[摘要] 一年之计在于春。但早春乍暖还寒时节，亦是“最难将息”的时候。对于众多开发商而言，这个“最难将息”的早春二月名副其实。上至中央下到地方，远至全国近到郑州，每一条事关楼市的消息，都在牵动着开发商以及消费者敏感的神经。
一年之计在于春。但早春乍暖还寒时节，亦是“最难将息”的时候。对于众多开发商而言，这个“最难将息”的早春二月名副其实。上至中央下到地方，远至近到郑州，每一条事关楼市的消息，都在牵动着开发商以及消费者敏感的神经。
政策走向调控着楼市冷暖。今年的调控政策会否有所调整？究竟会放松还是将趋紧？在众说纷纭、莫衷一是的分析预测中，一个事实或许无法否认：无论地方政府是否会为保护刚性购房需求而在信贷、限购标准等方面进行政策微调，短期内，通过调控促进房价合理回归的大势依旧未变。
“微调”信号频现
龙年伊始，楼市政策“微调”信号频现。
2月7日，天津市上调普通住宅指导价，平均上调30%左右，由此带来符合普通住房认定标准的房屋交易税费负担下降60%左右，随即带来天津房地产市场交易量开始上升，而在此之前，上海、北京等城市已经上调了普通住房指导价格；2月9日，福建省住房和城乡建设厅召开的新闻发布会上传出消息，该省今年将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策，合理引导促进住房消费；广州、江苏、浙江等地区表态将研究差异化限购政策……
除此之外，首套房贷利率下调也成为楼市政策微调的重要手段。2月7日，央行网站挂出的一篇新闻稿称：“今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，支持普通商品住房建设。”而事实上，今年年初开始，在已有不少城市的各大银行首套房重回基准利率的推行。
某专家认为，随着宏观经济政策不断释放微调、预调的信号，近两个月房地产政策的“口风”微变。比如，更加强调实行差异化信贷和税收政策，频频提及保护自住需求。近期，各地皆传首套房贷利率下调，这其实就是房地产调控微调，更加鼓励自住需求的证据。
业内人士看来，在“双限”政策面前，“限贷”比“限购”更具实质杀伤力，虽然目前期待首套房在基准利率上继续放松不太可能，但长期来看，对首套购房者的信贷支持或有加大，房贷政策的放松或可成为目前利好的微调政策。
“去年中央经济工作会议也曾提出‘支持居民自住和改善性购房需求’，增加对首次购房人群的信贷支持，并不意味着调控政策的放松，而是对之前过于严格的一刀切调控政策的适度调整，从而使调控政策更加精准，即在严厉打击投资投机需求的同时，能够更好地保护首次购房人群的利益。”针对央行和住建部“满足首次购房贷款需求”的声音，河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社指出，以限购令为首的调控政策误伤了首次购房和改善型购房者，在楼市持续低迷的情况下，房贷等调控政策向刚需群体倾斜，有利于整体楼市的平稳和长远发展。
2011延续2010调控之势，整个楼市跌宕起伏，可谓你方唱罢我登场，好一派乱意了然。都说2011是调控年、过冬年，寒冬之后2012年又将走向何方？搜房网依托中指研究院和搜房网数据监控中心数据，企划“开局2012”，全方位盘点2012年楼市开局政策、楼市成交、市场盘点、购房者调查等，深度解析市场动态、购房者消费心态，给您手的楼市资料，让您在2012年的置业道路上领先一步……
推荐阅读
地方冲动“救市”
除了针对刚需购房者的政策微调之外，部分地方政府则开始进行试探性“救市”。
继1月底起中山市住房限价由去年的每平方米5800元悄然上调至6590元之后，2月9日，芜湖市政府发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》（下称《意见》），按照该《意见》，芜湖市财政部门将对2012年全年在芜湖市区购买商品房者给予税收和财政补贴，芜湖也因此被认为是今年个公开出手救市的地方政府。
一石激起千层浪。一时间，芜湖新政备受各方关注，“芜湖打响地方政府龙年救市枪”、“其他二三线城市可能效仿”、“楼市调控政策出现松动”……各种分析评论蜂拥而至。而受到芜湖出台楼市新政刺激，地产股在之后的两天闻风而动，大幅上涨，多只个股出现涨停。
面对各方热议，2月11日，对此芜湖市政府紧急召开新闻发布会，强调芜湖新政是为了解决夹心层和刚需阶层的住房需求，并不是救市行为，并随后对新政进行了修改，将享受补助与补贴的房产范围增加了“首套”二字的限定，“自住普通商品住房”和“自住商品住房”等概念进行了限制，并强调将严查房地产企业涨价。
