[摘要] 香港楼市再现小阳春 车位租金回报超越住宅
3月初的一个周末夜晚，路过家附近一个地产中介的店铺，蓦然发现里面灯火通明，几个做地产中介的朋友居然还在加班。这种情况似乎有点久违了，尽管这家地产公司在香港属于一线品牌，其店铺也位居香港蓝畴屋菀的集中地，但去年香港房地产二级市场持续低迷，放盘和看盘的人都少得可怜，这家地产中介公司常常人浮于事，常常是傍晚便已经打烊。
推门跟地产中价朋友闲聊一番才知道，近期香港地产市场开始回暖，炒家开始再度光临。不过受制于政府推出的短炒印花税(SSD），这一轮地产炒家投资目标仍显谨慎。中介郑太说，现在买大房的主要是“刚需”一族，而对于炒家来说，当前一个重要的转变是从投资住宅转向商用物业和车位，或者就是乘低位时扫入较便宜的小面积住宅，以抵消SSD的成本。
车位急升
郑太说，在港岛传统蓝畴屋苑太古城一带，由于车位少、投资总成本小、加上租金高，已经成为近期的热门之选，一些较好位置的车位价格已经是五年前的三倍，远远跑赢附近的私人住宅价格。
但即使如此，仍然有不少炒家入场。投资车位在香港过去属于小投资项目，但近年来，却成为一些资金雄厚的地产炒家的热衷对象之一。
郑太介绍了港岛区车位受欢迎的几个主要原因：首先，车位买卖不受限于政府的SSD惩罚税，税务成本较低；另外，车位不用装修，也不用担心租客损坏，加上面积较小，因此可以只交少量的地税和差响费，令整个交易的成本大大缩小。特别是在港岛区，土地产权年限为999年，一些车位也因此根本不用交地税。
其次，由于港岛区可建楼土地基本已经开发殆尽，而政府部门又严格控制每个楼盘应有的车位数量，因此即便车位价格和租金猛涨，目前靠近写字楼附近的车位仍然脱销，一些租客即使愿意加租也找不到位置。从郑太经手的交易来看，当地的车位租金也从几年前的上千元（港元，下同），猛涨至近2600元。
第三，银行同样也可以为车位交易提供杠杆，这对于大炒家来说，进一步减少了自有资金的占用，他们用较少的本金便可以大量扫货，制造垄断效应。郑太经手的一个车位老炒家，一掷数百万元，一口气扫下了附近某豪宅区停车场的20个车位——此法足以左右该大厦乃至周边的车位租金价格，同时也进一步制造车位供应紧缺的情况。
香港人退休后政府部门并不发放退休金，所以很多人靠房养老。这位老炒家光每个月的车位租金，足以令他过得比写字楼里的白领要舒服得多，这从侧面也反映出港人把房地产更多是当作投资的一种手段。
对于很多内地投资者来说，汽车和摩托车车位似乎并不是主流的地产物业投资对象，但是在香港，情况却不同——如果有人告诉你，投资一个摩托车的车位能有近三成的年，你可能会觉得这是天方夜谭。但在香港，这却是不争的事实。
据近期香港媒体披露，富豪李泽楷开发的贝沙湾楼盘今年新放出一些摩托车车位，结果被哄抢一空。当地地产中介表示，每个车位市价约在1.8万元，而1月份的摩托车车位租金价格已经蹿升至500~700元，粗算下来，租金已经高达33%以上。一些相连的摩托车车位甚至出5万元的高价也一位难求，在车位推出一个月内，成交量便高达50宗，比当月的住宅交易量要火爆得多。
低息之魔制造小阳春
郑太和她的同事都认为，车位的疯狂和租金的狂升跟政府推出SSD后炒家转至车位及商铺有关，但笔者认为，背后主要原因仍然是全球愈演愈烈的低息环境。
众所周知，香港自金融海啸以来一直维持着低利率环境。受到联系汇率制的影响，香港只能紧跟美联储的低息政策，但和美国不同的是，美国的流动性目前并没有大规模流出银行体系，而香港的银行没有毒债减值压力，因此低息环境令银行系统的流动性泛滥，银行资金充裕，也希望符合条件的企业及个人增加贷款。
近期全球央行持续低息的政策，令香港投资者进一步强化了低息预期。
流动量泛滥的结果，是对于物业这样的另类投资市场形成较大的价格泡沫推动力。在香港，近年来除了住宅物业、商铺、车位，其他如红酒、艺术品、古币及邮票等另类投资项目均出现价格泡沫化情况。
