[摘要] 2011年第四季度商品住宅价格出现回落，12月份房价比1月份降了649元/平方米。值得关注的是，商品房库存量再创2008年以来历史新高，若按2011年销售情况计算，目前库存商品房可以卖到2013年，商品住房可销9.2个月。
1月5日，郑州出台次住房限购令；5月28日，省发改委正式公布“一房一价”细则；11月30日，央行时隔3年首次下调存款准备金率0.5个百分点……2011年，从地方到中央，纷纷加大对房地产市场的调控力度。
郑州商品房库存量再创新高
处于“调控之年”的郑州市房地产运行情况如何？昨日，郑州市住宅与房地产业协会发布《2011年四季度郑州房地产市场运行情况及2012年展望》，报告称，2011年第四季度商品住宅价格出现回落，12月份房价比1月份降了549元/平方米。值得关注的是，商品房库存量再创2008年以来历史新高，若按2011年销售情况计算，目前库存商品房可以卖到2013年，商品住房可销9.2个月。
【销量】
限购、限贷继续发力，销量比前年同期下降近半
昨天上午，记者来到中州大道与农业路交叉口某销售中心，连续2个，竟没有一个人看房，销售员只能通过看报纸、玩手机打发时间。而在不远处某新开楼盘，一天也只能接待10余组看房客户。
销售人员严女士无奈地说：“我们的户型面积比较大，有购买力的人群大多受限购、限贷影响，想买也买不了。”
郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦说，限购令实施后，购房人群受到了一定限制；同时，不断收紧的信贷政策也使购房门槛提高，从一定程度上影响了销售量。“根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据，2011年第四季度，市区商品房销售面积为162.26万平方米，比前年同期下降48.84%；其中，商品住房销售面积为118.83万平方米，比前年同期下降55.91%。”
数据显示，2011年第四季度，市区商品房销售量与前年10月、11月、12月同期相比降幅分别为37.24%、53.77%、53.24%。
房价有望“合理回归”
【价格】
“随着调控的深入，四季度商品住房价格走势平缓并呈逐步回落的态势。”叶琦说，去年10月、11月、12月，市区商品房价格分别为6493元/平方米、6290元/平方米、6010元/平方米，呈现逐步下降态势。“从国家统计局已公布的70个大中城市住宅销售价格指数来看，去年10月份、11月份，郑州市新建商品住宅销售价格与上个月相比，涨幅分别为0.0%和-0.3%。”
房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君认为，目前，房地产业正面临着阶段性调整，在国家一系列的调控之下，房地产市场已经逐步降温，房价也出现了积极变化，一线城市楼市不同程度地出现了“降价风”，并有向二三线城市发展的趋势。“但总体来看，支撑房价上涨的主要因素依然存在，特别是建材和人力成本支撑着房价不会有太大下降，因此2012年郑州的房价会逐步趋于合理。”
【存量】
库存商品房可销12个月
与2010年四季度相比，去年四季度郑州市商品房投放面积下降两成。但是，在供大于求、交易萎缩的情况下，商品房累计可售面积不断增加。
叶琦说，截至去年12月底，郑州市区商品房累计可售面积较2010年底增加289.27万平方米，其中商品住房可售面积增加162.85万平方米。“若按2011年商品房和商品住房月度销售均值计算，目前郑州市区商品房待售面积可销12个月，商品住房可销9.2个月。”
从库存结构看，非住宅的累计可售面积达到279.51万平方米，占到商品房待售量的42.37%，无论是数量还是比重都比较大。
释疑
数据“打架”该听谁的？
“市房管局与国家统计局公布的数据经常不一致。比如，2011年8月份，市房管局公布的‘郑房指数’显示，8月住宅市场量增价跌，价格微降53元，为6623元/平方米；而该月国家统计局发布的数据却显示，8月份郑州市新建商品住宅价格较7月份上涨了0.3%。”郑州市民李先生说，国家统计局发布的去年12月份数据还没有出来，万一该数据与市房管局公布的数据不一致，市民该听谁的？
郑州市房管局信息中心主任吴天君说，不同部门的房价统计数据“打架”并不罕见，因为郑州市房管局和国家统计局的数据虽然全部采用网签数据（记者注：指买卖双方签订购房合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上，然后得到一个网签号，可以通过这个号在网上查询成交价格，该数据就是网签数据），但计算的方法并不一样。“房管局的网签数据是平均价，统计局数据是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行加权处理。”
竞合地产董事长王东认为，房管局的网签数据是平均价，容易受成交量结构性变化影响，不能准确反映楼价的变化。统计局数据受成交量结构性变化影响会小一些，但房价数据一涨一跌显然差异比较大。所以说，很难说哪种计算方法更准确。
河南财经政法大学城市发展研究中心主任、教授刘社认为，市房管局采集的是城区商品房实际成交数据，对于普通群众来说可能更直接、更有参考价值。
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【二手房】
二手房量减价降
郑东新区黄河东路与商鼎路交叉口某小区二手房，144平方米，均价7800元/平方米；农业路与中州大道交叉口某小区二手房，急售，87平方米，均价7500元/平方米……在郑州市某专业房地产网站上，记者很容易就搜索到两条降幅较大的二手房信息。
数据显示，2011年12月份市区二手住房交易均价为5078元/平方米，继去年11月份以来连续第二个月出现下降，较年度的10月份下跌61元/平方米。
“二手房源出售难度日渐加大，诚心买房的客户越来越少，行情低迷加快了这类房东快速出售的决心。”竞合地产董事长王东这样分析二手房降价原因。
然而，除了不少房主降价外，还有很多房主产生惜售及观望心态，将房屋转售为租。而买方面对不断松动的房价也选择继续观望，二手房交易量在买卖双方的博弈中不断萎缩。
2011年四季度，郑州市二手房交易面积为58.06万平方米，同比下降48.35%。其中，四季度每个月市区二手房交易面积与去年同期相比降幅分别为46.77%、47.25%、56.25%。
【保障房】
新建5.1万套保障房 重点建公租房
2011年12月26日，郑州开始接受首批公租房申请。今年，郑州要建5.1万套保障房，其中公租房建设是重点。
叶琦说，今年将新建36个项目，5.1万套保障性住房，相关选址、土地征收储备等前期准备工作已经开展。“从2012年开始，郑州市每年在地铁沿线或交通便利、基础设施配套完善的区域选取1~2个大型保障性住房社区，实现地铁通车与小区完善配套入住同步；同时，将开始逐步减少经济适用房，大幅增加公租房。2012年公共租赁住房计划建设2.2万套，经济适用住房2.15万套，廉租住房6112套，棚户区改造安置住房1388套。”
据介绍，截至2011年底，郑州市保障性住房已开工建设5.57万余套，开工率为102.4%，是2010年实际完成建设任务的2.44倍。其中，经济适用住房新开工264.4万平方米、28307套；廉租住房新开工17.7万平方米、3564套；公共租赁住房新开工95.51万平方米、22872套，租赁筹集2269套；棚户区改造完成拆迁5.54万平方米、956户，开工建设6.32万平方米、973套。
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