博弈暗潮涌动
楼市调控政策是否应该“微调”的博弈，也在激烈进行。
补救行动依然没让芜湖新政逃脱被叫停的命运。就在业界还在观望是否会有更多地方政府效仿芜湖为调控“松绑”之时，2月12日晚，芜湖市政府发布通知称，考虑到配套实施细则正在研究完善之中，《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。
继去年佛山限购令松绑“一日游”之后，芜湖的楼市新政随即成了今年最短命的楼市新政。
对结果，中国房地产学会副会长陈国强认为“并不意外”。“地方政府掏钱给买房补贴，稳定当地市场成交量，救市意图比较明显。”他认为，尽管新政有意突出保刚需的内容，但是在界定上不够明确，执行细则上还有模糊的地方，容易引发遐想被误读，而且新政出台的时间点比较敏感，极易引起市场预期的变化。
“芜湖楼市新政夭折的信号意义颇大，它对业内众说纷纭的‘楼市调控今年是否会有所放松’这一问题给出了明确的否定答案，也粉碎了其它有类似打算的地方政府的幻想。”刘社分析，去年下半年以来，不少地方的土地收入、房地产相关税收收入出现明显下滑，由于库存压力以及面临的资金困局，地方政府有放松调控的愿望和动机。
“但从中央层面上来看，温总理的几次讲话都证明今年国家对房地产调控从严的基调不会放松。此次芜湖楼市新政迅速夭折，无论是因为舆论关注压力还是上级机关的监管压力，都传达‘楼市宏观调控政策不会转向’这一信号，而且中央也不允许地方政府打政策擦边球变相救市。对于其它也存在放松调控冲动的地方政府，芜湖楼市新政夭折可能让其望而却步。”刘社认为，与此同时，芜湖楼市新政被紧急叫停也为开发商和消费者传递出了明确的信号，“这意味着开发商勉力支撑、苦苦等待的政策松绑今年难以如愿，必须及时调整战略、苦练内功方可度过依然漫长的调控；对消费者而言，则意味着无需因担心政策调整而恐慌性购房。”
推荐阅读
调控大势未变
即便截至目前，中央政府并未如去年一样要求各地明确公布今年的房价调控目标，但在众多专家看来，今年调控的基调不会变化。
住建部政策研究中心副主任王珏林2月13日表示，地方政府和投资者可能误解了中央政府支持“真正”购房需求的意图,从而引发了诸多毫无根据的政策放松预期。他认为，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策,必须遵从中央的政策立场。
事实上，就在２月初，国务院总理温家宝就再次公开重申：房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
财经评论人叶檀认为，为满足刚需购房者推出的放松首套房贷等政策“微调”绝不意味着调控政策的放松，相反，意味着调控政策的长期化，是有关方面希望化解房地产调控带来的负面冲击，以免调控半途而废而采取的针对性措施。
“楼市调控的根本是抑制投资性需求而非自住需求，政策为刚需和改善型需求购房松绑无可厚非，地方政府属于支持合理购房需求的行为尚属楼市调控的微调范围，但是改变楼市调控从紧基调的动作肯定不被允许。”河南房地产业商会秘书长赵进京表示，目前综合各地的政策来看，各地的楼市微调政策仍属于支持自住和改善型住房阶段，楼市调控总体从紧的基调并未改变。他认为，在楼市调控继续深化的背景下，各地房地产政策面临微调的压力正逐步加大。预计，未来地方政府在限购尺度、贷款成数及利率方面，可能出现对首次置业者和改善型购房者的适度松绑。
房地产实战专家、河南企划董事长上官同君表示：“房地产市场的冬天还将持续，但政策或已见底，可以预见的是今年并不会有更严厉政策出台。对于首套房购房者，今年会有更多地方政府助力刚需，购房成本将随着信贷的宽松和房价的进一步下行而减少。”
“楼市调控的目标是促使房价回归到合理水平，目前虽然各地楼市交易量大幅回落，但房价下跌依然并不明显，距离中央政府以及消费者的预期尚远，因此可以预见今年，至少上半年限购、限贷等调控政策不会放开。”刘社认为，从目前来看，开发商所期望的市场小阳春只有依靠产品升级以及有力度的打折促销来实现，而非政府救市，对于普通消费者而言，只有房价合理回归才是真正的楼市春天。
推荐阅读
调控声音
北京
促进房价合理回归
“促进房价合理回归，防止出现房地产市场大起大落。”这是北京市召开的市住房和城乡建设系统工作会议为今年楼市调控定下的基调，为此，会议要求在加强保障房建设分配力度的同时，坚持限购和差别化税收、信贷政策，盘活存量市场，稳定住房租金，满足自住型和改善型需求。