甚至连香港金管局也加入另类投资盛宴。该局副总裁今年1月接受媒体采访时透露，香港外汇基金在2009年成立了附属公司EightFinance进行另类投资，到2010年又再增设三家全资投资附属公司，专门投资新兴市场的股票、债券，以及海外物业。
另类投资仍需谨慎
但正如目前有人担心传统市场可能再次调整一样，像房地产及车位这样的另类市场能否持续2011年的繁荣景象，仍然是投资者需要关注的话题。
笔者认为，炒卖车位的好处是成本小但收入稳定，由于成本低，通常只有几十万元，因此即使银行借贷利率升高，形势仍然可以控制。但其主要缺点是流动性不如股票。另外，香港人碰到有股灾时，首先就是卖股票，然后是卖车，但既然把车卖了，也就没有人租车位了，所以车位的租金和价格跟股市的影响有很大关系。
此外，车位投资受地段影响比较大，住宅及写字楼的繁荣程度直接决定车位的是否足够高。
从银行提供的住宅按揭利率趋势来看，过去一年，大多数银行已经不再提供优惠的“H加”利率（即由香港银行业同业拆息率加一个浮动利率），而多用银行的“P减”利率（即5%~5.25%左右的优惠利率减去一个固定利率），这导致实际利率已经攀升了一倍，从原先的接近1%，急剧升至近期的2.5%左右，住宅的利率压力正悄然上升。
香港虽然号称国际金融中心，其实主要是全球的流动性在此汇集，而从另一角度来说，当全球有风吹草动，首先撤离的也是这些“国际流动性”。今年国际上有多项政经因素交叉影响市场，如美国大选、欧洲债务问题，以及中东问题等等，这些不明朗因素是否会冲击到资本市场的流动性？带来相关产品的价格波动，也需要投资者密切关注。
人无信而不立，企无信而不振，国无信而不兴。作为诚信月的核心准则，发起单位呼吁全行业响应诚信造市、诚信定价、诚信筑家、诚信交易、诚信置业、诚信装修等“诚信六条”，用高标准、高规格的要求做好自我约束。诚信是房地产行业立身之本，只有集合力才能找回行业健康生长的本真。“诚信月”倡议一经发出，就获得了全行业的强烈认同。
“诚信月”既是全行业的行为准则，也是为购房者准备的一次全行业服务升级行动，3月1日当天，100个城市“购房者俱乐部”宣告正式成立并落户搜房网。购房者俱乐部由购房者自发组成，是一个以房产为核心，整合家装、家居、生活服务等相关行业的资源，为会员打造以“家”为中心的系列服务体系。《《《《详情
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我们将2012年中国经济增长率的预测从8.3%提高到8.6%，主要是基于比以前预期更乐观的三个因素：
其一，德银的全球经济分析师调高了美国、日本2012年增长率的预期，同时中国PMI指标中的出口订单指数有所上升，促使我们将2012年中国出口增长率的预测从8%提高到13%；
其二，占工业就业70%的小企业的经营状况有所改善，小企业PMI指数在2月份达到了55.2的高值；
其三，房地产行业的冷却对中国经济的冲击没有像我们原来预期的和市场目前感觉的那么严重。虽然去年8~12月住宅新开工面积的同比增长率下降了55个百分点，但所带来的对全年GDP增长的影响可能不到一个百分点。
出口增长将超预期
美国、日本及欧元区的PMI指标近几个月来都有好转，三者的加权平均值在2012年的前两个月中达到了51.2，高于去年四季度平均的49.6。G3国家的PMI与中国出口相关性达到85%，并领先于中国的出口同比增长率5个月左右。我们根据历史数据所做的相关性分析表明，G3国家领先指标上升1.5个百分点，对应于中国出口增长率上升5个百分点。与此同时，德银的全球经济分析师在2月份也提高了对美、日今年经济增长率的预测：对美国的预测从2.4%提高到2.7%，对日本的预测从0.7%大幅提高到2.5%。加权平均的G3国家经济增长率提高了0.6个百分点，大致对应于中国出口增长提高4~5个百分点。
综合这两方面的因素，我们将2012年中国出口增长率的预测从8%提高到13%。我们还根据G3的季度环比GDP，对中国出口每个季度的环比和同比增长作了预测。我们估计中国出口上半年同比增长8%，下半年将加速到18%。
