖不动后，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。现在，不少城市郊区的项目都面临这个问题。”梁绍裘坦言。
业内专家指出，除供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。“从今年三季度起，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多挑战。”
3月25日，郑州购房者俱乐部在549位搜房网友的共同见证下重磅成立。对于购房者来说，的愿望莫过于享受最给力的置业优惠，买到贴心放心的房子。购房者俱乐部正是以此为宗旨。加入购房者俱乐部的会员，将享受到俱乐部提供的买房、卖方、装修等一站式专业指导和信息服务。
购房者俱乐部由的购房者自发组成，是一个以房产为核心，整合家装、家居、生活服务等相关行业的资源，为会员打造以“家”为中心的系列服务体系。购房者俱乐部成立的意义无疑是非凡的。它是将购房者这一庞大群体的进行了一次最为“民间”的官方化，它将为广大购房者带来限度的购房折扣和优惠，它的成立也标志着市场双方博弈已经发生质变。详情点击
推荐阅读
地段是关键
阳光新业副总裁杨宁认为，商业地产真正的风险就是财务风险，特别是对只租不卖的运作模式来说，现金流极为重要。“做商业地产，最重要的是地段、地段，还是地段。”
近两年由于住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成部分城市商业地产供应量偏大，而新晋商业地产开发商在人才、运营经验的不足，也使得后期操作风险大大增加。
但在这种背景下，仍有不少开发商继续涌入二线城市。日前，阳光新业就推出其在成都一环线内的高端综合体项目——阳光新业中心。在这个25万平方米的城市综合体内，将建设成都九眼桥区域高端购物中心。
“风险总是与机遇并存。”梁绍裘认为，商业项目风险的大小取决于该项目所在区位。区位决定了项目的消费群体、消费特征、竞争环境等判断项目未来预期的重要因素。特别是在城市“老区域、新商圈”的商业格局内，高端零售商业对商务、旅游消费需求的“补缺”依然有空间。
同时，梁绍裘也不避讳商业地产行业目前面临的风险：短期内项目供应量过大；企业的开发、运营能力参差不齐；人才瓶颈；融资困境等。“未来3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”
3月25日，郑州购房者俱乐部在549位搜房网友的共同见证下重磅成立。对于购房者来说，的愿望莫过于享受最给力的置业优惠，买到贴心放心的房子。购房者俱乐部正是以此为宗旨。加入购房者俱乐部的会员，将享受到俱乐部提供的买房、卖方、装修等一站式专业指导和信息服务。
购房者俱乐部由的购房者自发组成，是一个以房产为核心，整合家装、家居、生活服务等相关行业的资源，为会员打造以“家”为中心的系列服务体系。购房者俱乐部成立的意义无疑是非凡的。它是将购房者这一庞大群体的进行了一次最为“民间”的官方化，它将为广大购房者带来限度的购房折扣和优惠，它的成立也标志着市场双方博弈已经发生质变。详情点击
推荐阅读
虽然很多人不认可楼市正迎来“小阳春”，但就近段时间的成交量而言，楼市至少正在回暖。自今年春节以来，杭州楼市的价格下探幅度，就范围内而言，都是名列前茅的，不少开发商直言，在目前环境下开盘，七折价格是起步价，一些更有魄力的开发商，甚至以六折、低于六折的优惠力度售房，市场上还令人惊讶地出现了亏本卖房的现象。
现在是买房的时机吗？对于整个楼市来说，可能未必，但对于一些个盘来说，是肯定的。“如果你想买主城区的房子，滨江的曙光之城和金色黎明，都是的选择之一，因为售完这些房子后，整个主城区也基本没房子好买了。楼市的底部可能还没到，但这些房子就这个价了。”有专业人员如是分析当前行情。
也正是因为对个盘充满感情，使得目前市场上那些区位突出、价格合理、品质过硬的楼盘，赢得购房者认可，成为当下市场的赢家。
滨江一月推盘2000套
回笼资金40亿
3月15日，备受瞩目的2012城东新城“盘”——曙光之城打响枪，开盘推出批3幢房源，分别为毛坯11号楼，精装修的5号楼、8号楼，共计243套房源，毛坯均价15060元/平方米，精装修均价19600元/平方米，比人们预期的价格要低5000元/平方米左右，尽管价格低空飞行，滨江集团仍表示：“所有品质一如既往，保持原有建筑品质优势，保持原有景观品质优势，保持原有精装品质优势。”全城震撼，形成抢购的热潮，久违的日光盘再现。18日，曙光之城加推第二批房源1、6、12、14号楼，共322套，，再次火爆售罄。3月20日，曙光之城一周之内第三度开盘，推出房源320套，再次日光。正当曙光之城的三度“日光”还被人津津乐道之时，滨江集团旗下另一城东新城航母大盘金色黎明骤然发力，紧随曙光之城以迅雷不及掩耳之势开盘，4月初，金色黎明首次开盘，推出1、6、13号楼共三幢，其中1号楼均价13000多元/平方米，6、13号楼均价每平方米一万五六千元，当日上午便预售一空，随后，金色黎明密集推盘，于4月13日、4月15日三天内高强度推出890套房源，而早在批热销之时，这近900套房源早被预约完毕。从3月15日到4月15日，短短一个月时间，滨江集团密集推盘约2000套，回笼资金近40亿。
“不动则已，一动惊人。”这可能是对滨江最为直观的概括。如果说一次的爆发还有可能是意外，那么从2005年开始，金色海岸、万家花城、阳光海岸、金色兰庭、城市之星等一系列楼盘在不同历史阶段的热销，肯定就不是意外能解释了。作为一家完全以市场为主导的企业，滨江无论在强市，还是弱市，都以不贪婪的合理价格入市，从而赢得市场的信任。曙光之城、金色黎明只是传承了滨江的一贯做法，而这两个楼盘的快速销售和供不应求，也令杭州楼市成交趋于活跃，不仅令购房者消费信心进一步增强，也吸引更多刚需入场，甚至有可能为杭州楼市筑底，对行业的整体活跃起到了相当不错的推动作用。
丽晶湾特惠房少30万
当日热销超七成
4月15日，之前推出“12888起住申花”特惠活动的建工·丽晶湾开盘，推出235套房源，户型面积在89-128平方米，均价14500元/平方米。其中，4号楼为五里塘河一线景观房，比1、2、3号楼均价整体高800元/平方米。共有800余人参加摇号，认购超过七成。
丽晶湾的理性定价点燃了一直在观望申花CBD板块的改善购房需求，除89平方米可增长三房户型热销外，120平方米三房边套、128平方米可变四房边套房源认购踊跃，这些边套总价比申花南楼盘同等面积户型低30万元左右，让一直看好申花板块的客户压抑已久的改善需求得到了释放。
丽晶湾项目负责人表示，丽晶湾下一阶段重点将抓好进度与品质，目前项目已全面结顶，首期将于2013年8月底交付，力争成为申花CBD交付的楼盘之一。除工程加速之外，丽晶湾也将全力做好品质提升，架空层、超五星酒店式连廊实景样板区正在抓紧建设中。
推荐阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