“无论是限购措施还是房贷，从地方角度讲调控政策都不会进行调整。”北京市住建委相关负责人表示，楼市调控一年多以来确实出现了量价齐跌，政府正在密切关注房价，但从目前的数据来看，价格跌幅主要集中在郊区，城区尚未出现明显下降趋势，还有相当多地区的住房价格没有达到理想的目标，因此今年房价稳中有降的总目标还将继续坚持，北京将通过调控使房价回归到一个理性的合理价格区间。
为了实现上述目标，会议明确提出了以下几项措施：一方面在加大住房保障工作力度，抓竣工、多配售的同时，保持适度合理的商品房建设规模，力促项目开工入市，加大销售力度，增加普通商品住房供应；另一方面坚持限购和差别化的税收、信贷政策，抑制投资投机性需求，着力满足居民自住型和改善型住房需求，促进二级、三级市场与一级市场协调联动，共同发展；同时盘活存量市场，全面推行存量房交易服务平台，稳定和规范租赁市场，加强住房租赁市场制度建设，稳定住房租金，鼓励各种符合条件的闲置房源进入房屋租赁市场。
福建
落实支持居民合理购房需求政策
福建省住房和城乡建设厅日前召开新闻发布会透露，福建今年将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策，合理引导促进住房消费。
据介绍，今年福建将落实首次购房首付款比例和贷款利率优惠政策，不过，首套房优惠政策的落实并不意味着“楼市松绑”，福建将结合省情，继续贯彻落实国家房地产调控政策，楼市差别化的信贷政策、税收政策和部分城市的限购政策仍将继续执行。
在支持居民合理购房的基础上，福建将加快个人住房信息系统建设，在福州、厦门先行与住房城乡建设部联网基础上，其他设区市加快建设，尽快实现与住建部和省厅联网，各个设区市尽快实现所辖县（市、区）住房信息全覆盖，并且要完成纸质历史档案数字化。
在价格上，省住建厅将引导开发企业根据市场变化调整经营策略，合理定价，促进销售。同时，福建将推动服务房地产业加快转型发展，打造福建品牌房地产企业，组织创建省级城市住宅示范小区，更加注重提升产品品质，鼓励开发一次性装修商品住宅。
今年福建省房地产市场的发展方向将有微调，中小套型普通商品住房和受调控政策影响小的旅游度假、商务等非住宅开发项目将成为发展重点。
上海
实现全年新建住房价格稳中有降
在1月中旬上海“两会”上，上海市市长韩正表示，今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，实现全年新建住房价格稳中有降。
韩正指出，“上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度。上海还将继续严格执行住房限购政策。”而在2月上海的政府工作会议上所部署的23项今年重点工作大纲之中，没有出现房价或者调控字眼。
业内观点
芜湖新政被叫停房产调控不放松
被称为“龙年救市枪”的安徽芜湖楼市新政，出台短短3天后就在一片争议声中黯然落幕。
中央的态度并非不明确，从去年开始，各种会议上均反复强调楼市政策不会放松，地方政府或许也并非不知，只是在利益被裹挟之下，惟有抱着一丝幻想不断调整政策试探中央底线，以求“曲线救市”。
有人为芜湖新政喊冤，称其只是针对自住需求，并未与调控政策抵触，系被各界误读。但笔者认为房地产调控博弈已进入深水区，不少地方政府蠢蠢欲动，只要芜湖新政被放行就等同默认调控松绑，其他城市必将争相效仿甚至将尺度愈加放大，届时房价反弹甚至报复性上涨已可预见。因此，欲让调控真正见效，叫停芜湖新政是选择。
只要地方政府利益仍与房地产捆绑，这样的试探与博弈就不会结束，倒了芜湖新政，仍后继有人。但若此等试探无一例外地被叫停，调控放松的信号就无法扩散，市场亦了然于心——芜湖新政一被叫停，13日深沪两市就有近8亿元资金出逃地产股。
从去年10月，佛山率先放松限购遭遇“朝令夕改”，12即夭折，到去年11月，成都放松购房者资格审查，过了一周被叫停，再到芜湖新政的“龙年救市枪”短短数日就变成哑炮，中央的态度并未改变，楼市调控政策不放松并非虚言。就在芜湖新政被叫停之时，温家宝总理再度强调“促使房价合理回归不动摇”，并以“不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处”将政策重点指向保障房而非商品房。由此可见，楼市调控政策不会放松，2008年的楼市“假摔”恐难再现。
推荐阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