小企业表现改善
与去年三季度相比，近期我国小企业的经营环境有明显改善。工业小企业（包括微型企业）是指那些年营业额低于2000万元的企业，这类企业占到工业企业总数的90%以上，占工业就业的70%。
小企业PMI指数从2011年6月的45大幅上升到2012年2月的55.2，达到了这个指数两年前诞生以来的值。指数反弹反映的是资金困境有所缓解、原材料成本压力减轻、出口订单复苏等因素。
首先，由于货币环境略有放松，大企业（比如铁路项目）偿还了不少对小企业的拖欠。此外，我们分析员估计数千亿元人民币的地方政府融资平台贷款已经得以展期，这也间接改善了小企业的资金环境。最近几个月非国有工业企业的应收账款周转率的下降也证实了资金状况的好转。
其次，原材料价格上涨势头的减弱。2011年年中的时候，原材料价格指数同比增长率在10%~11%，目前则下降到了2%，低于历史平均的6%~7%的水平。
第三，PMI中的出口新订单指数开始反弹。
第四，非国有企业的税前利润率有所上升，也支持上述判断。
地产下行对经济的影响可能小于预期
我们以前的担心（也是目前很多人的担心）是由于巨大的关联效应，房地产的销售和投资的下降会不会对整体经济带来严重的冲击。最近的分析表明，这种冲击很可能比原来想象的要小。
在这一轮房地产下行的周期中，整个制造业与地产表现的相关性不大。这体现在行业的PMI指标上：上一轮房地产周期中（2008年中到2009年中），房地产行业PMI和制造业PMI的相关性达到了0.81；而这一轮周期中（2010年1月到现在）二者的相关性只有0.12。这背后的原因是，2008~2009年的全球金融危机造成和加剧了房地产行业周期、制造业去库存周期以及出口下降周期的共振。有幸的是，在本轮房地产减速周期中，虽然房地产活动也明显下降，但工业库存基本稳定，出口也没有迹象会在目前的基础上继续明显减速。因此，仅仅由于房地产一个下行因素，整体经济的稳定性不容易受很大冲击。
许多人担心，住宅新开工面积是房地产投资的领先指标，而前者的同比增长率从2011年8月份的30%到了2011年12月份的-25%。如果房地产投资增速也以同样幅度（55个百分点）下降的话，那么考虑到房地产投资占到全部固定资产投资的1/4，这可能导致GDP增长下降5个百分点。显然，这种分析明显夸大了地产对经济的影响。
首先，根据2000~2011年的历史数据估算，新开工面积指标同比增长率下降55个百分点一般只对应于固定资产投资（名义值）下降15~20个百分点，这是因为前者并没有包括商业地产建设投资、农村房地产投资以及一些单位建房。
其次，固定资产投资实际增长率的波动性要远远小于名义增长率的波动性。用过去十多年的数据计算表明，固定资产投资增长率每变化10个百分点，对应的实际固定资本形成的增长只变化5.3个百分点。据此，如果房地产行业名义固定资产投资增长率下降15~20个百分点，对应于房地产行业实际资本形成的增长率下降应该是8~11个百分点，又对应于全行业实际资本形成增长率下降2个百分点，最后对应于GDP增长率下降1个百分点。
再次，基础建设和保障房项目的投资可以部分抵消商品房地产投资活动的放缓。政府已经表态将支持在建基础设施项目的后继建设，同时扩大了地方债的发行规模，银行也正对部分地方政府融资平台贷款进行展期。在此背景下，我们估计今年的交通运输行业固定资产投资的增长率将从去年的1.8%提高到5%~7%。此外，保障房建设投资今年也很可能增长20%~30%。这些因素加起来大概可以抵消商品房投资减速的3~4个百分点。
最后，随着房地产的价格趋于合理、同时针对首次置业者也会有一些鼓励措施，房地产行业的投资可能在2012年下半年就出现企稳的势头。
总体来说，我们认为房地产行业减速对整体经济的冲击，其幅度是可控的，其影响也将是短期的。
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